КЕЙСЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ ПРОЕКТНЫМИ РИСКАМИ

Кейс 1 «Оценка рисков проекта по созданию гольф-клуба в Ростове-на-Дону»

Краткая характеристика проекта. Проект предполагает создание на территории г. Ростова-на-Дону гольф-клуба, предоставляющего своим клиентам возможность игры в гольф, парковую зону, бильярдную, дорожки для велосипедов (в том числе аренду велосипедов), ресторан, бар, гостиницу, фитнес-центр, магазины по продаже необходимого инвентаря, конференц-площади (табл. 19). Совокупная стоимость проекта составляет 15 млн долларов. Срок окупаемости проекта 9 лет.

Таблица 19

Характеристика проекта

Преимущества по сравнению с конкурентами

Недостатки

Меры по преодолению недостатков

Комплексное предложение услуг. Удобство парковки автомобиля, близость к автотранспортной магистрали. Расположение в черте города.

Четкое определение сегмента рынка, на который ориентированы услуги

Сезонный вид

Уклон на фитнес- центр, бары и ресторан в периоды межсезонья

В качестве места для расположения клуба рассматривается левый берег р. Дон за стадионом, строящимся к ЧМ-2018. Так как требуется аренда большого участка земли, более 100 га, то необходима поддержка администрации Ростова-на-Дону.

Оценка конкурентов (табл. 20).

Анализ рисков. Гольф-поле является в некотором роде уникальным проектом, успешность которого во многом зависит от наличия спроса на предлагаемые им достаточно специфические услуги.

Таблица 20

Оценка конкурентов

Фактор

Клуб

«Гольф Сити»

Гольф 8с Кантри клуб «Дон»

Месторасположение

Левый берег р. Дон

4

ул. М. Горького, 151

5

ст. Старочеркасская

3

Время работы

8.00-21.00

5

10.00-21.00

4,5

10.00-20.00

4

Гостиница

+

5

-

0

-

0

Бар

+

5

-

0

-

0

Ресторан

+

5

-

0

+

5

Фитнес-центр

+

5

-

0

-

0

Стоимость грин-фи

2000

3,5

400

5

2250

3

Количество лунок

18

5

Тренировочное

поле

0

9

4

Сезонность

8-10 месяцев

4

12 месяцев

5

8-10 месяцев

4

Тип

Гольф-поле

5

Симулятор

2

Гольф-поле

5

При оценке рисков проекта (табл. 21) было выделено 10 простых рисков (п = 10), объединенных в три группы приоритетов = 3). Сделано предположение о том, что первый приоритет в три раза весомее третьего приоритета (f = 3).

Анализ рисков проекта

Таблица 21

Риски

Группа приоритета

S - Непредвиденные затраты.

S, - Недостаток оборотных средств.

  • 53 - Снижение спроса.
  • 54 - Риск повреждения поля - стихийные бедствия

Q,

S. - Удаленность от инженерных сетей.

  • 56 - Отношение местных властей.
  • 57 - Появления новых конкурентов

Q,

Sg - Кадровый недостаток специалистов. S9 - Снижение цен конкурентами.

S[0 - Изношенность оборудования

Q,

Для оценки вероятности наступления событий, относящихся к каждому простому риску инвестиционного проекта, используются мнения трех экспертов (Э( - Э3), которые оценивают вероятность наступления рисков, руководствуясь предложенной выше системой оценок (табл. 22).

Таблица 22

Оценка экспертов

Риски

Э,

э2

э,

Средняя вероятность, Pt

s,

85

89

82

85

S2

78

83

85

82

53

72

76

69

72

S.

66

63

68

66

55

52

53

53

56

54

50

48

51

44

40

42

42

5*

33

35

30

33

S,

25

21

28

25

5,0

10

12

16

13

Для оценки вероятности наступления рисков инвестиционного проекта проведен анализ оценок экспертов на непротиворечивость (табл. 23). Анализ показал приемлемую согласованность мнений экспертов и возможность использования их в расчетах, так как правила оценки непротиворечивости мнений экспертов выполняются:

правило 1: шах |Э. - Э | < 50;

правило 2: ? |Э. - Э.| / п = 11,4 < 25.

Далее необходимо определить удельный вес каждого простого риска по всей их совокупности. Для этого установим вес группы с наименьшим приоритетом:

Таблица 23

Анализ оценок экспертов на непротиворечивость

|Э,- э,|

|э,-э,|

2 - э,|

Мах |Э. - Э.|

4

3

7

7

5

7

2

7

4

3

7

7

3

2

5

5

3

1

2

3

4

6

2

6

4

2

2

4

2

3

5

5

4

3

7

7

2

6

4

6

1 А. - ВЦ / п =

114/10 = 11,4

Вес остальных групп приоритетов определяется по формуле:

Произведем расчет удельного веса простых рисков, применяя формулу:

где М. - число рисков, входящих в приоритетную группу Q..

Результаты расчетов сведены в табл. 24.

Определенная общая оценка риска инвестиционного проекта составила 58,31 балла, что свидетельствует о средней его рискованности.

224

Таблица 24

Результаты расчетов

Приоритеты, Q.

Веса, W.

Простые риски, S.

Вероятность,

P.

Балл, W. x P.

Q,

0,125

  • 5,
  • 5,
  • 85
  • 82
  • 72
  • 66
  • 10,63
  • 10.25 9,00
  • 8.25

Q,

0,111

55

s7

  • 53
  • 51
  • 42
  • 5,88
  • 5.66
  • 4.66

Q,

0,056

5,

S,o

  • 33
  • 25
  • 13
  • 1,85
  • 1,40
  • 0,73

Итого по всем рискам

1,0

58,31

Оценка риска потерь по проекту при возможном дефолте.

Организации для реализации проекта требуется кредит в размере 3 575 000 рублей. Срок кредитования п = 9 месяцев. При помощи специальной программы было рассчитано, что фактическая ставка за пользование кредитом составит г - 12 %.

Обеспечением данного кредита являются:

  • • Коммерческая недвижимость, покрывающая 70 % от размера кредита, - 2 502 500 рублей.
  • • Сырье и товары, покрывающие 30 % от размера кредита, - 1 072 500 рублей.

Рассмотрим необходимые показатели для оценки данного вида риска.

Стоимость под риском EAD = L х (1 + г х и/12) = 3575000 х х (1 + 0,12 х 9/12) = 3896750 рублей.

Размер возможных потерь при дефолте и вероятности реализации трех исходов: реализации, выздоровления или списания - определяется следующим образом.

  • 1. Вариант наступления события «Реализация». Расчет скорректированной стоимости обеспечения: ставка возврата по обеспечению коммерческой недвижимостью составляет 50 %. Стоимость
  • 225

обеспечения - 2 502 500 рублей. Откуда возврат по обеспечению составит: 2502500 х 0,5 = 1251250 рублей.

Ставка возврата по обеспечению сырьем и товарами составляет 8 %. Стоимость обеспечения - 1 072 500 рублей. Откуда возврат по обеспечению составит: 1072500 х 0,08 = 85800 рублей.

Скорректированная стоимость обеспечения = 1251250 + 85800 = = 1337050 рублей.

Ставка по непокрытому от реализации обеспечения остатку составляет 35 %. Остаток стоимости под риском равен: 3896750 - - 1337050 = 2559700 рублей. Возврат по непокрытому от реализации обеспечения остатку составляет 2559700 х 0,35 = 895895 рублей.

Возврат при «Реализации» = 1337050 + 895895 = 2232945 рублей.

2. Вариант наступления события «Выздоровление». Общая ставка возврата при «Выздоровлении» составляет 95 %.

Возврат при «Выздоровлении» = 0,95 х 3896750 = 3701912,5 рубля.

3. Вариант наступления события «Списание». Общая ставка возврата при списании составляет 0 %.

Возврат при «Списании» = 0,00 х 3896750 = 0 рублей.

Найдем вероятности наступления этих событий. Вероятности исходов рассчитываются по формуле:

Статистически рассчитаны показатели а и (3 для событий «Выздоровление» и «Списание» (табл. 24).

Таблица 24

Показатели аир для событий «Выздоровление» и «Списание»

Исход

«Выздоровление»

«Списание»

Предельное значение вероятности исхода (фактор а)

6 %

55 %

Коэффициент изменения вероятности исхода (фактор Р)

0,12

-0,24

Вероятность наступления события «Списание»:

Вероятность наступления события «Выздоровление»:

Вероятность наступления события «Реализация»:

Общий возврат = 43 % х 2232945 рублей + 10 % х 3701912,5 рубля + 47 % х 0 рублей = 960166,35 рубля + 370191,25 рубля = = 1330357,6 рубля.

Потери при дефолте = EAD - Общий возврат = 3896750 - - 1330357,6 = 2566392,4 рубля.

Таким образом, размер возможных потерь при дефолте составит 2566392,4 рубля.

Инфраструктурные проекты характеризуются значительной капиталоемкостью и длительным периодом окупаемости капиталовложений. Услуги, генерируемые инфраструктурными проектами, являются неторгуемыми, т. е. рынка, на котором их можно было бы купить или продать, не существует. Избыток таких услуг нельзя сохранить и впоследствии продать, так же как невозможно импортировать и купить дефицит инфраструктурных услуг. Как правило, государство принимает участие в реализации инфраструктурных проектов, являясь их инициатором и контролируя ход работ в рамках проектов. Именно поэтому такого рода проекты зачастую весьма чувствительны к политическим изменениям[1].

В силу указанных характеристик инфраструктурным проектам свойственны повышенные риски. Кроме того, спрос на услуги в такого рода проектах относительно неэластичен. Инфраструктурные объекты часто обладают монопольными/олигопольными характеристиками и при нормальных условиях (учитывая отсутствие субститутов) могут генерировать относительно стабильный доход в течение длительного времени.

Инфраструктурные проекты привлекают потенциальных инвесторов следующими характеристиками:

стабильный возврат на вложенные инвестиции;

устойчивые и предсказуемые денежные потоки, не подверженные цикличности бизнеса;

слабая корреляция с традиционными активами;

возможность хеджирования инфляции;

относительно высокая доходность на вложенный капитал.

Создание инфраструктуры может рассматриваться как инвестиционный проект, реализация которого приведет к увеличению стоимости земельных участков и позволит получить дополнительные выгоды от продажи и/или эксплуатации построенных объектов.

Суть рассматриваемого инфраструктурного проекта заключается в строительстве следующих объектов недвижимости: автогород (включая автостоянку, АЗС и СТО), торговый центр, гостиницы, объекты развлечений (в том числе кинотеатры), бизнес-парк, медицинский городок, коттеджный городок, жилой комплекс, спортивный комплекс, научный центр. То есть рассматривается инфраструктура, включающая следующие компоненты:

  • 1. Инженерный (системы энергоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и канализации, газоснабжения).
  • 2. Транспортный (магистральные, соединительные и внутренние дороги, паркинги).
  • 3. Социальный (детские дошкольные учреждения, учебные и спортивные учреждения, медицинские учреждения).

При разработке проекта рассчитывались коммерческая эффективность и риски строительства инженерной и транспортной инфраструктуры. При оценке расходов по реализации проекта стоимость и сроки возведения объектов инфраструктуры рассчитывались на основании среднерыночных данных по нормативам крупных подрядчиков. Стоимость инвестиционных затрат определялась по периодам расчета проекта согласно прогнозным индексам неоднородной инфляции инвестиций.

В качестве ставки дисконта ключевых показателей проекта применяется средневзвешенная прогнозная ставка по объемам каждой из систем инфраструктуры, находящихся в определенной фазе жизненного цикла проекта.

Для анализа финансовой эффективности проекта были рассчитаны интегральные показатели эффективности (табл. 25).

Таблица 25

Интегральные показатели эффективности проекта

Период расчета

Показатель

Значение

17 лет

Период окупаемости (РВ), мес.

134

Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.

196

Чистая приведенная стоимость (NPV), млн долларов

37,890094

Индекс прибыльности (PI)

1,04

Внутренняя норма рентабельности (IRR), %

13,41

22 года

Чистая приведенная стоимость (NPV), млн долларов

266,500725

Индекс прибыльности (PI)

1,27

Внутренняя норма рентабельности (IRR), %

15,15

30 лет

Чистая приведенная стоимость (NPV), млн долларов

562,72088

Индекс прибыльности (PI)

1,57

Внутренняя норма рентабельности (IRR), %

16,24

Основным показателем, характеризующим абсолютную и сравнительную эффективность проекта, является значение ожидаемой чистой приведенной стоимости (NPV). При наличии нескольких альтернативных проектов наиболее эффективным из них считается тот, который обеспечивает максимальное значение ожидаемой NPV. В дальнейшем будет рассматриваться только этот показатель эффективности.

Анализ чувствительности. Анализ чувствительности помогает определить, какие риски обладают наибольшим потенциальным влиянием на проект1. В процессе анализа устанавливается, в какой степени неопределенность каждого элемента проекта отражается на исследуемой цели проекта, если остальные неопределенные элементы принимают базовые значения.

  • 1 Архипенков С. Лекции по управлению программными проектами. URL: http:// citforum.ru/SE/project/arkhipenkov_lcctures/9.shtml.
  • 230

Наиболее весомыми считаются факторы, колебания которых на плюс-минус 20 % вызывают наибольшее изменение NPV. Самым значимым фактором риска является рост цен на недвижимость, базисная величина которого составляет 12 %. При этом NPV равна 31,252 млн долларов. Если уменьшить базисное значение фактора риска на 20 %, получим 9,6 %. При этом NPV проекта станет отрицательной и будет равна -302,04 млн долларов. Увеличив базисное значение на 20 % (т. е. до 14,4 %), получим NPV проекта 458,36 млн долларов. Интервал изменения NPV при варьировании роста цен на недвижимость от +20 % до -20 % равен 760,4 млн долларов. Прочие факторы интерпретируются аналогично.

На рис. 37 в графической форме (так называемый график «Паук») показано влияние изменений значений индивидуальных факторов на показатель NPV.

Влияние индивидуальных факторов стоимости на NPV

Рис. 37. Влияние индивидуальных факторов стоимости на NPV

Отличие данного графика от диаграммы «Торнадо» заключается в том, что значения индивидуальных факторов стоимости меняются не только на 20 %, но и на 5, 10, 15 %. В принципе NPV можно рассчитать при любом значении факторов стоимости.

В табл. 26 приведены цифровые значения показателя NPV для диапазона изменений факторов стоимости от -20 % до +20 %. Аналогичным образом можно проанализировать влияние индивидуальных факторов на все остальные интегральные показатели эффективности проекта.

Обобщенные результаты первого этапа приведены в табл. 27.

Согласно результатам анализа, тремя наиболее важными факторами риска являются темпы роста цен на недвижимость, цена паркинга и ставка дисконта, причем если на 17-м и 22-м годах проекта на первом месте находится рост цен на недвижимость, то к 30-му году наиболее значительным фактором оказывается ставка дисконта: изменение ставки дисконта на +/- 5 % (всего на 10 %) способно изменить NPV проекта за 30 лет почти на 1 млрд долларов. Повышение темпов роста цен на недвижимость с 12 до 14,4 % в год увеличит NPV на 330 млн долларов, а при повышении цены паркинга на 20 % NPV проекта возрастет на 320 млн долларов (за те же 30 лет).

Анализ риска проекта по методу Монте-Карло. Для анализа совокупного риска проекта и риска одновременного воздействия всех факторов используется метод Монте-Карло. Все факторы риска должны изменяться одновременно в рамках заданных для них вероятностных распределений. Расчеты по методу Монте-Карло из- за его трудоемкости всегда осуществляют с помощью программных продуктов, имеющих соответствующую функцию (Project Expert, «Альт-Инвест», Excel). Основной смысл расчетов сводится к следующему. На первом этапе задаются границы, в которых может изменяться параметр. Затем программа случайным образом (имитируя случайность рыночных процессов) выбирает значения этого параметра из заданного интервала и рассчитывает показатель эффективности проекта, подставляя в финансовую модель выбранное значение. Проводится несколько сотен таких экспериментов, и получается множество значений NPV1.

1 Анализ рисков инвестиционного проекта. URL: http://www.fd.ru/reader.

htm?id=5625.

232

Значение NPV (17 лет) при изменении индивидуальных факторов стоимости проекта

233

Индивидуальные факторы стоимости

-20 %

-10 %

Базисное

значение

+ 10 %

+20 %

Рост цен на недвижимость, млн долларов

-302,040012

-145,577206

31,35363

231,523660

458,360474

Цена паркинга, млн долларов

-282,434212

-125,322867

31,35363

187,558475

343,566082

Ставка дисконта для прединвестицион- ной фазы проекта, млн долларов

298,25377

151,637817

31,35363

-67,245738

-148,459883

Налог на прибыль, млн долларов

176,620082

103,986856

31,35363

-41,279596

-113,912822

Индекс инфляции (инвестиции), млн долларов

161,988121

98,226712

31,35363

-38,341712

-111,318303

НДС, млн долларов

166,191091

97,62967

31,35363

-32,749425

-94,78464

Курс доллара

-55,994853

-7,211767

31,35363

62,377417

88,203326

Базовая ставка рыночной стоимости капитала, млн долларов

93,682826

58,394852

31,35363

9,772355

-7,598517

Стоимость электроэнергии от оптовиков, с НДС, млн долларов

90,302253

57,544784

31,35363

9,973142

-7,80863

Ориентировочная рентабельность по передаче электроэнергии, млн долларов

-13,076

8,394765

31,35363

55,983943

82,454831

Индекс инфляции (коммунальные услуги), млн долларов

-6,830548

11,625513

31,35363

52,442721

74,987907

Затраты на строительство и подключение, с НДС, млн долларов

-8,91667

11,24983

31,35363

51,403367

71,405499

  • [1] Кувшинов А. П., Лукашов А. В. Сценарный анализ макроэкономических рисковинфраструктурных проектов с применением метода Монте-Карло. Проект посозданию инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры. URL: http://gaap.ru/articles/77576/. 228
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >