Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow География arrow ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Посмотреть оригинал

Комплексное освоение территории.

Комплексное освоение территории с 2015 г. подразумевает не только случай жилищного строительства, но и любые другие случаи строительства. Договоры по комплексному освоению территории разделены сейчас на два взаимосвязанных договора: договор аренды земельного участка (регулируется ЗК РФ) и договор о комплексном освоении территории (регулируется ГрК РФ). Договор комплексного освоения территории может быть расторгнут с застройщиком только по решению суда, никаких соглашений сторон здесь не предусматривается. Кроме того, в настоящее время необходимо разрабатывать графики освоения территории с детальной регламентацией каждого мероприятия в целях более эффективного освоения земельных участков.

С 1 марта 2015 г. все земельные участки, которые касаются комплексного освоения территорий, жилищного строительства, образования участков в границах планировочной структуры для размещения многоквартирных домов, подтверждаются проектом межевания территории.

Необходимо отметить, что в России намечается кардинально новый подход к вопросам территориального планирования, в том числе с привлечением зарубежного опыта и инновационных технологий.

Попытка применения новых идей (западного опыта) планирования была осуществлена голландскими специалистами в г. Перми при разработке стратегического мастер-плана (СМП). В настоящее время такой документ, как СМП, отсутствует в системе градостроительной документации, поэтому эти документы не имеют юридической силы и могут рассматриваться только в качестве общего руководства или основы для разработки иных градостроительных документов, например разработки в рамках концепции мастер-плана градостроительного плана с учетом требований законодательства.

Стратегический мастер-план представляет собой видение перспективного развития города, определяющее его основные пространственные параметры, показатели и принципы развития, обозначает стратегию достижения поставленных задач, усиление роли градостроительной политики и методологию реализации долгосрочной стратегии развития города.

Исследователи отмечают, что если взглянуть с позиций структурнофункционального моделирования на новейшие мастер-планы зарубежных городов, то можно обнаружить ряд устойчиво повторяющихся трендов (основных блоков функций):

  • — целеполагание;
  • — адаптация;
  • — интеграция;
  • — поддержка моделей поведения.

Необходимо обозначить, что мастер-план ни в коей мере не замена генеральному плану, он представляет собой стратегию, концепцию развития мегаполиса. Мастер-план, предваряет генеральный план, в результате чего город получает самые современные планировочные решения социальных, экономических, транспортных, строительных, рекреационных проблем и вопросов землепользования.

В ходе подготовки мастер-плана горожане из пассивных наблюдателей превращаются в партнеров городского правительства, повышается доверие к власти. Каждый житель ощущает свою причастность к созданию документа и понимает, что будущее города зависит от него1. Кроме того, наличие мастер-плана города может выступать гарантом развития для инвесторов, четко обозначив ему точки интереса.

СМП даст возможность более полно учитывать экономические характеристики, в частности проводить зонирование территории с учетом прогнозируемых потребностей основных отраслей экономики города и участников различных сегментов рынка недвижимости. Привлечение внимания к аналитическим и прогнозным работам на рынке недвижимости, а также использование их результатов при создании мастер-плана территории мегаполиса поможет снизить риски принятия необоснованных менеджерских решений и повысит эффективность управления земельно-имущественным комплексом[1] [2].

Однако, основываясь на зарубежном и в особенности российском опыте разработки мастер-планов, необходимо учесть следующие факторы[3]:

  • — любая инновационная технология нуждается в пропаганде и разъяснении не только для специалистов, но и для жителей города (в противном случае может быть повторен негативный опыт Перми);
  • — к разработке должно быть обязательно привлечено местное профессиональное сообщество, что позволит учесть местные и исторические тенденции развития данной территории, а также культурный и исторический опыт развития страны или региона;
  • — необходимо наличие политической воли и политической ответственности перед жителями;
  • — одним из стратегических направлений должно являться усиление роли ведения кадастровых и землеустроительных работ, обеспечивающих информационную основу планирования, в целях более эффективного управления земельными ресурсами города.

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ, привнесший существенные перемены в ГрК РФ и устанавливающий требования к документам по планировке территории, а также расширяющий список средств, которые позволяют осуществлять комплексное развитие территории.

Также с новым законом появилась и новая территориальная зона, названная «Комплексное и устойчивое развитие территории», в рамках которой проводится деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства, направленная на создание условий для наиболее эффективного использования различных земельных участков.

Комплексное и устойчивое развитие территории призвано обеспечить максимально эффективное использование земельных участков, которые на данный момент заняты ветхими и аварийными жилыми домами, гаражами и заброшенными промышленными зонами.

Комплексное и устойчивое развитие территории на данный момент осуществляется по одной из четырех форм:

  • — развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ), которое подразумевает восстановление участков с ветхими (несоответствующими градостроительному регламенту), аварийными и подлежащими сносу многоквартирными домами, если возможность передачи земельных участков для муниципальных нужд отсутствует;
  • — комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ), проводящееся при первичном выделении земельного участка из публичных земель. При этом публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются;
  • — комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ), применяемое при строительстве вне- площадной инфраструктуры на публичных землях за счет правообладателей или арендаторов земельных участков (при этом до истечения срока аренды должно остаться не менее пяти лет). Публичные слушания также не проводятся;
  • — комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ), используемое при необходимости реновации территории с ветхим нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем с изъятием участка и его передаче для коммерческого использования.

Необходимость в реформировании градостроительной области назревала долгое время, и предпосылками этих изменений стали недостаток свободных публичных земель, подходящих для крупной жилищной и коммерческой застройки; то, что аренда земельного участка потеряла инвестиционные черты (например, ограничили возможность изменения целей предоставления участка или вида разрешенного использования).

В качестве первого решения еще в 2006 г. в ГрК РФ была включена модель договора развития территорий как механизм совместной государственной и частной работы в сфере градостроительства, созданный для разрешения проблем по расселению из аварийного жилья. Основной проблемой этой программы стало правило, по которому дома расселяются по дате постановки на учет в статусе аварийных, что привело к малой заинтересованности инвесторов в точечной застройке, а также к социальной напряженности среди жителей аварийных домов.

Первым удачным решением в данной ситуации стало внедрение механизма развития застроенных территорий, задачей которого является комплексное расселение аварийных многоквартирных домов. Несмотря на относительно недавнее введение (2009 г.), некоторые муниципальные образования уже имеют опыт успешной реализации проектов развития застроенных территорий. Но и здесь не обошлось без проблем, так как интересные условия для застройщика оборачиваются тем, что зачастую на территориях, которые освобождаются после сноса аварийных строений, невозможно построить многоквартирные дома по современным требованиям, поскольку изначально дома строились в соответствии с другими градостроительными нормативами, пожарными и санитарными нормами.

На данный момент комплексное и устойчивое развитие территории является основной движущей силой развития территорий. С начала действия закона было представлено уже множество различных проектов развития заброшенных объектов промышленной и других зон.

Подводя итог, необходимо отметить, что территориальное планирование — важнейший метод планирования использования земельных ресурсов, применяемый на федеральном, региональном и местном уровнях.

Территориальное планирование направлено на обеспечение согласованного со стратегическими целями планирования устойчивого, комплексного развития Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований.

В настоящее время документы территориального планирования позволяют увязать планы по развитию территорий с бюджетным планированием и обеспечить реализацию их путем выполнения мероприятий, предусмотренных государственными программами, федеральными целевыми программами, решениями главных распорядителей средств федерального, регионального и местного бюджетов, программами комплексного развития систем коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур и инвестиционными программами организаций коммунального комплекса (при наличии).

  • [1] Мастер-план: зачем он Москве? URL: http://www.strelka.com/ru/magazine/2014/12/22/master-plan.
  • [2] Комаров С. И. Прогнозирование в системе управления земельно-имущественным комплексом // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 5.С. 84—100.
  • [3] Антропов Д. В., Михалева А. С. Современные подходы к планированию использования земель (территорий) городов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.2015. № 10. С. 59—67.
 
Посмотреть оригинал
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы