Расчет и внесение поправок

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно назвать следующие:

• o метод анализа характеристик;
• o экспертный метод расчета поправок;
• o метод общей группировки;
• o метод парных продаж.

Метод анализа характеристик основан на определении их различия по экономическим условиям и единицам сравнения и вычислении процентных или стоимостных поправок.

Пример. Рассчитайте независимые и кумулятивные поправки, вносимые в цену сопоставимого объекта (табл. 8.3).

Таблица 8.3

Расчет независимых и кумулятивных поправок

Скорректированная стоимость оцениваемого объекта:

• 700 00 х 1,2 = 840 000 руб.,
• 700 000 х 1,203 = 842 00 руб.

Метод парных продаж основан сопоставлении продаж двух объектов, имеющих различия в одной характеристике, которая и определяет их разную стоимость (цену).

Парной продажей является сравнение двух объектов, имеющих сходные показатели за исключением одного параметра или характеристики, наличие или отсутствие которой дает различие в цене этих объектов. Данный метод позволяет определить стоимость этого параметра или характеристики и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого объекта-аналога для приведения его к стоимости объекта оценки

Пример. Определить стоимость по имеющимся данным по парным продажам (табл. 8.4).

Таблица 8.4

Определение поправки стоимости склада, тыс. руб.

Среднее значение различия в цене: (60 000 + 70 000 + 75 000 + + 60 000 + 85 000): 5 = 70 000 руб.

Принятая поправка на наличие (стоимость) склада: 70 000 руб.

Экспертный метод расчета поправок предполагает определение поправок с учетом мнения экспертных групп, составленного на основании статистических данных, собственных наработок и накопленного опыта.

Метод общей группировки основан на определении разброса стоимости одинаковых объектов. Данный метод используется на активном рынке, где продается полностью или крупным пакетом акций большое количество однородных объектов с различиями, каждое из которых слабо влияет на стоимость и укладывается в рыночный разброс цен. Набирается статистика продаж, определяются интервал разброса цен, тенденции или особенности, влияющие на этот разброс. Определяются тенденции или особенности оцениваемого объекта и его предполагаемое место в ценовом интервале.

Пример. В качестве сопоставимых объектов выбраны три проданных объекта, сооруженные по одному проекту (шиномонтажные мастерские) с оцениваемым объектом (табл. 8.5).

Таблица 8.5

Определение стоимости объекта

Максимальное различие между ценами продаж составляет 192 000 руб., т.е. 16,8% максимальной цены. Исходя из этих данных стоимость оцениваемого объекта составит

• 1 420 000 - 192 000: 2 = 1 046 000 руб.;
• 950 000 + 192 000: 2 = 1 046 000 руб.

Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений)

Применяет метод ценовых мультипликаторов как отношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем компании, где в качестве отраслевых коэффициентов принимаются значения, рекомендованные отрасли специализированными научно-исследовательскими институтами на основании длительного наблюдения за рынком и проведения научно-исследовательских работ. Данный метод также использует два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные:

• 1) интервальные: "цена/прибыль", "цена/денежный ноток", "цена/дивидендные выплаты", "цена/выручка от реализации";
• 2) моментные: "цена/балансовая стоимость", "цена/ чистая стоимость активов".

На основании полученных результатов и анализа схожести компаний-аналогов и оцениваемой компании определяются мультипликаторы, которые будут использоваться при оценке компании, их численные значения, придаются веса видам мультипликаторов и определяется величина стоимости оцениваемой компании методом взвешивания промежуточных результатов стоимости.

Методы сравнительного подхода используют большое количество ценовой и финансовой информации по предприятиям, отраслям и рынку в целом. Анализ этой информации, выявление состояния и взаимозависимости финансовых и рыночных факторов позволяет определить рыночную стоимость компании и точность ее определения.