Риски в схемах финансирования жилищного строительства
Ныне участникам жилищного строительства государство предлагает достаточно разнообразные схемы финансирования. За период реформ сами участники процесса выработали определенный набор наиболее приемлемых для договаривающихся сторон схем. На законодательном уровне государством приняты правовые акты, направленные на уменьшение рисков участников жилищного строительства. Примером может служить принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В этом законе предусмотрены защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, соответственно, минимизированы риски, в первую очередь инвесторов-граждан.
Процесс обеспечения финансами жилищного строительства является сложным, долгосрочным, поэтому в него втянуты многочисленные участники, главными из которых являются девелопер или застройщик (в финансовом смысле выступает как заемщик) и инвестор или потребитель (в финансовом смысле — кредитор). В зависимости от принятой схемы финансирования жилищного строительства между ними выстраиваются различные агенты и посредники, которые призваны обеспечивать эффективное протекание процесса в рыночных условиях. Среди них могут присутствовать государственные и муниципальные органы управления.
Практически все риски в области строительства, в том числе жилищного, связаны с фактором времени, так как процесс строительства является длительным. В случае финансирования покупки жилья физическими лицами срок кредитования может продлиться на 15—20 лет, а в случае финансирования застройщиком — 5—10 лет. За такой длительный период может измениться в негативную сторону общее экономическое состояние в стране и мире, соответственно, может ухудшиться финансовое положение каждого участника процесса строительства.
Риски определенного участника в различных схемах финансирования жилищного строительства разные. Остановимся на рисках ключевых участников жилищного строительства.
Риски заемщиков (девелоперов, застройщиков, производителей). В российских условиях риски девелоперов и застройщиков связаны со слабой законодательной урегулированностью земельного вопроса, низкой инженерной обустроенностью и инфраструктурным обеспечением территории будущего строительства. По оценкам экспертов, получение разрешительных документов на земельный участок и на строительство — одна из самых затратных статей строительства в стране. Сложность разрешения этих вопросов увеличивает, с одной стороны, общие сроки строительства, с другой — так называемые трансакционные издержки. Все это на языке финансистов не что иное, как риски. В конечном счете большие риски строительной деятельности отражаются на высокой цене строительной продукции.
Риски инвесторов (потребителей). Если инвесторы жилищного строительства являются не профессиональными участниками рынка инвестиций, а простыми гражданами, которые всего лишь желают улучшить свои жилищные условия, то их подстерегают наибольшие риски. Это связано с некомпетентностью отдельного гражданина в сфере инвестиций и отсутствием аналитической информации финансово-экономического характера.
Риски такого рода можно уменьшить путем обращения граждан к консалтинговым компаниям, которые могут профессионально анализировать ситуацию в экономике и в определенном ее секторе. На основе проведенного анализа консалтинговые компании информируют граждан о величине рисков и могут подобрать наименее рисковые схемы инвестирования жилищного строительства в конкретных условиях или посоветовать, как правильно защищаться от рисков. Но в стране не развит финансово-экономический консалтинг (в отличие от юридического), а также у граждан отсутствуют традиции обращаться за советом к финансово-экономическим консультантам.
Риски банков (кредиторов). Банки как финансовые посредники при жилищном строительстве рискуют не более чем при любом другом виде долгосрочного кредитования. Коммерческие банки хорошо защищены законодательством от различного рода рисков. Дополнительно к этому у каждого банка существует утвержденная и исторически хорошо отработанная методика оценки кредитоспособности заемщика и оценки рисков, которая направлена на минимизацию рисков банка. Кроме всего прочего, разные аспекты финансовых рисков наиболее хорошо известны именно банкирам, потому что умение правильно оценить риски является содержательной частью деятельности банкира, его «хлебом».
Как правило, возврат банковских кредитов не связан с успешностью экономической деятельности заемщика. Сумму кредита и процентов по нему, согласно условиям кредитного договора, заемщик должен вернуть независимо от финансовых результатов своей экономической деятельности. Риск невозврата кредитованных ресурсов и процентов по ним — главный риск любого кредитного учреждения. Банкиры, в отличие от других участников строительного процесса, умеют на профессиональном уровне бороться с рисками в виде разного рода обеспечения кредита (поручительство, гарантия, залог), страхований, создания фондов взаимной помощи и т.д.
Риски граждан участвующих в схемах долевого строительства:
- • выбор «плохого» застройщика, который в силу отсутствия опыта и (или) неустойчивого финансового положения изначально не готов выполнить свои обязательства;
- • влияние фактора, который невозможно было предсказать на начальном этапе, например изменения градостроительного регулирования или невыполнение обязательств ресурсоснабжающими организациями. Появление таких препятствий повлечет увеличение сроков строительства. Как свидетельствует сложившаяся отечественная градостроительная практика, этот риск реализуется почти в 100% случаев;
- • ухудшение финансово-экономического положения застройщика в процессе реализации проекта.
Можно привести и другие риски, но дольщику важно знать, что главным фактором принятия решения об участии в долевом строительстве является оценка параметра «риск — доходность». И оценивать этот параметр дольщики должны самостоятельно.
Практика долевого строительства свидетельствует, что наиболее эффективными механизмами защиты дольщиков являются:
- • банковские гарантии. Если гарантию дают банки, финансирующие застройщика, то такая форма наиболее эффективна;
- • общество взаимного страхования застройщиков (ОВС) призвано снизить страховые риски и размер возможного ущерба участникам долевого строительства за счет отсева недобросовестных застройщиков при приеме в члены общества;
- • страхование страховых компаний. Понимая масштабность потенциальных рисков, выбрать страховые компании необходимо из списка топ-10.
Необходимо знать, что власти могут только уменьшить риски дольщиков как непрофессиональных инвесторов, но устранить их полностью невозможно. Все вводимые меры защиты дольщиков ложатся на участников этого процесса дополнительным бременем.
