Принципы формирования залогового фонда имущества

Основное содержание теории и практики формирования залогового фонда рассматривается в схемах 17.8-17.12.

Схема 17.8. Выбор и подготовка объектов залога

Выбор и подготовка объектов залога

Схема 17.9. Общие положения залогового фонда

Общие положения залогового фонда

Схема 17.10. Условия отбора объектов залога в залоговый фонд города (области)

Условия отбора объектов залога в залоговый фонд города (области)

Схема 17.11. Подготовка перечней объектов залогового фонда города (региона)

Подготовка перечней объектов залогового фонда города (региона)

Схема 17.12. Способы использования государственного имущества в качестве залога для обеспечения кредитования городских объектов

Способы использования государственного имущества в качестве залога для обеспечения кредитования городских объектов

Организация и заключение сделки с использованием залогового кредитования

Содержание и порядок действий при заключении сделок рассматриваются в схемах 17.13-17.15.

Схема 17.13. Организация и ведение переговоров о заключении договоров по залоговому кредитованию

Организация и ведение переговоров о заключении договоров по залоговому кредитованию

Схема 17.14. Порядок заключения и оформления сделки по залоговому кредитованию

Порядок заключения и оформления сделки по залоговому кредитованию

Схема 17.15. Некоторые особенности заключения сделок по залоговому кредитованию

Некоторые особенности заключения сделок по залоговому кредитованию

Особенности ипотечного жилищного кредитования в г. Москве

Содержание данного вопроса рассматривается в табл. 17.1 - 17.3 и схемах 17.16-17.19.

Таблица 17.1 Участники ипотечного рынка жилья в г. Москве

Субъекты отношений

Характеристика и функции

1. Заемщики

Физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита, которые:

  • o квалифицированы кредитором как надежные и платежеспособные
  • o получили ипотечный кредит
  • o добровольно предоставили уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое за счет кредита жилье в залог
  • o способны внести авансовые платежи при приобретении квартиры

2. Кредитор

Банки и другие финансовые кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты кредитоспособным заемщикам и осуществляют последующее обслуживание ипотечных кредитов

3. Квалифицированные кредиторы

Кредиторы, имеющие договорные отношения с Московским ипотечным агентством (МИА)

4. Продавцы жилья

Физические и юридические лица, продающие собственное жилье или жилую площадь других лиц по их поручению

5. Риелторские организации

Профессиональные посредники - продавцы недвижимости по поручению других участников рынка, в том числе Правительства Москвы

6. Госрегистрация (ее территориальные органы)

Государственный орган:

o осуществляет госрегистрацию прав на недвижимость и сделок с нею

  • o ведет ЕГРПН, включая жилые дома и помещения, обременения залогом
  • o единый государственный источник информации о правах собственности на недвижимость (жилье) на всей территории Московского регистрационного округа

7. Инвесторы

Юридические и физические лица (например, пенсионные фонды, страховые компании), приобретающие цепные бумаги МИА, обеспеченные ипотечным покрытием

8. Страховые компании

Лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика, гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка

9. Московское муниципальное страховое агентство

Муниципальная организация, осуществляющая все виды страхования, связанные с ипотечным кредитованием в рамках Московской ипотечной программы

10. Квалифицированные страховые компании

Страховые компании, отвечающие требованиям МИА и рекомендованные для страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования

11. Оценочные агентства

Компании по независимой профессиональной оценке объектов недвижимости (жилья), являющихся предметом залога при выдаче ипотечного кредита, реализации заложенного имущества на торгах и др.

12. Квалифицированные оценщики

Оценочные агентства, отвечающие требованиям МИА и рекомендованные им для осуществления профессиональной оценки недвижимости на рынке ипотечного кредитования

13. Операторы вторичного ипотечного рынка

Юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в соответствии с действующим законодательством и выпуск ипотечных ценных бумаг

14. Основной оператор вторичного ипотечного рынка в Москве

МИА:

  • o разрабатывает и внедряет единые ипотечные стандарты и технологии на рынке жилья
  • o выкупает ипотечные кредиты у квалифицированных кредиторов
  • o привлекает средства инвесторов путем выпуска и размещения ценных бумаг, обеспеченных собственными активами (в том числе пулами ипотечных кредитов), поручительством Правительства Москвы
  • o проводит конкурсы среди банков (кредиторов)

15. Правительство Москвы

Орган власти, выполняющий на рынке недвижимости следующие функции:

  • o регулирования первичного и вторичного ипотечных рынков Москвы
  • o предоставления поручительства инвесторам по ценным бумагам МИА
  • o участия в управлении МИА

По Московской программе ипотечного кредитования Правительство Москвы уполномочило работать ряд коммерческих банков, в том числе Банк Москвы, Московский банк Сбербанка России и др.

В практике применяется следующий порядок выдачи ипотечного кредита.

  • 1. Заемщик заполняет заявку на выдачу кредита для приобретения жилья и вместе с необходимыми документами передаст се в банк.
  • 2. Банк изучает информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит рассмотрение заявления заемщика на заседание кредитного комитета.

Схема 17.16. Принципы ипотечного кредитования под залог жилых помещений в г. Москве

Принципы ипотечного кредитования под залог жилых помещений в г. Москве

Схема 17.17. Технология ипотечного кредитования в г. Москве (первый этап)

Технология ипотечного кредитования в г. Москве (первый этап)

Таблица 17.2. Функции сторон ипотечного кредитования в г. Москве (второй этап)

Субъекты отношений и последовательность действий

Содержание функций

1. Оценочные агентства

Осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья по принятой методике

2. Банк

Определяет размер кредита и заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилья

3. Заемщик

Вносит авансовый платеж за выбранное жилье заключает с продавцом договор купли-продажи жилья

4. Банк

Выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (аванс + сумма кредита) по договору купли-продажи

5. Регистрационная

служба

Регистрирует переход права собственности на квартиру к заемщику

6. Покупатель (заемщик)

Вселяется в приобретенную квартиру и подписывает с банком договор о залоге этой квартиры

7. Регистрационная служба

Регистрирует залог жилой площади

8. Банк квалифицированный МИА

Продает МИА обеспеченный залогом жилья кредит и получает назад всю сумму + маржу (часть в виде ценных бумаг МИА) в обмен на обязательство выплачивать МИА все поступления по кредитному договору. Может не продавать МИА ипотечный кредит и продолжать его обслуживание

9. МИА

Занимает место кредитора и вносится в государственный реестр в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки

10. Банк

1. Полученные от МИА деньги за проданный кредит использует на выдачу ипотечного кредита новому заемщику

2. Продолжает обслуживание кредита - взимает с заемщика ежемесячные выплаты в погашение долга и процентов и перечисляет их МИА

  • 3. При наступлении несостоятельности заемщика отселяет его из квартиры в резервный жилой фонд.
  • 4. Окончательные расчеты с МИА производит после реализации заложенного жилья с учетом предусмотренного в договоре распределения ответственности за риск наступления несостоятельности заемщика, банк несет первую часть рисков, связанных с качеством проверки платежеспособности заемщика, а МИА - риски общеэкономической конъюнктуры (системные риски)

11. МИА

  • 1. Формирует пакеты ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск путем кредитования различных заемщиков, осуществляемого разными кредиторами.
  • 2. Выпускает ценные бумаги (облигации) и размещает их на внутреннем и внешнем финансовых рынках

12. Правительство Москвы

Представляет поручительства в обеспечение обязательства МИА по ценным бумагам

13. МИА

Вырученные от продажи облигаций средства направляет на рефинансирование первичных кредитов и развитие ипотечного кредитования

14. Банк, не квалифицированный МИА

Может продать ипотечный кредит другому оператору вторичного ипотечного кредитования или остаться кредитором заемщика на весь срок действия договора

Схема 17.18. Договорные отношения участников ипотечного рынка

Договорные отношения участников ипотечного рынка

  • 1. Генеральное соглашение МИЛ с банками.
  • 2. Предварительный договор купли-продажи между продавцом жилья и заемщиком.
  • 3. Договор купли-продажи между продавцом жилья и заемщиком.
  • 4. Кредитный договор между банком и заемщиком.
  • 5. Договор залога жилья (ипотеки) между банком и заемщиком.
  • 6. Договор переуступки нрав требования между банком и МИА.
  • 7. Договор страхования между страховой компанией и заемщиком.
  • 8. Договор об оценке (договор возмездного оказания услуг) между оценщиком и продавцом жилья.
  • 9. Договор поручительства Правительства Москвы с МИА.
  • 10. Договор банковской гарантии (поручительства) между банком и МИА.
  • 11. Договор о предоставлении услуг по оценке жилья, приобретаемого по ипотечным договорам.
  • 12. Договор о приобретении облигаций между МИА и инвесторами.
  • 13. Договор о взаимодействии в рамках Московской ипотечной программы.

Схема 17.19. Движение денежных средств при ипотечном кредитовании

Движение денежных средств при ипотечном кредитовании

  • 1. Внесение средств в уставный капитал МИЛ. Доля Правительства Москвы составляет 51%.
  • 2. Внесение средств в уставный капитал МИЛ. Доля иностранных инвесторов составляет 49%.
  • 3. Авансовый платеж по договору купли-продажи жилья (вносится заемщиком через кредитующий банк).
  • 4. Предоставление целевых денежных средств заемщику по кредитному договору на приобретение жилья по ипотеке.
  • 5. Оплата договора страхования закладываемого в залог жилья, жизни, трудоспособности (генеральное страхование).
  • 6. Оплата по договору уступки прав требования по кредитному договору МИА.
  • 7. Зачисление средств по периодическим платежам от заемщика по кредитному договору с банком.
  • 8. Оплата независимой оценки квартиры лицензированным оценщиком.
  • 9. Приобретение облигаций МИА.
  • 10. Осуществление расчетов по облигациям МИА.
  • 11. Оплата комиссионного вознаграждения в обеспечение выданного кредита.
  • 12. Договор о взаимодействии в рамках Московской ипотечной программы.
  • 3. В случае положительного заключения кредитный комитет приглашает заемщика на свое заседание и принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и первоначальном взносе (по усмотрению банка это может происходить и заочно).
  • 4. Заемщик открывает в банке валютный вклад "Ипотечный" и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.
  • 5. Банк выдает заемщику ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного банком кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение пяти месяцев с даты его выдачи оформить кредит на согласованных условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.
  • 6. Заемщик самостоятельно или с помощью риелторской компании подбирает квартиру для приобретения в собственность.
  • 7. Уполномоченный независимый оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утвержденным размером кредита.
  • 8. После проверки документов на приобретаемую квартиру банк заключает с ним договор на выдачу ипотечного кредита и перечислят средства на специальный счет.
  • 9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в регистрационной службе (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).
  • 10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита).
  • 11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.
  • 12. Банк уступает МИА право требования по договорам кредитования и ипотеки.
  • 13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет МИА.
  • 14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашения всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Последовательность и виды выполняемых работ участниками ипотечного кредитования по Московской ипотечной программе включают более 20 процедур (табл. 17.3).

Взаимодействие банка с клиентами по концепции Московской программы ипотечного кредитования предусматривает:

  • o заключение кредитного договора перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья). Предварительно банк выдает ипотечный сертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после подбора подходящей квартиры;
  • o поиск квартиры заемщик может осуществлять как самостоятельно, так и с помощью риелторских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость должен подтвердить независимый оценщик, уполномоченный Правительством Москвы. Платит за оценку заемщик;
  • o при принятии банком решения о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости в жилье не является определяющим фактором;
  • o продавец квартиры может получить деньги как в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте.

Банком учитываются следующие положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:

  • o уровень зарплаты заемщика, иные источники его доходов, профессия, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес;
  • o наличие поручительств от членов семьи или других лиц;
  • o наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;
  • o документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании);
  • o требуется:
  • o наличие свободных денежных средств для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);
  • o подтверждение источников и уровня доходов заемщика;
  • o чтобы расходы на погашение кредита и его обслуживание (выплату процентов) не превышали 35% совокупного дохода заемщика или его семьи;
  • o приобретать и оформлять в залог можно любое жилье, расположенное в пределах административных границ г. Москвы,

Таблица 17.3. Основные этапы и исполнители работ по ипотечному кредитованию

Основные этапы и исполнители работ по ипотечному кредитованию

в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи.

Основные условия кредитования

  • 1. Кредит выдается под залог квартиры, покупаемой в собственность заемщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме в залог не принимаются).
  • 2. Ипотечные кредиты выдаются обычно в долларах США на срок до 10-30 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.
  • 3. Заемщик должен внести на банковский счет первоначальный денежный взнос в размере 10-30% стоимости покупаемой квартиры.
  • 4. Возврат кредита производится ежемесячно равными долями (по 1/120 части кредита) в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи могут быть им увеличены.
  • 5. Выплаты процентов производятся ежемесячно, причем проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учетом срока фактического пользования.
  • 6. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.

Банк "Союз" по Программе ипотечного кредитования предоставляет кредит на покупку квартиры как на вторичном рынке жилья, так и в строящихся домах на срок до 10 лет с правом досрочного погашения без штрафных санкций.

Максимальный размер кредита - 80% стоимости квартиры. По Программе ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья процентная ставка установлена в размере 12,9% годовых в долларах США. При кредитовании на этапе строительства дома процентная ставка составляет 16% годовых в долларах США, после оформления квартиры в собственность процентная ставка по кредиту снижается до 12,9%.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >