Современное состояние теории и практики прогнозирования и планирования использования объектов недвижимости

В последние годы интерес научных работников к прогнозированию и планированию использования земельных ресурсов увеличивается, что выражается в росте числа публикаций и диссертационных работ по данной тематике.

А. А. Варламов выделяет планирование и прогнозирование в качестве важнейшей функции управления земельными ресурсами на всех административных уровнях, отмечая, что функция планирования является начальной в системе в управления и играет ведущую роль.

В составе функции планирования выделяются три этапа: проведение анализа; определение перспективных направлений развития земельных ресурсов; установление путей реализации перспективного направления развития земельных ресурсов¹.

Земельные ресурсы являются основой многих отраслей экономики либо в качестве пространственного базиса, либо как средство производства. Поэтому состояние и прогноз развития земельных ресурсов выступает важнейшим сценарным условием при составлении долгосрочного прогноза развития агропромышленного комплекса России. Под состоянием и развитием земельных ресурсов здесь понимается сложившаяся структура: доля посевных площадей в площади пашни, доля посевов зерновых культур в общей посевной площади, потенциал прироста площади пахотных земель и т.п.^{[1] [2]}

Прогнозирование использования земель в сельском хозяйстве должно отражать все показатели, оказывающие значимое влияние на территориальную организацию агропромышленного комплекса (АПК) региона: экономические, социальные, политические, природоохранные^[3].

Исполнитель прогнозных работ в сфере сельскохозяйственного землепользования сталкивается с набором проблем, которые, с одной стороны, характеризуют современное состояние сельского хозяйства страны, с другой — затрудняют проведение прогнозных и особенно планировочных работ. К таким трудностям принято относить устойчивую отрицательную динамику развития объекта прогнозирования; отсутствие значимых предпосылок изменения негативных тенденций в развитии сельскохозяйственного землепользования; отсутствие механизма обеспечения приоритета сельского хозяйства на землю; недостаточный акцент на проблеме развития аграрного землепользования в целевых программах развития сельского хозяйства и сельских территорий; недостаточно активное отношение общества к проблеме рационального использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения^[4].

Прогнозирование хотя и является весьма значимой частью процесса управления земельными ресурсами, но, по сути, лишь фиксирует имеющиеся тенденции развития земельных ресурсов. Современные задачи прогнозирования развития городских территорий требуют нового подхода к уровню прогностики городской среды на основе тенденции развития конгломерата городского социума.

Можно выделить следующий комплекс задач¹:

• 1) переход от экстенсивного к интенсивному развитию сложившегося пространственно-исторического комплекса населенного пункта и создание оптимальной структуры городского землевладения (землепользования) с учетом научно-технических и эколого-экономических требований, предъявляемых к современным селитебно-промышленным конгломератам городских землепользований;
• 2) совершенствование внутренней структуры среды города (населенного пункта) на основе применения достижений научно-технического процесса с целью уменьшения удельной землеемкости производимой продукции и увеличения площади жилой застройки на единицу земельной площади;
• 3) снижение общего количества вовлеченных ресурсов в производство с одновременным обеспечением возрастающих потребностей общества путем устранения противоречий между существующими и перспективными целями;
• 4) совершенствование селитебной и промышленной структуры землевладений (землепользований) с целью снижения транспортных потерь и транспортной усталости у людей, оптимизация транспортной сети населенного пункта.

В современных условиях необходимо переходить к стратегическому планированию развития территории, особенно для территорий городов, так как на них сосредоточены интересы множества сторон. Стратегическое планирование городского развития — это необходимый инструмент стратегии городского управления. Подобные планы начали создаваться во многих крупных российских городах еще с середины 1990-х гг. Однако слабым звеном в процессе стратегического планирования является отсутствие разработанной системы управления реализации планов в основном из-за формального подхода к их созданию^{[5] [6]}.

Для решения этой проблемы некоторые авторы предлагают обратиться к зарубежному опыту, в частности к модели MOLAND (модель динамического мониторинга землепользования). Эта модель учитывает показатели развития территорий городов и направлена на выявление тенденций социально-экономического развития городов и регионов. Данные показатели сводятся в пять групп: показатели окружающей среды, показатели прилегающих территорий, показатели транспортной доступности, характеристики политики городского и регионального уровней и факторы социально-экономического развития территории^[7].

Отдельно стоит отметить исследования, посвященные вопросам прогнозирования рынка земельных участков как системы, напрямую влияющей на использование земельных ресурсов. Прогнозирование самым тесным образом связано с анализом рынка, например прогнозирование рыночной стоимости объектов недвижимости является итогом любого вида анализа рынка. При этом можно выделить три отличительные особенности исходных данных для прогнозирования рынка недвижимости в российских условиях: короткий временной ряд, отсутствие достоверности данных по сделкам и различие информации в различных обзорах рынка¹.

Принято выделять несколько особенностей рынка недвижимости, непосредственно влияющих на выполнение прогнозирования, — локализация, малое количество сделок, длительное владение, значительные затраты на эксплуатацию, высокая степень регулирования рынка законодательными нормами, капиталоемкость, цикличность и инертность. По мнению ряда авторов, рынок недвижимости не является высокоорганизованным, он скорее узкий ввиду специфичности объектов недвижимости и ограниченного количества продавцов и покупателей^{[8] [9]}.

Основоположник научной школы анализа и прогнозирования отечественного рынка недвижимости Г. М. Стерник выделяет несколько трудностей, с которыми неизбежно сталкивается прогнозирование, — неприспособленность сложившихся методов прогнозирования в условиях рыночной экономики; стандартных методов прогнозирования тенденций рынка недвижимости в современных условиях; методов, разработанных и опробованных в странах с развитой рыночной экономикой к прогнозированию в странах с переходной экономикой. Также он отмечает информационную закрытость рынка, недостаточную изученность закономерностей развития рынков недвижимости^[10].

• [1] Варламов А. А., Гальченко С. А. Управление земельными ресурсами. С. 29.
• [2] Потапов А. П. Сценарии формирования ресурсного потенциала аграрного производства России // Проблемы прогнозирования. 2015. № 2. С. 77—88.
• [3] Брыжко В. Г., Пшеничников А. А. Направления совершенствования прогнозирования аграрного землепользования Пермского края // Аграрный вестник Урала. 2010.№ 5. С. 16—19.
• [4] Брыжко В. Г. Пшеничников А. А. Проблемы прогнозирования использования земельсельскохозяйственного назначения // Фундаментальные исследования. 2015. № 12—6.С. 1185—1188.
• [5] Рассказова А. А. Особенности прогнозирования использования земель поселений // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2017. № 1. С. 59—61.
• [6] Белкина Т. Д. От стратегического планирования к стратегическому управлениюгородами: проблемы и решения // Проблемы прогнозирования. 2014. № 6. С. 60—70.
• [7] Ручкин А. В., Маковкина С. А. Стратегическое планирование социально-экономического развития крупных городов — региональных центров: проблемы и перспективыв России // Управленческое консультирование. 2014. № 8. С. 88—99.
• [8] Ломакин Г. В., Комаров С. И. Прогнозирование рынка земельных участков вокругкрупных мегаполисов на основе макроэкономических факторов (на примере Московского региона) // Вестник Восточно-Казахстанского государственного техническогоуниверситета им. Д. Серикбаева. Усть-Каменогорск, 2005. С. 114—118.
• [9] Рубенштейн Е. Д. Кривец В. В., Осипенко Н. С. Особенности анализа рынка недвижимости // Актуальные вопросы экономических наук. 2015. № 46. С. 89—93.
• [10] Стерник Г. М., Стерник С. Г. Методология прогнозирования российского рынканедвижимости: Ч. 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы // Механизация строительства. 2013. № 8. С. 53—63.