Договор аренды предприятия

В ГК предусмотрены три группы объектов, входящих в предприятие (имущественный комплекс), которым присущ различный режим передачи их в арендное владение и пользование:

  • 1) основные средства, составляющие основу имущественного комплекса и переходящие арендатору в полном объеме;
  • 2) оборотные средства и права, передаваемые в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором;
  • 3) права требования к должникам и долги перед кредиторами.

По договору аренды предприятия арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование для осуществления предпринимательской деятельности предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 656 ГК). В данной статье перечисляются основные элементы, входящие в понятие "предприятие в целом". Это — земельные участки, водные объекты, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, основные и оборотные средства, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги.

Кроме ГК правовой режим предприятия регулируется также Федеральными законами от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Особенность договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (§ 1 гл. 34 ГК).

Форма договора аренды предприятия письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК). Несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, он считается ничтожным, его исполнение не допускается. Поэтому форма договора аренды предприятия является императивной нормой, и стороны не могут предусмотреть иную его форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, а потому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это следует из общего правила, касающегося сделок с недвижимостью, и предусмотрено ст. 131 ГК.

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

ГК не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК).

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту (ст. 659 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписанию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Существенными условиями договора аренды предприятия являются:

  • — размер арендной платы, который устанавливается сторонами договора, но при этом они должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК);
  • — срок аренды определяется сторонами договора. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его не заключенным (п. 2 ст. 610 ГК). В этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок. Поэтому каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца;
  • — государственная регистрация договора аренды предприятия производится на основании заявления в регистрирующие органы как арендодателя, так и арендатора. Порядок регистрации определен в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Права и обязанности арендодателя по договору аренды предприятия имеют отличия от общих положений и состоят в следующем:

  • — при подготовке к передаче обязан составить и предоставить на подписание передаточный акт;
  • — обязан возместить арендатору стоимость произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не установлено договором;
  • — может быть освобожден судом от возмещения расходов, указанных в предыдущем пункте, если сможет доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества или эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Права и обязанности арендатора имеют следующие особенности:

  • — вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприятия и не должно нарушать другие положения договора аренды (ст. 660 ГК);
  • — имеет право вносить изменения в состав арендованного предприятия, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ст. 660 ГК);
  • — обязан нести все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также выплачивать платежи по страхованию арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором;
  • — обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Гражданское законодательство определяет порядок возврата арендованного предприятия в связи с прекращением договора аренды (ст. 664 ГК). Однако обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и предоставлению его на подписание на этот раз возложены на арендатора.

О прекращении договора аренды арендатор должен письменно уведомить своих кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью арендованного предприятия. Кредиторы, в свою очередь, вправе потребовать от арендатора прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. После возврата предприятия арендодателю арендатор вместе с ним несет солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендодателя без согласия кредиторов арендатора (п. 4 ст. 657 ГК).

Обязательство арендатора по возврату предприятия арендодателю считается исполненным с момента подписания обеими сторонами соответствующего передаточного акта.

Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного его расторжения перечислены в общих положениях ГК об аренде (ст. 618—620) и распространяются на все виды арендных сделок. В договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия, а также имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >