Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Инвестирование arrow ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ
Посмотреть оригинал

Финансовый леверидж

Под финансовым левериджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.

Выделяют следующие типы финансового левериджа, различающие эффективность использования инвестором заемных средств в зависимости от условий кредитования:

  • 1) положительный (благоприятный) — ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. Инвестор в этом случае зарабатывает деньги, привлекая ссуды;
  • 2) отрицательный — если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают процента по ссудам. Отрицательный леверидж работает против владельца недвижимости.
  • 3) нейтральный — собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.

Однако данные определения требуют некоторого уровня формализации, необходимого для использования понятия «финансовый леверидж» в расчетах ипотечно-инвестиционного анализа (ИИА).

Введем следующие обозначения:

R0общий коэффициент капитализации; определяется как отношение чистого операционного дохода /0 к общей стоимости объекта недвижимости У0:

Reкоэффициент капитализации собственного капитала; определяется как отношение денежного потока до уплаты нало-

гов за один год 1е к сумме инвестиций собственного капитала V, в объект недвижимости:

а также

где do — фактор изменения стоимости собственного капитала; (*) = 0 при рекапитализации по методу Ринга; (*) = 7 — по методу Инвуда; (*) = Уб — по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).

Rmкоэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная); определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:

а также

где SFF (n; Ym) — коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита (по Инвуду).

В предыдущих формулах использованы: У, — ставка дохода на собственный капитал; Ym — ставка дохода по ипотечному кредиту.

Пусть также Уо — общая ставка дохода на капитал.

В этих обозначениях общий коэффициент капитализации (смешанного или инвестированного) капитала

где т — доля заемного капитала.

Введенные унифицированные обозначения позволяют теперь рассмотреть взаимоотношения между составляющими финансового левериджа Ro, Rm и Re и установить необходимые и достаточные условия, определяющие тип финансового левериджа.

Равенство (9.2) может быть представлено в виде или

Отсюда следует, что если —— < 1, то правая часть равенства,

Я°

а следовательно, и левая, становится больше 1, т.е.

Аналогичные соотношения можно получить и для ставок отдачи на капитал. Таким образом, в целом справедливы следующие соотношения:

положительный леверидж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:

нейтральный леверидж коэффициента капитализации для собственного капитала:

отрицательный леверидж коэффициента капитализации для собственного капитала:

положительный леверидж ставки дохода на собственный капитал:

нейтральный леверидж ставки дохода на собственный капитал:

отрицательный леверидж ставки дохода на собственный капитал:

Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.

Можно показать, что эффективность этого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности т.

Влияние рычага на доходность собственного капитала может быть исследовано на базе метода инвестиционной группы, использующего в качестве показателя доходности норму отдачи на собственный капитал:

Запишем формулу (9.2) в виде

Это выражение показывает, как изменяется норма отдачи на собственный капитал У от доли задолженности т. Графическая интерпретация соотношения (9.3) представлена на рис. 9.7.

Точки на оси ординат показывают отдачу на всю сумму инвестиций Уо (в соответствии с денежными потоками до уплаты процентов за кредит) для трех вариантов инвестирования.

Интенсивность влияния левериджа можно исследовать через производную отдачи на собственный капитал У от доли заемных средств т:

Зависимость отдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности

Рис. 9.7. Зависимость отдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности

у

Производная отрицательна, если 1—— <0, т.е. Ym> Yo

отдача на заемный капитал больше отдачи на всю сумму инвестиций; и отдача на собственный капитал (Уе) уменьшается (см. рис. 9.7, вариант III) с ростом т — доли заемных средств. Это зона отрицательного левериджа.

Интенсивность положительного влияния левериджа тем выше при зафиксированном т, чем больше разница между отдачей на весь капитал Y0 и отдачей на заемные средства Ym. В варианте I леверидж более эффективен, и с увеличением коэффициента ипотечной задолженности т эффективность нарастает большими темпами, чем в варианте И.

Y

Область значений — <1 — область положительного влияло

ния левериджа; — > 1 — область отрицательного влияния левериджа.

Проведенный графический анализ позволяет установить зоны влияния левериджа в зависимости от соотношения между нормами отдачи на заемный и инвестированный капиталы, однако не дает условий, показывающих эффективность влияния рычага на доходность собственного капитала.

Обратимся к формальному анализу условий типа (*). Проверка данных условий достаточно затруднительна, поскольку они представляют собой сложные условные высказывания. Попробуем найти более простой вид условия положительности левериджа для собственного капитала, проверка выполнения которого не вызывала бы технических и логических трудностей.

С точки зрения математической логики высказывание (*) представляет собой импликацию: А => В, где А = Уо > Ут ^ — посылка, а В = We > YQ} — заключение. По определению импликации, она истинна в тех и только тех случаях, когда посылка А —ложна или заключение В — истинно. Таким образом, леверидж для У, положителен тогда и только тогда, когда А — ложно, т.е. У < У — истинно, независимо от значения В, или В истинно, т.е. истинно У > Уо — независимо от значения, принимаемого А.

Рассматривая эти ситуации с точки зрения оценочной практики и принимая во внимание смысл привлечения заемного капитала (использования рычага), можем сделать вывод о том, что неравенство У > Уо является достаточным условием для того, чтобы выполнялось неравенство Уо > У^ т.е. срабатывало определение положительности финансового левериджа для собственного капитала[1]. Аналогичное неравенство справедливо и для коэффициентов капитализации: Re>RQ-

Покажем на следующих примерах, как можно использовать полученные достаточные условия для определения типа финансового левериджа, т.е. эффективности его влияния на ставку дохода на собственный капитал.

Пример

Влияние финансового левериджа на ставку дохода на собственный капитал. Определить тип левериджа в случае предоставления ипотечного кредита на срок 10 лет, когда ставка процента по кредиту в рассматриваемых двух вариантах составляет 5% и 10% соответственно.

Таблица 9.11. Влияние финансового левериджа на ставку дохода

п/п

Показатель

Без

леве

риджа

Положи

тельный

леверидж

Отрица

тельный

леверидж

1

Стоимость объекта недвижимости (Уо), долл.

500 000

500 000

500 000

2

Стоимость собственного капитала (УД, долл.

500 000

100 000

100 000

3

Сумма кредита (УД, долл.

0

400 000

400 000

4

Чистый операционный доход (/0), долл.

70 000

70 000

70 000

5

Ставка процента по кредиту (0,%

5

10

6

Обслуживание долга (/ш), долл.

0

51 802

65 098

7

Финансовый поток до налогообложения (/Д, долл.

70 000

18 198

4 902

8

Коэффициент капитализации (Ro), %

14

14

14

9

Коэффициент капитализации собственного капитала (Я), %

14

18

5

10

Коэффициент капитализации для заемного капитала

"

0,1295

0,16275

Ответ. При ставке процента по кредиту в 5% леверидж положителен, поскольку R, > Ro (18% > 14%); при ставке в 10% по кредиту леверидж отрицателен, так какЯ, < Ro (5% < 14%) (табл. 9.11).

Пример

Инвестор рассматривает возможность покупки объекта недвижимости за 2,5 млн долл. Он рассчитывает взять кредит на 5 лет на сумму 1,5 млн долл, под 10% годовых с ежемесячными платежами. Ожидается, что чистый операционный доход от этого объекта составит 700 тыс. долл. Найти КПД, КИД.

Является ли данный финансовый леверидж положительным? Будет ли леверидж положительным, если ставка по кредиту возрастет до 15%?

Решение.

  • 1) КПД = (70 000 / (31 871 х 12)) х 100% = (70 000 / 382 452) х х 100% = 18,3%;
  • 2) КИД = (1 500 000 / 2 500 000) х 100% = 60% (ш = 0,6);
  • 3) заполним табл. 9.12 и проанализируем ее.

Ответ. При ставке по кредиту 10% годовых финансовый леверидж положителен, так как Re > Ro (31,75% > 28%); при ставке 15% годовых финансовый леверидж отрицателен, поскольку Re < Ro (27,18% < 28%).

Таблица 9.12. Зависимость финансового левериджа от ставки

по кредиту

п/п

Показатель

Без

кредита

Ставка по кредиту 10%

Ставка по кредиту 15%

1

Стоимость объектов недвижимости (Vo), долл.

2 500 000

2 500 000

2 500 000

2

Стоимость собственного капитала (Ve), долл.

2 500 000

1 000 000

1 000 000

3

Сумма кредита (Vm), долл.

0

1 500 000

1 500 000

4

Чистый операционный доход (/о), долл.

700 000

700 000

700 000

5

Ставка процента по кредиту (0, %

10

15

6

Обслуживание долга, долл.

382 447

428 219

7

Финансовый поток до налогообложения, долл.

700 000

317 553

271 781

8

Коэффициент капитализации (Ко), %

28

28

28

9

Коэффициент капитализации собственного капитала (R,), %

28

31,75

27,18

10

Коэффициент капитализации для заемного капитала

%

0

25,5

28,5

11

Вывод

Леверидж

нейтрален

Леверидж

положителен

Леверидж

отрицателен

  • [1] Заметим, что эти неравенства не следует задавать в качестве определений типов левериджа, это будет не совсем корректно, поскольку это достаточные, а не необходимые и достаточные условия.
 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы