Метод рыночных продаж

Метод оценки вообще - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной информации определить стоимость объекта оценки.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за три - шесть месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе.

  • 1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем рынке или его сегментах.
  • 2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными и все стороны действовали экономически рационально.
  • 3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за какую сумму был бы продан

Схема 21.5. Понятие и определение нормативной цены земли

Понятие и определение нормативной цены земли

Таблица 21.2. Подходы и порядок их применения при оценке недвижимого имущества (ФСО № 1 от 20.07.2007)

п/п

Условия выбора подхода

Подходы

доходный

затратный

сравнительный

1

Основания

Определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки

Определение затрат, необходимых для воспроизводства точной копии объекта оценки из тех же материалов или замещения объекта с использованием современных материалов и технологии с учетом износа и устаревания

Сравнение объекта оценки с аналогами, по которым известны цены

2

Применимость

Наличие достоверной информации, позволяющей прогнозировать будут не доходы от объекта оценки и расходы

Возможность замены объекта оценки другим объектом - точной копией или имеющим аналогичные полезные свойства с учетом износа и всех видов устаревания

Наличие достоверной доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов

3

Требование к оценщику

  • 1. Установить период прогнозирования от даты оценки
  • 2. Изучить возможность получения доходов от объекта оценки в период прогнозирования и после пего
  • 3. Определить ставку дисконтирования для приведения будущих доходов к дате оценки, отражающую доходность вложений в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования
  • 4. Привести все ожидаемые доходы в стоимость объекта на дату оценки
  • 1.Определить стоимость замещения или восстановительную стоимость (Вс) объекта оценки
  • 2. Оцепить рыночную стоимость участка как свободного
  • 3. Рассчитать физический, функциональный и внешний износ объекта
  • 4. Оценить объект за вычетом износа путем корректировки Вс
  • 5. Определить суммарную стоимость здания и земельного участка
  • 1. Выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого аналога по всем элементам сравнения. Обосновать выбор или отказ от использования других единиц сравнения, связанных со спросом и предложением
  • 2. Скорректировать значения единицы сравнения для аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик по элементам сравнения. Ввести и обосновать шкалу корректировок
  • 3. Согласовать результаты корректировки значений единиц сравнения и скорректированных цен по аналогам

сравниваемый участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: рублях, процентах по каждому фактору и общей группировке (совокупная поправка) - на независимой (плюс-минус) и кумулятивной основе (табл. 21.3).

Таблица 21.3. Поправки цены сопоставимого участка

Параметр

Сравниваемый (проданный участок)

Поправки

на независимой основе (+, -),

%

на кумулятивной основе (умножением)

Цена, ден. ед.

100

-

-

Дата

Пять месяцев назад

+4%

1,04

Местоположение

На 7% лучше, чем у оцениваемого участка

-7%

0,93

Окружающий ландшафт

На 10% лучше, чем у оцениваемого участка

-10%

0,90

Рельеф

На 3% хуже, чем у оцениваемого участка

+3%

1,03

Общая поправка

-

-10%

0,8966

Скорректированная стоимость сопоставимого упаси"!

90%

89,7

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог; форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения.

  • 1. Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства.
  • 2. Цена за 1 м - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.
  • 3. Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.
  • 4. Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
  • 5. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен трем, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в три раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12-этажное - на 0,25 участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

  • - цена за 1 м2 общей или чистой площади;
  • - цена за 1 м3 - для складов, элеваторов и др.;
  • - цена за единицу, приносящую доход, - место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков. Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный, или гипотетический, базовый участок (табл. 21.4).

В рассматриваемом примере среднее значение цепы - 2263 руб., медианы - 2300 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка равна примерно 2280 руб. Можно использовать и медианное значение. Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.

Таблица 21.4. Расчет стоимости по способу базового участка

Расчет стоимости по способу базового участка

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных земельных участков, внося поправки на их параметры.

Например, для поправки стоимости на неправильную форму участков (треугольной конфигурации) применяется "правило 65-35" (схема 21.4).

Схема 21.4. Влияние треугольной формы участка на его стоимость

Влияние треугольной формы участка на его стоимость

При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы треугольный участок оценивается значительно ниже, чем прямоугольный. Установлено, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы составляет примерно 65% стоимости участка прямоугольной формы с такой же протяженностью границы и глубиной. Если же на главной улице находится вершина треугольного участка, то его стоимость будет в пределах 35% стоимости участка прямоугольной формы.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >