Органы государственной регистрации

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 осуществляла Росрегистрация и ее территориальные органы - самостоятельные юридические лица в системе Минюста России. В 2008 г. Росрегистрация была передана в ведение Министерства экономического развития РФ'. С 1 марта 2009 г. объединены центральные аппараты трех ведомств: Федеральной регистрационной службы, Федерального агентства геодезии и картографии и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в единую организацию - Росреестр, которая подчинена Минэкономразвития России. Объединение территориальных органов будет осуществляться поэтапно до 1 января 2011 г.

Создают территориальные органы по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней субъекты РФ (п. 2 ст. 33 Закона о госрегистрации). Но назначение и освобождение от должностей самих регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти - Росреестр по согласованию с субъектом РФ. Возглавляют органы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, - директором Росреестра. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства (ст. 3 Закона о госрегистрации). Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативные правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка методических нормативных материалов, координация работ, подготовка персонала и другие функции (схемы 22.5 и 22.6).

На органы по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка

Схема 22.5. Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.

Так, в Московской области создана только одна организация по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (регистрационная служба), а в районах и городах действуют его филиалы и представительства, т.е. структурные подразделения, не обладающие самосто-

Схема 22.6. Статус государственного регистратора прав на недвижимость и сделок с ней

Статус государственного регистратора прав на недвижимость и сделок с ней

ятельным статусом юридического лица. Такая система организации органов Росреестра обеспечивает непротиворечивость применяемых процедур и правил регистрации на территории одного округа.

Порядок государственной регистрации

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, в котором действует орган Росреестра. Основанием для регистрации служат акты органов власти, свидетельства о праве на наследство, договоры и другие сделки (схема 22.7), а также давность приобретения. Согласно ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Лицо, ссылающееся на давность приобретения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим

Схема 22.7. Основания для государственной регистрации прав на недвижимость

Основания для государственной регистрации прав на недвижимость

имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Течение срока давности приобретения в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о госрегистрации (ст. 16), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения и иные документы); удостоверение личности; доверенность; учредительные документы юридического лица и др. Обязательно прилагается кадастровый паспорт земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др. (схемы 22.8 и 22.9).

Если объекту недвижимости не присвоен кадастровый номер, идентификация его в ЕГРПН осуществляется по условному номеру, который присваивается органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Рассмотрим условный пример, когда имеется следующая структура: А - Б - В - Г. Здесь:

А - двухзначный номер субъекта РФ;

Б - двухзначный номер регистрационного округа;

  • 8 - 9-значный номер книги учета входящих документов, состоящий из разделенных между собой косой чертой:
    • o двухзначного номера подразделения территориального округа Росреестра (в том числе структурного подразделения центрального аппарата территориального округа службы, который обозначается цифрами "01");
    • o трехзначного порядкового номера книги учета входящих документов;
    • o четырехзначного номера ведения книги учета входящих документов.

Г - трехзначный порядковый номер записи в книге учета входящих документов. Составные части условного номера отделяются друг от друга знаком "-". Например, 77-09-01 (102 2005-127. где:

  • 77 - номер субъекта РФ (г. Москва);
  • 09 - номер регистрационного округа;
  • 01/002/2005 - номер книга учета входящих документов, состоящий из номера подразделения территориального органа Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию прав (01), порядкового номера книги учета входящих документов (002), года, в котором осуществляется ведение книга учета входящих документов (2005);

Схема 22.8. Порядок представления документов на государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней

Порядок представления документов на государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней

Схема 22.9. Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

127 -порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

В условном номере, присваиваемом Росреестром, его составляющие А и Б обозначаются цифрами "00". Например, 00-00-03/002/2005-056, где:

  • 03 002/2005 номер книги учета входящих документов, состоящий из номера структурного подразделения Росреестра, осуществляющего государственную регистрацию (03), порядкового номера книги учета входящих документов, ведущейся данным подразделением (002), года, в котором осуществляется ведение книги учета входящих документов (2005);
  • 056 -порядковый номер записи в книге учета входящих документов.

С октября 2006 г. в Российской Федерации действуют административные регламенты по предоставлению государственных услуг гражданам органами Росреестра. Максимальное время ожидания в очереди при подаче документов на регистрацию прав на недвижимость установлено не более 45 мин, а но предварительной записи - не более 15 мин. Максимальный срок приема документов от граждан - не более 30 мин, а от юридических лиц - 45 мин (приказ Минюста России 14.09.2006 № 293).

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, ЕИРЦ и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению - в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в Законе о госрегистрации (ст. 20), и может быть обжалован в суде (схема 22.10).

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в ЕГРПН, подробная характеристика которого дана на схемах 22.11, 22.11а-22.14.

Схема 22.10. Основания для отказа и государственной регистрации нрав

Основания для отказа и государственной регистрации нрав

Государственная регистрация отдельных видов прав (ст. 22-30 Закона о госрегистрации) имеет некоторые особенности (схемы 22.15-22.18). Так, в кондоминимумах права общей долевой собственности на общее имущество, неразрывно связанные с правом на жилые и нежилые помещения, регистрируются одновременно. Однако для государственной регистрации права одного из владельцев на долю в общей долевой собственности необходимо

Схема 22.10а. Правила приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Правила приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Схема 22.11. Состав ЕГРПН

Состав ЕГРПН

письменное согласие всех других собственников, заверенное нотариально или в органе Росреестра по месту регистрации (схема 22.19).

Схема 22.12. Структура разделов ЕГРПН

Структура разделов ЕГРПН

Схема 22.13. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс

Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс

В случае регистрации права на объект незавершенного строительства требуется документ на право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества и проектно-сметная документация с описанием объекта (см. схему 22.15).

Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после регистрации его вещных прав на недвижимое имущество с приложением нотариально удостоверенного договора об ипотеке и упомянутых в нем документов (схемы 22.20-22.26; табл. 22.3). Более подробно рассмотрим регистрацию залоговых операций с жилыми помещениями. В Москве регистрацию договора о залоге квартир проводят путем:

- внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями (реестровую книгу);

Схема 22.14. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных жилых домах

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в многоквартирных жилых домах

  • - проставления отметки о регистрации па всех оригиналах договора о залоге;
  • - внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья;
  • - выдачи свидетельства о регистрации залога по форме.

Порядок государственной регистрации права собственности на гаражи значительно упрощен ФЗ от 30.06.2006 № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан па отдельные объекты недвижимого имущества". Теперь граждане могут самостоятельно заполнить декларацию на гараж, полученную в органах Росреестра, и зарегистрировать свое право собственности при законной застройке земельного участка, который ранее был предоставлен для индивидуального гаражного строительства. Если даже в акте о предоставлении земельного участка для гаражного строительства неизвестно право, на котором он предоставлен, граждане могут зарегистрировать свое право собственности на этот участок.

Упрощенный порядок оформления прав на жилые дома, расположенные на земельных участках для жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, продлен до 1 марта 2015 г. (ФЗ от 17.07.2009 № 174-ФЗ). В режиме "одного окна" теперь принимаются от граждан заявления па получение кадастрового паспорта земельного участка и государственную регистрацию права собственности при упрощенной системе и когда не требуется проводить межевание участка.

При получении документов, подтверждающих полное или частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства, орган, осуществивший регистрацию залога, обязан незамедлительно внести соответствующую запись в реестровую книгу.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки производится при условии:

  • - подачи совместного заявления залогодателя и залогодержателя или владельца закладной;
  • - представления оригиналов договора о залоге с отметкой о его регистрации;
  • - представления доказательств в случае прекращения договора залога, исполнения обеспеченного залогом обязательства или оснований, перечисленных в ст. 34 Закона о залоге.

Погашение регистрационной записи при прекращении залога или продление ее действия на более длительные сроки может производиться также по решению суда.

Схема 22.15. Государственная регистрация нрава на вновь создаваемый объект недвижимости

Государственная регистрация нрава на вновь создаваемый объект недвижимости

Схема 22.16. Особенности государственной регистрации прав на вновь образуемые земельные участки

Особенности государственной регистрации прав на вновь образуемые земельные участки

Схема 22.17. Особенности государственной регистрации права и договора аренды недвижимого имущества

Особенности государственной регистрации права и договора аренды недвижимого имущества

Схема 22.18. Государственная регистрация сервитутов

Государственная регистрация сервитутов

Схема 22.19. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество (ст. 24 Закона о госрегистрации)

Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество (ст. 24 Закона о госрегистрации)

Схема 22.20. Общие положения о регистрации залога недвижимости

Общие положения о регистрации залога недвижимости

Схема 22.21. Состав документов для регистрации залога недвижимости

Состав документов для регистрации залога недвижимости

Схема 22.22. Оформление регистрации залога

Оформление регистрации залога

Схема 22.23. Обязанности залогодателя после получения свидетельства о регистрации залога

Обязанности залогодателя после получения свидетельства о регистрации залога

Схема 22.24. Регистрация прав собственности на недвижимое имущество дипломатических представительств иностранных государств в г. Москве

Регистрация прав собственности на недвижимое имущество дипломатических представительств иностранных государств в г. Москве

Схема 22.25. Государственная регистрация прав на федеральное недвижимое имущество

Государственная регистрация прав на федеральное недвижимое имущество

Таблица 22.3. Функции органов государственного управления по оформлению прав собственности на гаражи в г, Москве

№ п/п

Орган управления

Функции но оформлению нрав собственности на гаражи

1

Регистрационная служба

Оформляет договоры купли-продажи и свидетельства на право собственности при выкупе арендуемых гараже

2

Органы Росреестра

Оформляют свидетельства на подтверждение права собственности на капитальные гаражи и формирование прав собственности гаражно-строительных кооперативов (ГСК) и вносят их в реестр собственности

3

Московское агентство по управлению недвижимостью

Заключаете ГСК и индивидуальными владельцами договоры аренды земли под размещение гаражей

4

Москомархитектура

Дает градостроительные заключения для имущественных отношений с указанием срока использования земельного участка и объекта

5

БТИ

Осуществляет технический учет гаражей

Схема 22.26. Перечень документов для оформления права собственности на гаражи

Перечень документов для оформления права собственности на гаражи

О погашении регистрационной записи или продлении ее действия на более длительные сроки делается отметка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге и в архивном экземпляре договора.

По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы выдает:

  • - выписки из реестровой книги;
  • - информацию о регистрации залога (сведения о том, имеется ли соответствующая запись о залоге жилого помещения).

За регистрацию залога, выдачу свидетельства о регистрации, а также представление выписок из реестровой книги взимается государственная пошлина в размере, определенном законодательными актами РФ (табл. 22.4).

Таблица 22.4. Максимальный размер пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделки с ней, руб. (ст. 333.33 НК РФ)

Максимальный размер пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость и сделки с ней, руб. (ст. 333.33 НК РФ)

Не взимается государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях:

  • o передачи государственного или муниципального имущества в оперативное управление;
  • o ипотеки согласно законодательству;
  • o изменения содержания закладной;
  • o прав, возникших до введения в действие Закона о госрегистрации при госрегистрации перехода прав или отчуждения недвижимости.

Отказ в регистрации залога, погашении регистрационной записи или продлении срока ее действия; отказ в регистрации несуществующего договора о залоге, отказ о внесении необходимых изменений, дополнения и отметки; отказ в выдаче сведений о регистрационной записи могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде по местонахождению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Информация и организационные мероприятия

Всем участникам экономических отношений и заинтересованным лицам полезно знать, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет открытый (публичный) характер (схемы 22.27, 22.28).

В силу этого орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставить информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах (т.е. информацию из ЕГРПН) любому лицу (п. 4 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 7 Закона о госрегистрации). В ст. 131 ГК РФ также предусмотрено, что информация должна предоставляться в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. Однако согласно п. 7 ст. 33 Закона о госрегистрации до создания системы электронного обмена информацией между учреждениями юстиции информация о зарегистрированных нравах на недвижимое имущество будет предоставляться по месту совершения государственной регистрации прав.

Условия получения указанной информации установлены в ст. 8 указанного Закона. Следует отметить, что использование сведений, содержащихся в ЕГРПН, способами или в форме, которые наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей, влечет ответственность, предусмотренную законодательством РФ (п. 5 ст. 7 Закона о госрегистрации). Неправомерное использование полученных сведений может, например, привести к возникновению убытков у правообладателя, которые нарушитель обязан будет возместить в полном объеме на основании ст. 15 ГК РФ.

Предоставление информации о регистрации осуществляется на основании письменного запроса (приложения 1, 2 к данному параграфу), в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя.

Схема 22.27. Информационная открытость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

Информационная открытость государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней

Схема 22.28. Условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и данных их учета

Условия получения информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и данных их учета

Приложение 1. Форма запроса о предоставлении копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости

Форма запроса о предоставлении копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости

Приложение 2. Форма запроса о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта и кадастрового плана территории

Форма запроса о предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, в виде кадастровой выписки, кадастрового паспорта и кадастрового плана территории

Организация государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности

Система организационных мероприятий по государственному техническому учету недвижимых объектов представлена в схемах 22.29 - 22.33.

Схема 22.29. Общие положения о государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности

Общие положения о государственном техническом учете и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности

Схема 22.30. Функции уполномоченного органа государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации градостроительных объектов

Функции уполномоченного органа государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации градостроительных объектов

Схема 22.31. Содержание технической инвентаризации градостроительных объектов

Содержание технической инвентаризации градостроительных объектов

Схема 22.32. Использование результатов технической инвентаризации градостроительных объектов

Использование результатов технической инвентаризации градостроительных объектов

Схема 22.33. Порядок предоставления физическим и юридическим лицам сведений (документов) о технической инвентаризации объектов учета

Порядок предоставления физическим и юридическим лицам сведений (документов) о технической инвентаризации объектов учета

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >