ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В результате изучения главы студент должен:

знать

  • • общие начала и классификацию оснований прекращения прав на земельные участки;
  • • различать императивные и диспозитивные процедуры, влекущие прекращение прав на земельные участки;
  • • тенденции развития судебной практики в этой сфере;

уметь

  • • отличать сферу действия норм гражданского и земельного законодательства при регулировании прекращения прав на земельные участки;
  • • выявлять существующие коллизии между нормами различной отраслевой принадлежности, формулировать пути и способы устранения таких коллизий;

владеть

  • • понятийным аппаратом в сфере прекращения права собственности и иных прав на земельные участки;
  • • навыками по составлению гражданско-правовых документов, направленных на защиту прав граждан (собственников), а также обладателей иных прав на земельные участки, при изъятии у них земли для государственных и муниципальных нужд.

Прекращение права частной собственности на земельные участки

Прекращение нрава частной собственности на земельный участок — это совокупность юридических и фактических действий, а также событий, совершаемых собственником или органом публичной власти, с которыми законодательство связывает утрату права собственности лица на земельный участок, в результате чего данное право либо перестает существовать вообще, либо возникает у другого субъекта земельных правоотношений. Существует несколько классификаций прекращения права частной собственности. Согласно наиболее распространенной из них право собственности прекращается, во-первых, добровольно и по воле собственника, во-вторых, по объективным причинам, независимо от воли собственника, и, в-третьих, принудительно, т.е. против его воли.

Добровольное прекращение права собственности происходит в результате следующих действий: добровольного отказа от права собственности (ст. 53 ЗК РФ); отчуждения участка в результате совершения сделки (купли-продажи, дарения, мены); добровольной ликвидации юридического лица (н. 2 ст. 61 ГК РФ).

Утрата права собственности по объективным причинам, не зависящим от воли собственника участка, происходит, например, в случае смерти собственника либо «юридической гибели» земельного участка. Последнее означает, что земельный участок прекращает свое юридическое существование (целевое назначение, кадастровый номер и т.д.), но может его продолжить уже в новом качестве. Подобные ситуации можно часто наблюдать на практике. Наглядным примером этому может служить размыв рекой Волга крупнейшего в Европе острова Сарпинский в результате изменения русла реки. В итоге за последние пять лет вода «съела» 62 м суши, похоронив под водой садоводческий кооператив и часть домов хутора Волго- строй[1]. В результате ряд земельных участков «самостоятельно» поменяли собственника и категорию земель (с земель населенных пунктов в земли водного фонда), что повлекло и прекращение права собственности на них граждан и их объединений.

Принудительное прекращение права частной собственности на землю включает четыре группы оснований:

  • а) действия органов публичной власти, направленные на прекращение прав на землю добросовестного собственника земельного участка. Типичными примерами здесь являются изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ) и реквизиция (ст. 51 ЗК РФ);
  • б) действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности на земельный участок лиц, совершивших неправомерные действия земельные правонарушения. В числе таких случаев можно назвать изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ или ст. 6 Закона об обороте земель), изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ). Так, ст. 284 и 285 ГК РФ предусматривают ряд оснований для изъятия земельного участка у собственника, например, если участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом) либо если его использование приводит к значительному ухудшению экологической обстановки;
  • в) действия органов публичной власти, направленные на принудительное прекращение права собственности лица, которому данный участок не может принадлежать в силу закона. Примеров таких ситуаций можно привести много. Например, иностранному гражданину переходит по наследству земельный участок в приграничной полосе либо в силу ст. 5 Закона об обороте земель возникает обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности;
  • г) обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ). Например, по договору ипотеки могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федеральных законов не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Особое место в данной подгруппе занимает принудительное прекращение прав на земельный участок в связи с банкротством. Так, согласно ст. 222 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при продаже имущества крестьянского (фермерского) хозяйства арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника — крестьянского (фермерского) хозяйства путем проведения торгов. Преимущественное право его приобретения имеют лица, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к принадлежащему крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельному участку. Аналогичные правила применяются и при банкротстве сельскохозяйственных организаций (п. 2 ст. 179).

Рассмотрев общую конструкцию оснований прекращения права частной собственности на земельные участки, исследуем некоторые из них более подробно.

Изъятие земельного участка за выкуп для государственных или муниципальных нужд — эго действия органов государственной власти или органов местного самоуправления, направленные на принудительное прекращение в судебном порядке и на возмездной основе права собственности на земельные участки граждан и юридических лиц, не вызванное совершением последними противоправных деяний, обусловленное необходимостью удовлетворения публичных интересов. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд можно рассматривать как функцию государственного и муниципального управления земельным фондом; в качестве основания прекращения прав на земельный участок и как институт земельного права.

Правовой базой выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд являются Конституция РФ, ГК РФ и ЗК РФ. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Однако ЗК РФ и ГК РФ регламентируют процедуру изъятия земельных участков не только для государственных, но и для муниципальных нужд. Следовательно, при буквальном толковании норм ст. 35 выявляется противоречие Конституции РФ соответствующих норм ЗК РФ и ГК РФ, а также отсутствие необходимости предварительного и равноценного возмещения при изъятии земельных участков у собственников для муниципальных нужд.

Указанная неопределенность обусловила направление жалобы в Конституционный Суд РФ гражданином К. М. Форисом, который оспаривал конституционность абз. 10 нодн. 2 и. 1 ст. 49 ЗК РФ, в соответствии с которым было издано постановление мэра города Абакана от 20 августа 2007 г. «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд города Абакана», предписывающее изъятие путем выкупа для муниципальных нужд (реконструкции с целью расширения автомобильной дороги общего пользования) земельного участка, принадлежащего па праве общей собственности гражданам Л. П. Форме и М. П. Форису. Как указывал заявитель, органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, а потому оспариваемая норма, предусматривающая возможность изъятия путем выкупа у собственников земельных участков для муниципальных нужд в исключительных случаях, связанных с размещением объектов муниципального значения (в данном случае автомобильной дороги) при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, не соответствует ч. 3 ст. 3 Конституции РФ, которая допускает принудительное отчуждение имущества только для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения).

Конституционный Суд РФ отказал в принятии жалобы к рассмотрению, в частности указав, что, «не входя в систему органов государственной власти, органы местного самоуправления вместе с тем обладают публично-властными полномочиями применительно к возложенным на местное самоуправление задачам, г.е. выполняют функции публичной власти на соответствующем территориальном уровне; при этом особенности правосубъектности местного самоуправления, которые обусловливаются его конституционными характеристиками как формы публичной власти, сопоставимы с особенностями правосубъектности иных публичных образований — Российской Федерации и субъектов Российской Федерации»[2].

Установленная земельным законодательством необходимость предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости изымаемого имущества соответствует положениям международных договоров, а также практике Европейского Суда. Так, в решении по делу Литгоу и другие против Соединенного Королевства Суд указал, что изъятие собственности без уплаты компенсации, разумно связанной с ее ценой, при нормальных условиях составило бы непропорциональное вмешательство, которое не могло бы считаться оправданным в соответствии со ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Париж, 20 марта 1952 г.).

Указание на «изъятие, в том числе путем выкупа» означает еще одну гарантию прав и законных интересов собственников земельных участков (ст. 279 ГК РФ). При этом понятие «выкуп» распространяется исключительно на собственников земельных участков, в то время как по отношению к иным титулам прав на землю (землевладение, землепользование) изъятие земельного участка осуществляется без выкупа, но с полным возмещением причиненных убытков. Указание на выкуп позволяет говорить об отличиях данной процедуры от безвозмездного принудительного прекращения права собственности или иных прав на земельные участки как санкции за совершенные земельные правонарушения, поскольку в ст. 49 ЗК РФ речь идет об изъятии участков у их добросовестных правообладателей.

Рассматриваемая процедура не является новой для российского земельного законодательства. Во-первых, существует ряд примеров применения данной меры в дореволюционной России. Известен случай с огородником Пышкиным, которому принадлежал земельный участок в южной части Москвы. Когда городу понадобился данный участок, он был у Пышкина выкуплен с предоставлением гражданину права вывоза плодородной почвы в другое место[3].

Во-вторых, аналогичная процедура изъятия земель для государственных и общественных нужд предусматривалась Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик от 13.12.1968 (ст. 15 и 16) и ЗК РСФСР от 01.07.1970 (ст. 31, 33). В числе таких «нужд» наука и практика тогда выделяли строительство заводов, фабрик, электростанций, иных сооружений, расширение и переустройство городов, поселков, сельских населенных пунктов и иные подобные мероприятия, имеющие важное государственное или общественное значение[4]. Предоставление земельных участков для государственных или общественных нужд, связанное с предварительным их изъятием, имело ряд важных гражданско-правовых последствий. Дело в том, что изъятие (как и предоставление) участка было бесплатным, однако убытки и потери, причиненные таким изъятием, подлежали возмещению (ст. 38 и 39 ЗК РСФСР 1970 г.).

Впоследствии в ходе земельной реформы данная конструкция подверглась некоторым изменениям, несмотря на сохранение прежнего названия — «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд». Основаниям и порядку изъятия земельных участков для государственных либо государственных и общественных нужд были посвящены ст. 18—20; 23; 39, 40, 55 ЗК РСФСР 1991 г., а также п. 4 Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

Вступление в силу ЗК РФ положило начало новому этапу развития правового института изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Так, ЗК РФ сформулировал перечень исключительных случаев, являющихся основаниями для изъятия земельных участков (п. 1 ст. 49 ЗК РФ). Указанная статья называет в качестве таковых: во-первых, выполнение международных обязательств Российской Федерации; во-вторых, размещение следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения: объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения; объектов использования атомной энергии; объектов обороны и безопасности; объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объектов, обеспечивающих космическую деятельность; объектов, обеспечивающих статус и защиту Государственной границы РФ; линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий; объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения. Указанный перечень не носит исчерпывающего характера и не исключает «иных случаев», установленных федеральными законами.

Например, п. 7 ст. 23 ЗК РФ предусматривает право собственника земельного участка, обремененного публичным земельным сервитутом, требовать изъятия земельного участка с возмещением убытков у органа государственной власти (местного самоуправления) в случае, если установление публичного сервитута привело к невозможности использования данного участка. В качестве «иного федерального закона» можно назвать и Закон об особо охраняемых природных территориях. Согласно п. 4 ст. 26 данного Закона объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков.

Немаловажно и то, что законами субъектов РФ могут устанавливаться дополнительно перечни случаев изъятия, в том числе выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или органов местного самоуправления (ч. 1 ст. 49 ЗК РФ), т.е. у лиц — не собственников земельных участков. На собственников земельных участков данную процедуру субъекты РФ распространить не могут.

Непосредственно порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд предусмотрен ст. 55 ЗК РФ. Из анализа данной статьи и гражданского законодательства, к которому она отсылает, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, в ранее действующей редакции ст. 279 ГК РФ предусматривалась возможность изъятия не всего, а части земельного участка (хотя на практике это было несколько затруднительно). После признания п. 5 данной статьи утратившим силу стало очевидным, что изъять часть земельного участка невозможно.

Во-вторых, в случае несогласия собственника с решением об изъятии у него участка иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления о его предстоящем изъятии (ст. 282 ГК РФ).

В-третьих, согласно ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответствующим нормами гл. 17 ГК РФ. Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. Таким образом, изъятие земельного участка, на котором нет объектов недвижимости, не влечет в соответствии с ГК РФ обязанности органа публичной власти доказать, что удовлетворение определенных публичных нужд невозможно иначе, как посредством изъятия за выкуп земельного участка.

Следует иметь в виду, что законодатель четко различает две процедуры принудительного изъятия за выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, собственник земельного участка, надлежащим образом предупрежденный о предстоящем его выкупе, добровольно соглашается с предложенной ценой (ст. 281 ГК РФ). В этом случае заключается договор купли-продажи между собственником земельного участка и уполномоченным органом публичной власти. Специфической особенностью такого договора будет сложный фактический состав, повлекший возникновение данного правоотношения, а также способ определения цены в ходе переговоров гражданина (юридического лица) и органа публичной власти, что является подтверждением наличия частноправовых элементов в данной публичной процедуре.

Во-вторых, если собственник не согласен с предстоящим изъятием участка, выкупной ценой или иными условиями выкупа, орган публичной власти предъявляет иск о выкупе в суд (ст. 282 ГК РФ). В данном случае происходит понуждение гражданина (юридического лица) к вступлению в договорные отношения (ст. 445 ГК РФ), что имеет ряд иных гражданско- правовых аналогов (публичный договор и т.д.). Поскольку размер выкупной цены указывается в решении суда, в данном случае можно говорить о доминировании в данной процедуре императивного, публично-правового механизма.

Наибольший интерес представляет именно первый вариант выкупа, являющийся отдельной разновидностью договора купли-продажи земельного участка. Несмотря на то что такому выкупу предшествует принятие административного акта — решения об изъятии участка либо судебного решения, данные юридические акты сосуществуют с юридическим фактом выкупа земельного участка и их не следует смешивать. Как отмечалось рядом авторов, «выкуп земельного участка — это действия продавца (частного собственника земельного участка) и покупателя, направленные на отчуждение прежним собственником участка, приобретение его новым собственником и уплату выкупной цены. Гражданско-правовая сущность этого факта, являющегося разновидностью сделки купли-продажи, приводит к тому, что даже когда участок при выкупе поступает в государственную или муниципальную собственность, его приобретатели выступают на равных началах с собственником, хотя, вынося решения об изъятии участка, они действовали в качестве публичных лиц. В случае же, если в результате выкупа возникает право собственности у другого частного лица, вообще не возникает сомнений в том, что выкуп является сделкой, а не административным актом»[5].

В целом поддерживая эту позицию, нельзя согласиться с последним утверждением авторов, ибо в соответствии со ст. 49 ЗК РФ изъятие земельного участка путем выкупа в целях последующего предоставления его частному лицу невозможно, ибо нарушает предусмотренные данной статьей основания и субъектный состав возникающих правоотношений, являющихся по своей юридической природе разновидностью национализации. Другое дело, что после изъятия земельного участка в государственную или муниципальную собственность не исключено его последующее предоставление на праве собственности или ином праве юридическим лицам, реализующим в своей деятельности публичный интерес.

Характерно, что в специально предусмотренных законом случаях собственник участка сам наделен правом требовать от органа публичной власти заключения договора купли-продажи (выкупа) принадлежащего ему земельного участка, обладая возможностью понуждения последнего к вступлению в договорные отношения. Речь в данном случае идет о п. 7 ст. 23 ЗК РФ, согласно которому в случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, его собственник (землепользователь, землевладелец) вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

Следовательно, процедура выкупа земельного участка для публичных нужд является «обоюдоострым» инструментом для частных и публичных субъектов выкупных правоотношений, лишний раз подтверждая принцип участия на равных публично-правовых образований и частных лиц в отношениях, регулируемых нормами гражданского права.

Гарантии прав собственников земельных участков при их изъятии для государственных или муниципальных нужд сформулированы в ст. 63 ЗК РФ и иных федеральных законах и заключаются в следующем.

Во-первых, в поди. 1 п. 1 ст. 63 ЗК РФ в качестве гарантии прав на землю названа обязанность органов публичной власти предоставить по желанию лиц, у которых изымаются (в том числе выкупаются) земельные участки, равноценных участков. При буквальном толковании данной нормы она распространяется как на собственников, так и на землевладельцев и землепользователей. Однако нововведения в ЗК РФ позволяют сделать вывод о том, что право получить равноценный земельный участок могут реализовать только собственники в рамках процедуры обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности (ст. 39.21 ЗК РФ). Данная процедура реализуется в двух случаях: либо при обмене земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд; либо обмене земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты. При этом различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков, а здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены (п. 1 и 3 ст. 39.22 ЗК РФ).

Во-вторых, в случае если правообладатели земельных участков после получения уведомления об их предстоящем изъятии осуществили застройку такого участка либо иные мероприятия (например, мелиоративные), существенно повышающие стоимость земли, такие расходы не подлежат возмещению. Как следует из ст. 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки земельных участков является обязательным при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Следовательно, стоимость участка и расположенных на нем объектов капитального строительства (равно как и оценка «существенного повышения» стоимости) будет определяться в указанном данным Законом порядке. Это ограничение правообладателей земельных участков по их застройке является разновидностью резервирования участков для публичных нужд.

Предусмотренные ст. 63 ЗК РФ гарантии корреспондируют другим статьям ЗК РФ. Например, в силу п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан информировать правообладателей земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе. Согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ в случае осуществления собственником, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка строительства на нем или его улучшения после информирования о возможном изъятии, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд правообладатели земельных участков несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством па земельном участке или с иным его улучшением.

Особая правовая процедура предусмотрена применительно к изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд в границах города Сочи, на территориях, присоединенных к городу Москве, а также в отношении участков, необходимых для строительства объектов чемпионата FIFA 2018 г.:

  • 1) в границах города Сочи при проведении рыночной оценки изымаемого участка право постоянного (бессрочного) пользования юридического лица подлежит рыночной оценке как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок 49 лет; право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения граждан оценивается как право собственности (п. 29 ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Взамен изымаемых земельных участков бывшим землепользователям и землевладельцам предоставляются земельные участки на праве собственности без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов;
  • 2) в «новой Москве» до 31 декабря 2015 г. изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд в целях размещения объектов федерального значения или регионального значения допускается при отсутствии документов территориального планирования (ст. 7 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Кроме того, собственник недвижимости оповещается о предстоящем изъятии в срок, не позднее, чем за пять месяцев до предстоящего изъятия; в случае отсутствия прав на земельный участок, который подлежит изъятию для размещения объекта федерального (регионального) значения, на котором расположено изымаемое жилое помещение, размер возмещаемых убытков определяется в порядке, установленном для земельных участков, переданных в аренду на 49 лет, исходя из минимального размера земельного участка, определяемого с учетом фактического землепользования в соответствии с законодательством; при заключении соглашений об изъятии недвижимого имущества с гражданами, являющимися собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами или арендаторами земельных участков и собственниками расположенных на них индивидуальных жилых домов или жилых помещений в домах блокированной застройки, расположенных на указанных земельных участках, таким гражданам, наряду с денежной компенсацией могут предоставляться: земельные участки и расположенные на них индивидуальные жилые дома или жилые помещения в домах блокированной застройки; жилые помещения в многоквартирных домах; земельные участки, предназначенные для строительства индивидуальных жилых домов. В случае если изымаемый земельный участок принадлежит юридическому лицу на нраве постоянного (бессрочного) пользования или ином ранее возникшем праве, не предусмотренном законодательством РФ, при проведении оценки рыночной стоимости этого права оно оценивается как право арендатора объекта недвижимого имущества, переданного в аренду на сорок девять лет. Можно выделить и ряд других особенностей;
  • 3) согласно ст. 30 Федерального закона от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случаях изъятия земельных участков для размещения объектов инфраструктуры путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, земельные участки взамен изымаемых предоставляются на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность, без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов инфраструктуры.

Принудительное прекращение права собственности как санкция за земельное правонарушение. Согласно ст. 6 Закона об обороте земель земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случаях, если:

  • - земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством РФ. Например, выделяется два критерия значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли. Первым критерием является загрязнение почв химическими веществами, при котором суммарный показатель содержания в почве загрязняющих веществ, концентрация которых превышает установленные для химических веществ нормативы предельно допустимой концентрации, равен или превышает значение 30. Другим критерием является размещение отходов производства и потребления 1-4 классов опасности в пределах земельного участка на суммарной площади от 0,5 га и выше;
  • — земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ. Выделяется несколько таких признаков: на пашне не производятся работы но возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы; на сенокосах не производится сенокошение; на пастбищах не производится выпас скота; на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений и т.д.

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по вышеуказанным основаниям может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания. В случае же неустранения этих правонарушений, в срок, установленный вынесенным одновременно с назначением административного наказания предупреждением, уполномоченный исполнительный орган государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля, вынесший предупреждение, направляет материалы об этом в орган исполнительной власти субъекта РФ.

Орган исполнительной власти субъекта РФ по результатам рассмотрения этих материалов вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием.

В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием орган исполнительной власти субъекта РФ в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Реквизиция земельных участков. Правовое регулирование реквизиции различных видов имущества осуществляется гражданским законодательством, причем сравнение п. 1 ст. 242 ГК РФ и и. 1 ст. 51 ЗК РФ приводит к следующим выводам. В ГК РФ изъятие имущества у собственника (реквизиция) осуществляется «в интересах общества»; согласно и. 1 ст. 51 ЗК РФ участок изымается «в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства». Законодательное определение таких «жизненно важных интересов» пока отсутствует и может быть выявлено только путем толкования норм действующего законодательства (например, как следует из п. 6 ст. 93 ЗК РФ, вариантом таковых могут быть интересы обороны и безопасности).

Реквизиция земельного участка происходит по решению исполнительных органов государственной власти (причем без уточнения, только федеральных органов либо и органов власти субъектов РФ), а не по решению суда и может иметь для собственника два варианта правовых последствий. В первом случае происходит возврат реквизированного земельного участка с возмещением причиненных убытков; во втором случае участок не возвращается, но выплачивается его рыночная стоимость либо предоставляется иной равноценный земельный участок.

На первый взгляд, второй вариант развития событий противоречит Конституции РФ, которая устанавливает, что никто «не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда» (ч. 3 ст. 35). Однако в силу ч. 3 ст. 56 Конституции РФ данное право не отнесено к числу прав и свобод, не подлежащих ограничению ни при каких обстоятельствах, а потому может быть правомерно ограничено при установлении режима чрезвычайного положения. Как следует из ст. 3 Федерального конституционного закона от 30.05.2001 № З-ФКЗ «О чрезвычайном положении», в числе обстоятельств введения указом Президента РФ режима чрезвычайного положения названы чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, чрезвычайные экологические ситуации, в том числе эпидемии и эпизоотии, возникшие в результате аварий, опасных природных явлений, катастроф, стихийных и иных бедствий, повлекшие (могущие повлечь) человеческие жертвы, нанесение ущерба здоровью людей и окружающей природной среде, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности населения и требующие проведения масштабных аварийно-спасательных и других неотложных работ.

Реквизицию не следует путать с изъятием за выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ибо последнее есть не что иное, как разновидность национализации. Различия заключаются в перечне оснований для проведения соответствующих процедур, влекущих прекращение права собственности. В случае национализации такие причины носят чисто экономический характер в условиях стабильного правопорядка; при реквизиции принудительное прекращение права собственности происходит в чрезвычайной ситуации в целях, которые могут и не иметь ничего общего с экономикой. При национализации земельный участок меняет форму собственности, при реквизиции это далеко не обязательно. Возмещение убытков при изъятии земельного участка происходит в соответствии со ст. 57 ЗК РФ; при реквизиции действуют общие правила ст. 15 ГК РФ.

Невозвращение участка может иметь самые разнообразные причины, начиная от уничтожения земельного участка (затопление) и вплоть до появления оснований для его изъятия либо ограничения в обороте (например, по причине загрязнения радиоактивными веществами). Если участок не возвращается собственнику, ему выплачивается предусмотренная п. 3 ст. 51 ЗК РФ компенсация, а участок переходит в собственность Российской Федерации либо субъекта РФ.

Использование участка в ходе ликвидации чрезвычайной ситуации органами публичной власти может осуществляться в рамках специально предусмотренной п. 5 ст. 51 ЗК РФ процедуры «временного занятия» земельного участка, не являющейся реквизицией и не влекущей прекращения права частной собственности.

Отказ лица от права собственности на земельный участок является односторонней сделкой и не влечет сам по себе прекращение соответствующего права. Для этого необходимо совершение указанных в законе процедур. Отказ от права является действием, а потому не будет являться отказом неиспользование земельного участка его собственником (бездействие).

Как следует из ст. 236 ГК РФ, гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения им без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения нрава собственности на него другим лицом.

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на земельный участок либо документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. При государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от такого права осуществляется государственная регистрация права собственности субъекта РФ или муниципального образования, к собственности которых будут отнесены такой земельный участок или такая земельная доля.

В течение пяти дней с даты государственной регистрации права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или земельную долю орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в соответствующий орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок или такую земельную долю.

  • [1] См.: Петров А. Ненасытная волна // Российская газета. 2005. 11 февр.
  • [2] Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2008 № 435-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Фориса Константина Михайловича на нарушение его конституционных прав абзацем десятым подпункта 2 пункта 1 статьи 49 Земельногокодекса Российской Федерации».
  • [3] См.: Шейнин Л. Б. Земельное право Российской Федерации : учеб, пособие. Кн. 1.Общая часть. М., 2002. С. 27.
  • [4] Комментарий к Основам земельного законодательства Союза ССР и союзных республик / под ред. Г. А. Аксененка, II. А. Сыродоева. М., 1974. С. 115.
  • [5] Кабытов II. П., Хмелева Т. И. Гражданско-правовые коллизии: выкуп земельногоучастка. Самара, 2005. С. 48.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >