Виды информации, необходимой для прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости

В отношении работ по прогнозированию в полной мере действует старое правило: «Мусор на входе — мусор на выходе». Сколь бы хорошим ни был применяемый метод прогнозирования, но если исходная информация для прогнозных работ была некачественной, то и результат работ будет плачевным. Поэтому одним из ключевых этапов работ по прогнозированию является подготовка информационной базы.

Информация в данном случае понимается как обмен сведениями в системе прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости. Предметами информационного обеспечения прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости являются основные источники информации, способы их получения, пути и средства организации информационных массивов и потоков, ввод информации и доступ к ней, интеграция информации в банки данных и создание распределенных локальных источников информации.

Дж. Ханк и Д. Уичерн выделяют четыре критерия, которым должны соответствовать исходные данные для успешного прогнозирования[1]:

  • 1) достоверность и точность;
  • 2) значимость;
  • 3) согласованность;
  • 4) периодичность.

Под достоверностью и точностью понимают требование собирать всю информацию из надежных и достоверных источников, а точность всех собранных материалов должна быть сопоставимой и требуемой.

Значимость собираемых данных означает, что они отражают те же условия, при которых будут применяться. Например, если исходная информация относится ко времени, когда цены на земельные участки колебались от 300 до 3000 руб/м2, то неправильно применять эти данные для прогнозирования ситуации, когда цены взлетят до 10 000 руб/м2.

Согласованность данных подразумевает, что они рассматриваются в единой системе. Например, сумма собранных земельных платежей до 1998 г. измерялась в миллионах рублей, а после проведенной деноминации — тысячами.

Периодичность данных заключается в том, что нельзя собрать всю требую информацию за один-два периода и успокоиться. Для того чтобы на выходе получился качественный прогноз, все данные необходимо иметь в долгосрочной динамике.

При применении информации в системе прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимости можно выделить следующие основные этапы работы с ней:

  • 1) постановка задачи в качественной и количественной формулировке;
  • 2) поиск информации и установление основных ее источников;
  • 3) анализ информации на основе ее селекции и фильтрации;
  • 4) группировка, отбор и проверка;
  • 5) прогнозные и плановые расчеты;
  • 6) подготовка управленческих решений на основе плановых и прогнозных расчетов.

Всю информацию, которая может и должна служить основой для составления прогноза, можно разделить на две группы: внутреннюю и внешнюю. Внутренняя информация — это информация, характеризующая развитие прогнозируемого процесса или явления. Внешняя информация — это информация о сторонних объектах, процессах или явлениях, которые оказывают влияние на прогнозируемый объект.

В процессе прогнозирования использования земельных ресурсов на различных территориальных уровнях внутренней информацией будут выступать сведения:

  • — о распределении земель региона (района, сельского поселения): по категориям земель; видам разрешенного использования; видам прав; видам угодий; качественному состоянию; категориям пригодности к хозяйственному использованию (например, сведения о почвенных разностях, накладывающие ограничения на использование земель сельскохозяйственного назначения, или физические свойства грунтов, влияющие на возможность застройки и т.п.);
  • — о платежах на землю (минимальных, максимальных и средних, дифференцированных по видам использования, территориальным единицам и т.п.) в виде: кадастровой стоимости; ставок земельного налога; ставок арендной платы; рыночной стоимости земельных участков; количестве сделок на земельном рынке; объемах земельного рынка; объемах предложения на рынке земельных участков;
  • — об экологическом состоянии почвенного покрова в виде сведений: о загрязнении по основным видам загрязнителей; основных негативных процессах, развивающихся на территории, на которой осуществляется прогнозирование, например местоположение и площадь затопляемых и подтопляемых земель, ареал распространения карстовых явлений, ареалы распространения просадочных грунтов, оползневых и прочих негативных явлений, не допускающих использование земли под застройку или ограничивающих такое использование и т.п.

Источниками для внутренней информации будут данные Единого государственного реестра недвижимости, государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований, результаты государственной кадастровой оценки земель, результаты анализа и мониторинга рынка земли и недвижимости, данные риелторских компаний и т.д.

Земельные ресурсы области, края, республики, района, города, сельского округа существуют не в вакууме, а в открытой системе, подверженной влиянию разнообразных факторов. Внешняя информация — это и есть информация о подобных факторах, влияющих или способных влиять на использование земельных ресурсов на прогнозируемой территории. К внешней информации относятся:

  • — сведения о социально-экономическом развитии области, края, республики, района, города, сельского округа, в том числе: описание и прогноз демографической ситуации на территории; анализ и прогноз социального развития (уровень заработной платы и доходов населения, уровень безработицы, структура доходов и расходов); анализ и прогноз экономического развития территории (валовой продукт, инвестиции в основной капитал, объемы промышленного производства, сельского хозяйства, розничной торговли, курс национальной валюты);
  • — информация об основных предполагаемых направлениях развития территории — сведения, почерпнутые из прогнозных документов того административно-территориального образования, использование земельных ресурсов которого является объектом прогнозирования, в том числе стратегии социально-экономического развития субъекта РФ; прогноза социально-экономического развития субъекта РФ на долго- и среднесрочный периоды; бюджетного прогноза субъекта Российской Федерации на долго- и среднесрочный периоды; плана мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития субъекта РФ; государственных программ субъекта РФ; схемы территориального планирования субъекта РФ; стратегии социально- экономического развития муниципального образования; плана мероприятий по реализации стратегии социально-экономического развития муниципального образования; прогноза социально-экономического развития муниципального образования на средне- и долгосрочный периоды; бюджетного прогноза муниципального образования на долгосрочный период; муниципальных программ;
  • — анализ объектов, влияющих на использование земельных ресурсов: ключевые объекты инфраструктуры; основные транспортные магистрали; обеспеченность инженерными сетями; местоположение торгово-делового центра анализируемой территории, районных административных центров и других локальных подцентров, крупных торговых объектов, центров деловой активности административных районов и других локальных подцентров, градообразующих и крупных предприятий, зон рекреации (массового отдыха), леса, пляжа, парка, объектов образования всех уровней, культовых объектов, объектов здравоохранения, объектов культуры и отдыха и т.п.;
  • — идентификация и оценка основных источников загрязнения окружающей среды: местоположение, названия, площади и количество (в радиусе активного влияния) предприятий, представляющих собой источники потенциальной экологической опасности, очаги возможных экологических катастроф (атомные электростанции, плотины гидроэлектростанций, склады токсичных и (или) взрывоопасных веществ, нефтеперегонные предприятия и т.п.); местоположение и площадь скотомогильников, полигонов по захоронению отходов производства, шламонакопителей, отстойников, свалок и т.д.; ареалы распространения выбросов в атмосферу вредных веществ (превышающих ПДК), границы санитарно-защитных зон предприятий.

После сбора всей требуемой информации ее необходимо проверить на правильность, достоверность и полноту.

Проверка правильности собранной информации состоит в выявлении грамматических или фактологических ошибок.

Проверка достоверности проводится путем исследования существования указанных источников информации именно с имеющимися данными, а также наличия противоречий в информации об объекте прогнозирования и актуальности собранных данных.

Проверка полноты собранной информации заключается в контроле охвата требуемых данных, выяснении, все ли требуемые данные за все годы (месяцы) имеются в наличии у исследователя.

  • [1] ХанкДж. Э., Райте А. Дж., Уичерн Д. У. Бизнес-прогнозирование.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >