Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого

  • 1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления.
  • 2. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены помимо установленных частью 1 настоящей статьи иные основания замены гражданам жилых помещений.
  • 1. Комментируемой статьей предусмотрено право нанимателя жилого помещения, занимающего данное помещение по договору социального найма, на предоставление ему жилого помещения меньшего размера путем обращения в соответствующие органы или организации (ч. 1). Для решения данного вопроса законом установлен трехмесячный срок (ч. 2). Также установлено, что законодательством (федеральным и региональным) могут быть предусмотрены другие условия замены имеющегося жилого помещения на жилое помещение меньшего размера. Например, Законом г. Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" предусмотрена замена жилого помещения по состоянию здоровья граждан.
  • 2. Комментируемой статьей предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую замену жилого помещения на меньшее по размеру увязывают с трудностями граждан по оплате жилья. Однако, на наш взгляд, комментируемая статья на практике вряд ли будет применяться. В современных условиях эта статья нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос о замене больших квартир на меньшие путем оформления договора обмена, а в случае приватизации жилого помещения — договора купли-продажи, мены и т.п., получив от этого существенную материальную выгоду.
  • 3. Хотелось бы обратить внимание на неудачную, на наш взгляд, формулировку ч. 1 комментируемой статьи. Неясно, какое жилое помещение должен получить гражданин, имеющий площадь "сверх нормы предоставления". По-видимому, в таких случаях необходимо руководствоваться именно нормой предоставления, а не учетной нормой, поскольку гражданин станет нуждаться в улучшении жилищных условий (см. ст. 50 и коммент. к ней).

Изменение договора социального найма

  • 1. Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
  • 2. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
  • 1. Комментируемая статья посвящена изменению договора социального найма. Она касается лишь двух случаев:
    • если жильцы коммунальной квартиры (соседи в этой квартире) объединяются в одну семью, то договор социального найма заключается на все занимаемые ими помещения (ч. 1);
    • признания нанимателем (вместо первоначального нанимателя) дееспособного члена его семьи по инициативе такого члена семьи или в случае смерти нанимателя (ч. 2). При этом для признания члена семьи нанимателем необходимо согласие наймодателя. Неясно, чем будет руководствоваться наймодатель, принимая соответствующее решение. Однако отказ наймодателя можно обжаловать в судебном порядке. (О защите жилищных прав, в том числе в судебном порядке, см. ст. 11 и коммент. к ней.) В комментируемой статье используется понятие (термин) "дееспособный" член семьи нанимателя. Речь идет о гражданах, имеющих дееспособность (способность своими действиями приобретать и осуществлять жилищные права) в полном объеме. Эта тенденция конкретизации правового статуса физического лица (гражданина) в законодательстве последних лет, на наш взгляд, не является оправданной. Прежде всего нужно иметь в виду, что гражданское и соответственно жилищное законодательство исходят из презумпции (предположения), что гражданин является дееспособным. Если он недееспособный или ограничен в дееспособности, то он самостоятельно не может участвовать в сделке (в данном случае совершать действия, касающиеся договора социального найма). Кроме того, ссылка в одной статье на "дееспособность" (ст. 82) и ее отсутствие в других статьях (например, ст. 60) создает неопределенность (путаницу) в части реализации гражданами своих жилищных прав. (О дееспособности граждан см. также коммент. к ст. 4.)
  • 2. Новый порядок изменения договора социального найма вообще не предусматривает раздел занимаемой гражданами жилого помещения. Ранее в ЖК РСФСР содержалась ст. 86 "Изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя". Было предусмотрено следующее:

"Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям статьи 52 настоящего Кодекса.

Правила, установленные частью первой настоящей статьи, не применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном статьей 95 настоящего Кодекса, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.

Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке".

3. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов.

В постановлении Пленума № 2 было отмечено, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.

Кроме того, было отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство.

  • 4. Таким образом, изменения, предусмотренные ЖК РФ, существенно ограничивают жилищные права граждан по сравнению с ранее действовавшим законодательством. Они могут порождать для граждан различные проблемы и неудобства. Например, в случае прекращения семейных отношений между супругами раздел жилого помещения (даже при наличии необходимой площади — изолированных комнат), как указывалось выше, не допускается. Выходом из данной ситуации может быть обмен, в том числе принудительный, занимаемого жилого помещения или переезд одного из проживающих (бывшего члена семьи) в другое жилое помещение.
  • 5. О разделе жилого помещения в жилищных и жилищно-строительных кооперативах см. ст. 127 и коммент. к ней.
 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >