Накопительные и потребительские схемы

Ни в одной из развитых стран собственные накопления не являются основным источником средств при покупке жилья. В США приоритет получила двухуровневая ипотека, в Европе — одноуровневая. В Германии один из главных инструментов — строительные сберегательные кассы. В Чехии через аналогичный механизм за 13 лет привлекли в жилищную сферу примерно 11 млрд евро.

Строительные сберегательные кассы (ССК) появились в конце XVIII в. в немецких шахтерских поселках. Это было обусловлено тем, что если для строительства одного дома требовалось 10 тыс. ден. ед., а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только 1 тыс., то жилье он мог построить лишь через 10 лет. При объединении сбережений 10 желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два года и т.д.

В настоящее время гражданин открывает в ССК счет (строительный сберегательный вклад) и копит на нем деньги. На этот счет начисляются небольшие проценты и государственная премия (20% ежегодного взноса, но не более 14 тыс. руб. в год). Для накопления используются материнский капитал и жилищные сертификаты.

Заемщик ежемесячно вносит определенную часть оговоренной суммы. Когда общая сумма взносов плюс проценты с капитала достигают 50% оговоренной суммы, заемщик получает от банка всю сумму, причем недостающие 50% в кредит на улучшение жилищных условий. Очередность определяется долей вклада по отношению к кредиту и сроком, на протяжении которого вкладчик делает взносы.

Приобретаемое жилье остается в залоге у ССК. Ставка по займу не может превышать проценты по вкладу более чем на 3%, строительная сберегательная касса, располагая свободными средствами, может приобретать государственные ценные бумаги Российской Федерации или развитых иностранных государств, а также покупать ипотечные ценные бумаги. ССК разрешено выпускать собственные облигации.

Последняя европейская тенденция — объединение нескольких кредитных учреждений с использованием единой технологии работы с заемщиком, что ведет к увеличению сроков кредитования. Поясним на примере. При объединении интересов ипотечного банка и ССК заемщик берет одновременно два кредита, которые гасит последовательно: сначала — кредит ССК (в течение первых 12—14 лет), а затем — ипотечного банка.

Система ССК — это финансовый инструмент накопления и приобретения жилья в рассрочку, т.е. альтернатива финансовой системе по строительству жилья за счет собственных накоплений. Строительные сберегательные кассы — это специализированный банк с ограниченным перечнем банковских операций. Надзор за деятельностью ССК осуществляет Банк России.

Возможные плюсы — отсутствие необходимости подтверждать доход заемщика; минусы — существование периода накопления средств заемщика в строительной сберегательной кассе .

По схеме ССК действуют и жилищно-накопительные кооперативы.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) создается для приобретения комнаты, квартиры или индивидуального дома, гаража либо места для парковки.

В отличие от ЖСК, который, как правило, создавался для строительства одного дома, жилищно-накопительный кооператив «работает» с разными домами, приобретая жилье для пайщиков на первичном и вторичном рынках. Кроме того, он может сам выступать в качестве застройщика или участника строительства. В своей деятельности кооператив руководствуется Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах», в котором прописаны права общего собрания членов ЖНК по контролю за действиями правления. Установлен государственный контроль за деятельностью ЖНК, его финансовой устойчивостью и правильным направлением денег — ЖНК ежеквартально представляет в Банк России отчет о соблюдении нормативов оценки финансовой устойчивости. Для предотвращения злоупотреблений четко разделены взносы на приобретение жилья и на содержание кооперативов (это разные счета и разные статьи). Законом установлен минимальный срок накопления — один год.

По закону пайщик должен накопить минимальную часть взноса (не менее 30% от стоимости жилья), после чего кооператив добавляет к этой сумме 30% из собственных средств, а на остальные 40% берет для пайщика банковский кредит и выделяет ему квартиру. Человек может сразу в нее заселиться, но пока он полностью не рассчитается с кооперативом, квартира будет находиться в собственности ЖНК.

Де-факто жилищно-накопительные кооперативы в России существовали и раньше, но их деятельность не была достаточно урегулирована. Назывались такие кооперативы по-разному, однако регистрировались, как правило, в форме ЖСК, хотя «работали» не с одним домом и занимались не только строительством[1]. Закон о ЖНК четко сформулировал критерии этого вида деятельности, и теперь все кооперативы, использующие жилищно-накопительные схемы, обязаны зарегистрироваться в качестве ЖНК.

Чтобы ЖНК не «увязли» в строительстве на стадии котлована и не направляли все деньги на возведение одного дома, данный закон ограничил участие кооператива в новом строительстве. На эти цели разрешается направлять не более 30% средств, если ЖНК участвует в новом строительстве в качестве застройщика или дольщика.

Каких-либо преимуществ, кроме более низких процентов, чем при классической ипотеке, у ЖНК нет. Однако для вступления в ЖНК не требуется подтверждения доходов, необходимого при ипотеке. Достаточно написать заявление о том, какую квартиру вы хотите приобрести, и вовремя делать взносы. Все остальные проблемы решает кооператив. Но, как уже говорилось, член кооператива не является собственником жилья, пока полностью не выплатит его стоимость.

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительской сфере, где реализуется процесс строительства жилья с постепенным преобразованием в товарищество собственников жилья. Эта схема существовала задолго до появления долевого строительства, ее суть состоит в целевом назначении вложенных гражданами средств. Гражданин вступает в кооператив и начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира. Некоторые застройщики предусматривают рассрочку платежей в течение четырех лет после приемки объекта государственной комиссией. Схема должна строиться только по потребительскому принципу, возможная организационноправовая форма — кооператив или другая модель потребительского общества, но здесь не должно быть хозяйственной деятельности, оказания услуг и т.д.

При приобретении объекта недвижимости через участие в кооперативе снижаются накладные расходы. Однако в этом случае объект недвижимости становится собственностью кооператива и, как следствие, возникают сложности при оформлении его залога.

Кроме вышеназванных схем финансирования жилья получили развитие и накопительно-ипотечные схемы кооператива «Строй и живи», а также «Военная ипотека».

В период кризиса широкое распространение получил такой способ финансирования жилья, как рассрочка, предоставляемая строительной компанией на период строительства, как правило, беспроцентная.

После сдачи дома начисляются проценты — от 1 до 15%. Можно приобрести квартиру в рассрочку на условиях 1% на остаток. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%. По некоторым объектам существует дополнительное условие: если первоначальный взнос составляет 50%, то можно получить рассрочку не на 18 месяцев, а на 24.

Застройщик заинтересован в привлечении покупателя на нулевом цикле, ибо чем раньше он придет, тем длиннее будет период рассрочки у большинства застройщиков. По оценкам экспертов, на нулевом цикле не менее 75% продаж идет в рассрочку с небольшими первыми взносами. Главное преимущество покупки жилья на нулевом цикле — возможность выбрать квартиру, которая подходит больше всего и по метражу, и по виду из окон. Не менее важно для покупателя и то, что на 25% дешевле может в среднем стоить квадратный метр жилья, продающегося в строящемся доме на нулевом цикле, по сравнению с продажами в здании, находящемся в высокой степени готовности.

Переплата по рассрочке будет не столь значительна, как в случае ипотеки. В то же время размер ежемесячного платежа по ипотеке доступнее для семейного бюджета, чего нельзя сказать о рассрочке, которая отличается достаточно высокими ежемесячными платежами и доступна в основном группе лиц с высоким уровнем дохода.

Схема рассрочки экономически более выгодна, чем ипотека, но менее защищена законодательством. Об ипотеке есть закон, о рассрочке — нет. Незащищенность особенно проявляется в тех случаях, когда рассрочка предоставляется на длительный срок, а не только на время строительства дома. До завершения строительства действует договор долевого участия, который не защищает покупателя от банкротства компании, но тем не менее регистрируется в государственном реестре и «страхует» его от двойных продаж. Когда дом уже построен, а рассрочка полностью еще не выплачена, застройщик вынужден заключить с клиентом дополнительный договор, который нигде не регистрируется. Такая схема предполагает высокие риски. Оформить квартиру в собственность покупатель может только после погашения своих инвестиционных обязательств перед компанией-застройщиком. До тех пор покупатель полностью разделяет все риски[2].

Если рассрочка не может быть выплачена, есть два пути решения вопроса. Первый — расторжение договора (что ни покупателю, ни застройщику не выгодно). Второй — продажа квартиры через переуступку прав по договору долевого участия.

  • [1] Например, крупнейший в России башкирский кооператив, в котором состоялиболее 30 тыс. членов, совмещал функции ЖСК, ЖНК, обслуживающей организациии управляющей компании, что недопустимо.
  • [2] Надо помнить, что каждый десятый объект, строящийся на рынке недвижимости,заморожен.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >