Предстраховая экспертиза недвижимого имущества

Предстраховая экспертиза является важнейшим этапом андеррайтинга недвижимого имущества и сопутствующих рисков. От ее качества зависит успех всех последующих этапов заключения и исполнения договора страхования.

В страховой практике приемы и методы предстраховой экспертизы разделяются на две большие группы.

  • 1. Стандартная предстраховая экспертиза для массовых видов страхования (частные жилые дома и квартиры, домашнее имущество, автомобили и т.п.).
  • 2. Индивидуальная предстраховая экспертиза для сложных объектов, имущественных комплексов производственного назначения и т.п.

Договоры страхования имущества заключаются на основании письменного заявления страхователя, в котором он должен сообщить обо всех ему известных обстоятельствах, имеющих существенное значение для определения степени риска по договору, и ответить на все поставленные страховщиком вопросы.

Предстраховая экспертиза начинается с изучения заявления и приложенных к нему документов. При страховании сложных имущественных комплексов это могут быть материалы проектной документации, акты межведомственной комиссии о приеме в эксплуатацию объекта, другие документы. В проектной документации имеется информация на основе графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения объектов. При ознакомлении с документами предприятия необходимо обратить внимание, имеются ли предписания государственных органов, осуществляющих контроль в области градостроительства и промышленной безопасности. При проведении экспертизы следует использовать рекомендации гл. 5 данного учебника.

Мнение эксперта

При заключении договора страхования страхователь представил отчет об оценке жилого дома. Указанная в отчете оценка была принята агентом страховщика в качестве страховой стоимости жилого дома. Это абсолютно естественный процесс, который не вызывает никаких сомнений. Через несколько месяцев дом был полностью уничтожен в результате пожара, и страховщик приступил к урегулированию убытка. И вот тут возникла проблема. Дело в том, что после страхового события страховщик произвел оценку сгоревшего дома и выплатил страховое возмещение в размере 3 млн руб. Справедливости ради надо отметить, что эта сумма выплаты соответствовала реально причиненному ущербу. Однако по договору страхования стоимость дома была установлена в размере 9 млн руб.

Поскольку объектом страхования является деревянный дом, с мансардой дачного типа, общей площадью 180 м2, с минимальными удобствами, в каком-то лесхозе Челябинской области, то страховая стоимость дома была явна завышена. К сожалению, при заключении договора страхования в силу определенных причин (желание выполнить план по сбору премий или получить комиссионное вознаграждение в большем размере) работники филиала страховой компании приняли оценку страхователя, даже не проанализировав его. А между тем в отчете страхователя базовая (стартовая) оценка дома была определена в размере 3 млн руб., а дальше с помощью различных наценок и коэффициентов оценочная стоимость дома возросла до 9 млн руб. Так, коэффициент 1,8 был применен к базовой стоимости, в связи с коррупцией в муниципалитетах и соответствующими откатами. Дополнительно был начислен НДС в размере 18% и т.д. Страхователь не согласился с выплатой в размере 3 млн руб. и подал заявление в суд. В результате суд принял решение в пользу страхователя, и страховщик вынужден был доплатить еще 6 млн руб. Мотивация суда была очень простой: при заключении договора страхования представитель страховщика не оспаривал эту оценку, согласился с ней и принял ее в качестве страховой суммы, т.е. имеет место согласие сторон.

Л. Копылова, заместитель генерального директора страховой компании "Мегарусс Ре"

Проверка вещных прав (страхового интереса) проводится по документам, подтверждающим права собственности (владения, пользования). При страховании жилой недвижимости проверка вещных прав переносится на этап урегулирования убытков.

При необходимости осмотра предмета страхования составляется план осмотра на основании сведений об объекте, предварительно полученных от страхователя, например, из заявления на страхование. При страховании крупных предприятий для осмотра привлекаются эксперты. Результаты экспертизы в форме отчета служат основным источником сведений для принятия андеррайтерского решения.

Результаты предварительного анализа дают возможность определить, какие элементы, блоки имущества или процессы в технологической системе производственного комплекса являются концентраторами рисков и требуют более серьезного анализа. В результате идентификации опасностей составляется перечень (список) нежелательных событий, приводящих к аварии, событию, имеющему признаки страхового случая.

По результатам общей оценки подверженности объекта рискам эксперт определяет совокупность рисков, воздействующих на объект, его "слабые места" и направления его дальнейшего осмотра и изучения с целью количественной оценки вероятности возникновения страховых случаев.

При установлении в результате предстраховой экспертизы факта соблюдения страхователем всех технических, технологических и организационных нормативов можно предположить, что ожидаемый ущерб будет соответствовать нормальным или благоприятным условиям расчета страховых тарифов (возможности применения понижающих коэффициентов). В случае выявления нарушений необходимо, как уже отмечалось, рекомендовать применение повышающих коэффициентов или отказ от страхования.

Дополнительно необходимо оценить максимально возможный ущерб, который может возникнуть в результате пусть маловероятного, но возможного одновременного стечения всех неблагоприятных обстоятельств. Для этого используется сценарий аварий, а при его отсутствии – опыт эксперта.

В случае страхования рисков убытков от перерыва в производстве (как финансового риска) при оценке страховой стоимости согласовывается со страхователем ожидаемый восстановительный период, проверяются объемы и стоимость ежедневного выпуска продукции. Длительность восстановительного периода обычно принимается в пределах срока выплаты страхового возмещения.

При страховании нескольких объектов, имущественных комплексов, многокомпонентных объектов, ответственности по различным направлениям деятельности устанавливается лимит ответственности страховщика по каждому отдельному объекту (его компоненту), отдельному месту хранения (груза, багажа), направлению деятельности. Также оговаривается лимит ответственности страховщика по отдельному страховому случаю, например, в полном объеме ущерба, но не свыше определенной величины (страховой суммы или ее части).

При экспертизе титульных рисков исследуется, как минимум, десятилетняя история возникновения и перехода прав на объекты недвижимости. Особое внимание при экспертизе уделяется изучению возможности:

  • • обмана со стороны продавца;
  • • небрежности посредника (риэлтора) по отношению к проведению экспертизы прав на жилье, его умысла;
  • • нарушения требований к условиям и форме сделки при ее заключении со стороны органов государственной регистрации, нотариусов, риэлтеров;
  • • нарушения законодательства, совершенного во время одной из предыдущих сделок купли-продажи с данным объектом;
  • • приобретения собственности, обремененной обязательствами;
  • • заключения сделки недееспособным лицом или ограниченно дееспособным гражданином;
  • • заключения сделки неправоспособным юридическим лицом.

По результатам изучения представленных страхователем документов и непосредственного осмотра имущества составляется акт экспертизы (осмотра). Нормативными документами специальная форма акта не предусмотрена. В результате экспертизы дается прогнозная оценка ожидаемого нормального ущерба исходя из нормального функционирования защитных средств. Оценивается максимальный ожидаемый ущерб исходя из прогнозируемого наихудшего варианта развития аварии, иной чрезвычайной ситуации при выходе из строя имеющихся на объекте защитных средств, а также подготовленности персонала к ликвидации возникающих чрезвычайных событий или других опасностей. В этой оценке учитываются конструктивные особенности здания и сооружения, объемно-планировочные решения в зданиях и сооружениях, степень возгораемости и степень огнестойкости конструкций (способность противостоять разрушениям в условиях пожара), возможные пути распространения пожара, а также стойкость здания к воздействиям стихии.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >