Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Инвестирование arrow ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
Посмотреть оригинал

Очередность погашения ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты имеют преимущественное право погашения перед кредитами других видов.

Очередность погашения нескольких ипотечных кредитов такова.

Первая ипотека — ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, в общей структуре капитала которого до этого не присутствовала доля владения на правах ипотеки, и который как залог обладает приоритетом перед последующими ипотечными кредитами.

Младшая (или завершающая) ипотека (2-я, 3-я и т.д.) — ипотечный кредит, взятый под объект недвижимости, на который прежде уже были наложены залоги в виде других ипотечных кредитов, имеющие приоритет (первая ипотека).

Приоритет выплаты каждой последующей ипотеки ниже предыдущей. Обычно ставка процента по младшим ипотекам выше, чем по первой.

В случае невыполнения условий погашения кредита кредитор, выдавший первую ипотеку, может лишить владельца недвижимости права на выкуп заложенного имущества и потребовать ее продажи. В этом случае кредиторы по младшей ипотеке не смогут возвратить инвестированные ими денежные средства до тех пор, пока кредиторы первой ипотеки не будут удовлетворены полностью, т.е. не будет погашена основная сумма кредита и проценты по нему.

Пример

Погашение ипотечных кредитов в случае невыполнения условий их погашения.

Недвижимость продана за 500 000 долл.

Задолженность по первой ипотеке — 400 000 долл.

Сумма погашения первой ипотеки — 400 000 долл.

Задолженность по младшей ипотеке — 150 000 долл.

Сумма погашения младшей ипотеки — 100 000 долл.

Сумма, недополученная кредитором младшей ипотеки, — 50 000 долл.

Дохода от продажи владелец недвижимости не получил.

Таким образом, если доход от продажи объекта недвижимости будет ниже суммы погашения первой ипотеки, тогда ни иск кредитора по младшей ипотеке не будет удовлетворен, ни бывший владелец не получит никакого дохода от продажи.

В случае перехода права собственности при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, покупатель принимает на себя обязательства по ипотечному кредиту, выданному ранее бывшему собственнику под залог данного объекта недвижимости. Такую ипотеку называют принятой.

9.6.7. Расчеты по ипотечному кредиту[1]

Расчет по ипотечным обязательствам с постоянными выплатами

Как уже отмечалось, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы — с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.

1. Основные параметры кредита. Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.

Само амортизирующийся кредит с равномерными платежами — кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.

Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.

В банковском деле амортизация — это уменьшение остатка основной суммы кредита.

Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из существующих на рынке условий.

Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три названных показателя:

  • 1) основная сумма кредита (PRN — principal);
  • 2) срок (оставшийся) кредита JV,
  • 3) процент по кредиту (INTinterest)

Пример

Сумма кредита —10 000. Срок кредита — 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%. Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В том случае, если известны любые три из них, четвертый может быть определен (табл. 9.10).

Таблица 9.10. Расчет характеристик кредита

Номер

пла

тежа

Ежегодное обслуживание кредита (РМТ — payment), долл.

Остаток кредита на конец года (BALbalance), долл.

Погашенная основная сумма кредита (PRNprincipal), долл.

Оплаченный процент по кредиту (INTinterest), долл.

1

1523

9977

23

1500

2

1523

9951

26

1497

3

1523

9921

30

1493

15

1523

8906

163

1360

20

1523

7644

327

1196

25

1523

5105

658

865

29

1523

1324

1152

371

30

1523

0

1324

199

  • 1. Ежегодные выплаты (в расчетах — РМТ-платеж) в размере 1523 долл, по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих:
    • • процента (дохода на инвестированную кредитом сумму);
    • • возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).

Теперь построим график амортизации кредита (рис. 9.4).

График амортизации кредита

Рис. 9.4. График амортизации кредита

  • 2. Расчет основной суммы кредита PRN. В тех случаях, когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV= -10 000.
  • 3. Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.
  • 4. Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: I /У = 15.
  • 2. Определение ипотечной постоянной. Годовая ипотечная постоянная (ИП) — это отношение обязательных выплат по кредиту за год (ОД — обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах — текущая стоимость PV):

Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.

Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.

Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т.е. фактору взноса на амортизацию денежной единицы.

Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.

Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле 9.1).

Ипотечная постоянная используется также при проведении оценки эффективности использования заемных средств — при определении финансового левериджа.

При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита. Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.

Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму для того, чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.

Рассмотрим, как влияет на ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного нами примера: изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.

  • 1. Понижение ставки по кредиту. Пусть теперь I /Y = 12%, тогда РМТ = 0,1241, т.е. ведет к уменьшению ИП.
  • 2. Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, Р / Y = 12): РМТ = 0,0126 — это месячная ИП; для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 х 12 = = 0,1512), следовательно, понижение ставки по кредиту ведет к уменьшению ИП.
  • 3. Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет):
  • 4. Зависимость величины ИП от суммы ипотечного кредита. ИП не зависит от величины ипотечного кредита.
  • 3. Кредитные дисконты и отдача по кредитам. Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.

Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% основной суммы кредита.

Реально заемщик получает сумму, меньшую, чем это определено кредитным договором; однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.

Например, если взять кредит в 10 000 долл, с тремя дисконтными пунктами, то это означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 долл.; 97% от 10 000 долл, составляет 9700 долл., однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 долл, плюс процент на всю эту сумму.

Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению со среднерыночным.

Расчет по ипотечным обязательствам с переменными выплатами

Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, относящихся ко второй группе — группе кредитов с переменными выплатами. Для таких ипотечных кредитов величины расходов по обслуживанию долга изменяются в течение срока кредитования под влиянием самых разнообразных факторов. Отметим некоторые из них.

1. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента —

кредит, который подразумевает периодическое изменение ставки процента. Изменение ставки может быть заранее указано в договоре на получение кредита, а может измениться в зависимости от колебаний какого-либо индекса, например темпа инфляции, индекса потребительских цен, ставки рефинансирования центрального банка и т.д.

Пример

Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Платежи по кредиту составляют 2000 долл, первые пять лет и 2500 долл, последующие годы, и уплачиваются

в конце каждого месяца. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% на первые пять лет и 14% на следующие пять лет (начисление процентов ежемесячное). Какова сумма кредита, предоставленная банком для приобретения данного объекта недвижимости?

Решение. Использование таблиц (и принятых обозначений для функций сложного процента) или финансового калькулятора (линейки TVM) позволяет последовательно найти ответ на поставленный вопрос.

1. Для первых 5 лет (при ставке 12%)

2. Для следующих 5 лет (при ставке 14%)

  • 3. Текущая стоимость определяется суммированием полученных результатов:
  • 89 910 + 53 571 = 143 481 долл.
  • 2. Ипотечный кредит с градуированными (нарастающими) платежами — кредит, позволяющий заемщику производить более низкие платежи по кредиту в первые годы срока кредита и более высокие выплаты в дальнейшем (см. подпараграф 9.6.6).

Назовем денежным потоком серию одинаковых по величине равномерных платежей. Тогда частота потока — это количество платежей данной серии. Процесс решения задач на определение текущей стоимости денежных потоков заключается в определении текущей стоимости каждого из них и суммировании полученных результатов. Подобные задачи можно решать, используя таблицы, формулы или финансовый калькулятор (существует специальная рабочая таблица Cash flow).

Пример

Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Ежегодные платежи по кредиту составляют

2000 долл, первые три года и 3 000 долл, последующие годы и уплачиваются в конце каждого года. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% годовых. Какова сумма ипотечного кредита?

Ответ. 14 549 долл.

  • • При всех прочих условиях предыдущей задачи пусть сумма кредита составила 14 549 долл., определить ставку процента по кредиту. Ответ. 11,999%, или округленно 12%.
  • • Определить норму отдачи для кредитора, если согласно условиям предыдущей задачи он предоставил ипотечный кредит в размере 14 000$.

Ответ. IRR = 12,87%.

3. Ипотечные кредиты с шаровыми платежами. Шаровой платеж — крупный итоговый платеж по кредиту, позволяющий полностью погасить кредит.

Шаровые ипотечные кредиты в основном бывают трех типов в зависимости от порядка выплаты процентов по кредиту.

Ипотечный кредит, по которому выплачивается только процент — кредит с периодической выплатой процента вплоть до полного погашения, когда должна выплачиваться вся сумма выданного кредита (шаровой платеж).

Этот тип кредита не требует амортизации по условиям договора в отличие от самоамортизирующегося кредита.

Размер платежа по такому кредиту рассчитывается по следующей формуле:

Пример

Кредит в размере 10 000 долл, под 15% годовых выдан на 30 лет. В конце 20-го года одним платежом должна быть погашена основная сумма кредита.

Ежегодная выплата процентов составит

10 000 х 0,15 = 1500 долл.

На рис. 9.5 показана схема погашения такого вида кредита.

Ипотечный кредит с замораживанием процентных платежей вплоть до истечения срока кредита — кредит, по которому до истечения срока кредита вообще не происходит выплат. Затем выплачивается вся сумма выданного кредита (принципал) полностью и аккумулированный процент на нее.

Пример

Кредит в 10 000 долл, выдан под 15% годовых сроком на 20 лет. В конце 20-го года одним платежом должны быть выплачены и основная сумма кредита, и все проценты. Определить сумму платежа.

Ответ. FV = 163 665 долл.

Схема погашения кредита

Рис. 9.5. Схема погашения кредита

Схема погашения кредита с замораживанием процентных платежей вплоть до истечения срока кредита изображена на рис. 9.6.

Схема погашения кредита с замораживанием процентных платежей

Рис. 9.6. Схема погашения кредита с замораживанием процентных платежей

Промежуточное положение между этими двумя видами кредитов занимает кредит, у которого сумма обслуживания долга в первые годы ниже суммы, необходимой на уплату процента по данному кредиту. Поэтому в первые годы общая сумма долга возрастает. Такие кредиты называют ипотечными кредитами с отрицательной амортизацией.

Кредиты такого вида служат помощью инвесторам в периоды сдачи объектов в аренду или в периоды, когда ставка процента по кредитам очень высока.

Ипотечный кредит с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом — кредит, первоначальные выплаты по которому рассчитываются и производятся в таком же порядке, как и для самоамортизирующихся кредитов с равномерными платежами, но полное погашение производится досрочно.

Пример

Взят кредит в 10 000 долл, под 15% годовых на 30 лет с условием, что в течение двух лет по кредиту будут производиться равномерные платежи, но по истечении двух лет остаточная сумма кредита должна быть погашена полностью одним платежом.

Определяем остаток кредита на начало третьего года: он равен 9951 долл. (см. табл. 9.10); это и будет размер шарового платежа.

В развитых экономических странах данный тип ипотечного кредита чаще всего используется для кредитования строительных проектов, так как это наиболее рискованные объекты для финансирования, поэтому ставка процента по строительному кредиту обычно выше. Период времени в 2 года, когда производится равномерная амортизация кредита, обычно считается достаточным для постройки объекта недвижимости и сдачи его в аренду. После чего владелец может взять под построенный и сданный в аренду объект, который обладает теперь меньшей степенью риска, новый кредит под меньшую ставку процента и на более длительный срок.

Определение размера суммы кредита Обычно факторами, определяющими сумму кредита, являются две величины (финансовые коэффициенты): коэффициент ипотечной задолженности и коэффициент покрытия долга.

Коэффициент ипотечной задолженности (КИД) (loan-to- value ratio) — соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью объекта недвижимости (КИД = = ИК / Vo х 100%).

Сумма ипотечного кредита (ИК) при этом находится по формуле

В зависимости от политики кредитора и риска вложения в конкретную недвижимость значение этого коэффициента меняется, но обычно не превышает 75—80%.

Пример

Компания хочет взять кредит под офисное помещение, которым она владеет, и стоимость которого составляет 650 000 долл. Банк установил, что для таких типов объектов недвижимости КИД равен 75%. Определить сумму кредита.

Решение. 650 000 х 0,75 = 487 500 долл.

Коэффициент покрытия долга (КПД) — соотношение между чистым операционным доходом и ежегодным обслуживанием долга (КПД = ЧОД / ОД).

Сумма ипотечного кредита по заданному КПД находится по формуле

Пример

Определить сумму кредита, если чистый операционный доход от объекта составляет 400 000 долл, в год. КПД равен 1,2. Кредит выдается на 3 года под 30% годовых. Платежи ежемесячные. Решение:

  • 1) находим ипотечную постоянную (месячную): РМТ = 0,042;
  • 2) годовая ИП: 0,042 х 12 = 0,509, или округленно 0,51;
  • 3) сумма кредита: 400 000 : (1,2 х 0,51) = 653 595 долл.

Задача определения реальной величины кредита встает при необходимости расчета корректировки на нетипичные условия финансирования объекта сравнения (ОС), по которому известны условия продажи, в рамках применения метода сравнения продаж.

Как известно, корректировка на условия финансирования (одна из последовательных) может отражать более благоприятные, льготные условия кредитования, например использование кредита со ставкой ниже рыночной. При этом величина корректировки должна характеризовать реакцию рынка на вклад рассматриваемого элемента сравнения в стоимость объекта. Напомним, что корректировке подвергаются всегда ценовые характеристики ОС, но не оцениваемого объекта.

Финансирование оказывает влияние на цену продажи только в случае участия в оплате одновременно покупателя и продавца.

Пример

Объект сравнения был приобретен так же, как и оцениваемый объект за 100 000 долл, с использованием ипотечного кредита, срок которого был определен в 10 лет, а процентная ставка — 20%. Платежи ежемесячные. Рыночная ставка процента по таким кредитам составляет 25% годовых. Определить реальную величину суммы кредита и величину корректировки на условия финансирования по данному ОС.

Решение:

1) рассчитаем сумму ежемесячного платежа по обслуживанию долга при ставке 20%:

2) рассчитаем денежный эквивалент ипотечного кредита при рыночной процентной ставке в 25%:

3) величина корректировки на условия финансирования составит

Ответ. Величина корректировки цены продажи рассматриваемого объекта сравнения на условия финансирования составит 15 050 долл, (со знаком «минус»).

Так как в России оплата большинства сделок производится деньгами, корректировки на условия финансирования не являются широко распространенными. Однако с развитием ипотечного рынка, учащением случаев использования смешанного финансирования подобные корректировки необходимо будет проводить более часто. Оценщики должны быть к этому готовы.

Следует отметить, что условия финансирования влияют именно на цену продажи ОС (которая и подвергается корректировке), но не на стоимость объекта недвижимости.

  • [1] Касъяненко Т. Г., Бузова И. А. Ипотечно-инвестиционный анализ приипотечном кредитовании : учеб, пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.
 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы