Купля-продажа недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Специфические черты недвижимости (особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п.) вызывают необходимость применения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Так, Гражданским кодексом РФ предусмотрен ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество (государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю).

К сделкам с земельными участками, в том числе и к продаже земельных участков, нормы Гражданского кодекса РФ применяются только в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене. Условие о предмете договора должно содержать такие данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, т. е. данные, позволяющие определить расположение недвижимого имущества на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Если в договоре отсутствуют такие данные, то условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор - незаключенным.

Основные нормы, регулирующие права сторон в отношении земельного участка, па котором расположена недвижимость, в зависимости от особенностей предмета и условий договора ее продажи, приводятся в табл. 7.1.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на его аренду. В случаях когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее пло-

Таблица 7.1

Особенности предмета и условий договора продажи

недвижимости

Норма, регулирующая права сторон

Договором определены права на часть земельного участка, находящегося в собственности продавца, передаваемые покупателю недвижимости

Одновременно с переходом права собственности на купленную недвижимость покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования: право собственности, право аренды

Договором не определено право покупателя недвижимости на соответствующий земельный участок (находящийся в собственности продавца)

К покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования

Земельный участок не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности

Для продажи недвижимости согласия собственника этого земельного участка не требуется, если такая продажа не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. Покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец недвижимого имущества

Земельный участок и находящаяся на нем недвижимость принадлежат одному лицу

Отчуждение земельного участка без находящейся на нем недвижимости не допускается

Недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на недвижимость

Недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежит одному лицу

Отчуждение недвижимости проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц

щади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется на основе фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные для остальных договоров, не применяются.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются соответствующие правила договора купли-продажи, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >