Аренда недвижимости и рынок прав аренды

Демократизация экономических отношений в современной России началась в 1989 г. с интенсивного распространения аренды, удивительные возможности которой для укрепления народного хозяйства, к сожалению, не были использованы в полной мере. Аренда по своей сути затрагивает базисные отношения общества и в своем развитии закономерно ведет к эволюционному изменению социального статуса наемного работника и становлению его как самостоятельного предпринимателя - собственника. Она более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллективных и общественных интересов и позволяет преодолеть отчуждение работника от средств производства, труда от капитала, исполнительских функций от управленческих.

Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой - непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение ее в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате в аренде достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

Как универсальная общечеловеческая ценность и величайшее достижение человеческого разума аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях. В переходный же период наша страна не может не предоставлять в аренду или в собственность землю и другие государственные средства производства трудовым коллективам и отдельным работникам, не нарушая их прав, как творцов этой собственности.

Аренда недвижимости в системе предпринимательства

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

Возможность и необходимость широкого распространения аренды недвижимости при многоукладной экономике изначально заложены в самом многообразии видов собственности и форм организации предпринимательства. Мировая практика свидетельствует, что на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала. Эволюционное становление рыночной экономики в современной России, если не учитывать позитивные аспекты, упущено именно из-за недооценки аренды, которая вызывает постепенное изменение отношений собственности.

В чем же сущность аренды, какова ее природа, принципы и организационные формы? Что делает ее столь необходимой для стабилизации и развития экономики страны?

Понятие и функции аренды

В переводе с латинского "аренда" означает паем или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях. Современное понимание аренды восходит к классическим принципам римского нрава о разграничении понятий собственника и пользователя имущества.

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом автор исходит из того, что аренда - это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производительных сил и прежде всего рабочей силы (схемы 9.1-9.3).

Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания, т.е. производительных сил, или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда

Схема 9.1. Система аренда недвижимости

Система аренда недвижимости

применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда (см. схему 9.2). В то же время

Схема 9.2. Взаимосвязь содержания и формы аренды

Взаимосвязь содержания и формы аренды

любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

Ошибочна также подмена понятия аренды различными формами подрядных отношений. Прежде всего в них по-разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получаемые доходы и приобретаемые средства производства. Аренда - это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (табл. 9.1).

В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в наем (социальный или коммерческий) - гражданам, и в аренду - юридическим лицам (ст. 671-688 ГК РФ).

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших функций по становлению и развитию предпринимательской деятельности (см. схему 9.3).

Схема 9.3. Понятие и функции аренды недвижимости

Понятие и функции аренды недвижимости

Таблица 9.1. Качественные различия отношений аренды и найма

Условия предпринимательской деятельности

Виды отношений

наемные, подрядные

арендные

Отношение к средствам производства

Пользование

Пользование, владение и частичное распоряжение

Цель работников в труде

Максимум зарплаты

Максимум дохода и продукции

Объект найма

Работник (использование его способности трудиться)

Имущество

Условия получения ресурсов

Бесплатное закрепление

Покупка в собственное использование и платное

Ответственность за ресурсы

Моральная и частично материальная

Полная имущественная

База мотивации труда

Удовлетворение в первую очередь физиологических потребностей

Самореализация личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллектуальных потребностей

Планирование производственной программы

По заказу предприятия

Самостоятельно

Оплата труда

Минимальная по гарантиям государства

По остаточному доходу арендатора

Право на произведенную продукцию и доход

Является собственностью предприятия

Принадлежит арендатору

Распределение продукции и дохода на потребление и накопление

По нормативам предприятия

Самостоятельно по обязательствам

Правовое регулирование

Трудовыми отношениями

В основном имущественными отношениями

Методы управления

В основном административные

Самоуправление и экономические

Отношения с органами управления

Иерархические, безвозмездные

Договорные, хозрасчетные, партнерские

Положение товаропроизводителя

Наемный работник

Хозяин-собственник

Выполняемые функции

Исполнительские

Исполнительские и управленческие

Объект отношений

Виды работ

Предприятия, их подразделения, каждый работник

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >