Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают пять видов циклов: деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса, а также недвижимости как объекта собственности (схемы 1.14-1.18). На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

  • o формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
  • o эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
  • o смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
  • o прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций

Схема 1.14. Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса

Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса

сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.

Для объектов - исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владель

Схема 1.15. Жизненный цикл вида бизнеса

Жизненный цикл вида бизнеса

ца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы - памятники могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание

Схема 1.16. Деловой цикл

Деловой цикл

Схема 1.17. Жизненный цикл недвижимости (товара) как физического объекта

Жизненный цикл недвижимости (товара) как физического объекта

имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия (табл. 1.5).

В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из восьми-девяти стадий.

Схема 1.18. Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Таблица 1.5. Этапы формирования нового предприятия

№ п/п

Поиск новой идеи и ее оценка

Составление бизнес-плана

Привлечение необходимых ресурсов

Управление

созданием

предприятия

1

Факторы возникновения новой идеи, сроки

Сегмент рынка, его размер и ценовые характеристики

Имеющиеся ресурсы: денежный капитал, сырье, оборудование, рабочая сила и др.

Организационная структура, состав группы, цели, сроки, этапы, учредительные документы

2

Соответствие идеи личным целям, знаниям и умениям

План маркетинга, план производства предприятия и его подразделений

Недостающие ресурсы и потенциальные поставщики

Ключевые факторы успеха и способы их активизации

3

Анализ реальной и потенциальной ценности идеи

Финансовый план и финансовое обеспечение

Способы привлечения ресурсов по видам

Слабые места и способы их преодоления

4

Оценка риска и прогноз выгод

Форма собственности и организационно-правовая форма

Прогнозирование новых источников и поставщиков

Система контроля качества и сроков проведения работ

5

Сравнение с

продукцией

конкурентов

Стратегия проникновения на рынок

Формирование уставного (складочного) капитала

Правовое положение, лицензирование, государстве! тая регистрация

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Схема 1.19. Срок жизни недвижимости

Срок жизни недвижимости

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (схема 1.19).

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.

Схема 1.20. Износ и амортизация недвижимости

Износ и амортизация недвижимости

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >