Планирование и организация эксплуатации объектов жилой недвижимости

Эксплуатация объектов жилой недвижимости представляет собой важнейшую и наиболее продолжительную часть их жизненного цикла, на протяжении которой они используются по назначению. Обеспечение нормального функционирования жилых зданий в процессе их использования является главной задачей в процессе управления жилой недвижимостью. Для решения этой задачи необходимо спланировать и организовать комплекс работ по поддержанию исправного состояния всех элементов жилого здания, благоустройству придомовой территории и созданию безопасных и благоприятных условий проживания в нем. При планировании и организации работ по эксплуатации жилья руководствуются законодательными и нормативными актами, действующими в этой области, целями собственников жилья, а также производственными возможностями управляющих организаций.

Планирование позволяет определить требуемые состав, объем, стоимость работ, упорядочить их по срокам и исполнителям, ранжировать работы по приоритетности, поскольку объем финансовых и иных ресурсов, как правило, ограничен. В процессе составления плана рассматриваются варианты экономии расходов на содержание и ремонт дома, создания резервных фондов, накопления средств на капитальный ремонт. Планирование поможет рационально распределить имеющиеся ресурсы. В результате разрабатывается и согласовывается с собственниками жилья план управления многоквартирным домом. Такой план нужно составлять по отдельному дому, поскольку каждый из них имеет свои особенности: технические, экономические, социальные. Кроме того, ЖК РФ установлено, что средства собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме должны быть израсходованы только на их дом.

План управления необходим для согласования с собственниками целей управления, эффективной организации работ на объекте, контроля над их выполнением. Собственникам план управления позволит оценить уровень профессионализма управляющей организации, проконтролировать, насколько учтены их пожелания по состоянию дома и правильно ли используются их платежи на эти цели. Предусмотренный ЖК РФ ежегодный отчет управляющей организации перед собственниками будет более конструктивным при наличии плана управления.

Для планирования и организации работ по эксплуатации многоквартирных домов необходимо располагать основными сведениями о них. Эти сведения содержатся в технической документации на дом.

Вопросы практики

Перечень технической документации на многоквартирный дом:

  • а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
  • б) документы (акты) о приемке результатов работ;
  • в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
  • г) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по установленной форме.

Чрезвычайно важным документом для планирования и организации эксплуатации многоквартирного дома является Инструкция по его эксплуатации, форма которой утверждена приказом Минрегиона России от 1 июня 2007 г. № 45. Инструкция разрабатывается и изготавливается застройщиком или иным лицом по заданию застройщика и передается застройщиком ТСЖ или одному из собственников, а также в муниципальный архив поселения в течение одного месяца после ввода дома в эксплуатацию[1]. Структура инструкции и перечень содержащихся в ней сведений представлены в табл. 7.2.

Таблица 7.2

Структура и состав сведений инструкции по эксплуатации многоквартирного дома

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

Часть I. Общие положения Раздел 1. Сведения о застройщике, проек-

1.1. Сведения о застройщике

Организационно-правовая форма, наименование, номер свидетельства о регистрации, ОГРН, ИНН, телефон, адрес

тировщиках и подрядчиках, строительстве и общая характеристика многоквартирного дома

  • 1.2. Сведения о проектировщиках многоквартирного дома.
  • 1.2.1. Сведения о проектировщике многоквартирного дома.
  • 1.2.2. Сведения о проектировщике отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме

Организационно-правовая форма, наименование, номер свидетельства о регистрации, ОГРН, ИНН, телефон, адрес

  • 1.3. Сведения о подрядчиках строительства многоквартирного дома.
  • 1.3.1. Сведения о генеральном подрядчике строительства многоквартирного дома.
  • 1.3.2. Сведения о подрядчиках (субподрядчиках) строительства многоквартирного дома

Организационно-правовая форма, наименование, номер свидетельства о регистрации, ОГРН, ИНН, телефон, адрес

1.4. Сведения о строительстве многоквартирного дома

Сведения о разрешении на строительство и на ввод в эксплуатацию дома — номер, дата выдачи, кем выдано; сведения о праве на земельный участок на момент ввода дома в эксплуатацию

1.5. Общая характеристика многоквартирного дома

Адрес, кадастровый номер, серия, тип и год постройки, количество

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

этажей, подъездов, строительный объем, количество и общая площадь жилых и нежилых помещений

Раздел 2. Перечень объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме

2.1. Перечень помещений общего пользования

Наименование и назначение помещения по проекту, его инвентарный номер, характеристика и площадь, перечень инженерных коммуникаций в помещении

2.2. Перечень ограждающих несущих конструкций

Наименование конструкции, место расположения, материалы отделки, облицовки конструкций

2.3. Перечень ограждающих ненесущих конструкций

Наименование конструкции, место расположения, материалы отделки, облицовки конструкций

2.4. Перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома

Наименование, место расположения, характеристика и функциональное назначение оборудования

2.5. Перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом

Наименование, место расположения, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента)

2.6. Перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома

Наименование, место расположения, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента), материалы отделки, облицовки объекта (элемента)

Часть II. Рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

3.1. Рекомендации по содержанию и ремонту помещений общего пользования, крыши

Рекомендации по содержанию и ремонту подвалов, лифтов и т.п.

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

Рекомендуемые сроки службы объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме Раздел 3. Рекомендации по содержа- нию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

3.2. Рекомендации по обеспечению температуры и влажности в помещениях общего пользования многоквартирного дома

Наименование и инвентарный номер помещения, допустимая температура и влажность помещения (реквизиты нормативноправового акта), рекомендации по обеспечению, поддержанию и сохранению температуры и влажности помещения

3.3. Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома

Рекомендации по содержанию и ремонту фундамента, наружных и внутренних капитальных (несущих) стен, плит перекрытий, несущих колонн стропил и иных несущих конструкций

3.4. Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома

Рекомендации по содержанию и ремонту перегородок, перил, парапетов, оконных блоков, дверей, люков в помещениях общего пользования

3.5. Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования

Рекомендации по содержанию и ремонту телефонных сетей и оборудования, сетей и оборудования радиовещания, кабельного и спутникового телевидения, сетей сигнализации

3.6. Рекомендации по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг

Рекомендации по содержанию и ремонту вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления системы электроснабжения коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии этажных электрических щитков и шкафов, электрической установки системы дымоудаления, сетей и кабелей систем электроснабжения,

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

оборудования трансформаторной подстанции

3.7. Рекомендации по содержанию и ремонту систем холодного водоснабжения

Рекомендации по содержанию и ремонту труб, отключающих устройств на сетях, запорно-регулировочных кранов системы холодного водоснабжения, коллективных (общедомовых) приборов учета, установок для обеззараживания, очистки и улучшения качества холодной воды

3.8. Рекомендации по содержанию и ремонту системы горячего водоснабжения

Рекомендации по содержанию и ремонту труб, отключающих устройств на сетях, запорно-регулировочных кранов, коллективных (общедомовых) приборов учета, механического и иного оборудования, расположенного на сетях системы горячего водоснабжения

3.9. Рекомендации по содержанию и ремонту системы водоотведения

Рекомендации по содержанию и ремонту труб, установок сбора и (или) очистки сточных вод, канализационно-насосной станции и иного оборудования, расположенного на сетях системы водоотведения

ЗЛО. Рекомендации по содержанию и ремонту системы газоснабжения

Рекомендации по содержанию и ремонту труб, запорно-регулировочных устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета и иного внутридомового газового оборудования, расположенного на сетях системы газоснабжения

3.11. Рекомендации по содержанию и ремонту систем отопления

Рекомендации по содержанию и ремонту труб, запорно-регулировочных устройств, обогревающих

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

элементов, теплообменников, элеваторных узлов, коллективных (общедомовых) приборов учета, домовой (крышной, подвальной, встроенной, пристроенной) котельной, механического и иного оборудования, расположенного на сетях системы отопления

3.12. Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования

Рекомендации по содержанию и ремонту телефонных сетей и оборудования, сетей и оборудования проводного радиовещания, кабельного, спутникового и иного антенного телевидения, иных информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования

3.13. Рекомендации по обеспечению освещения помещений общего пользования, содержанию и ремонту оборудования и иных объектов, используемых для обеспечения освещения

Рекомендации по обеспечению освещения помещения наружного освещения объектов, территорий, по содержанию и ремонту осветительных приборов, опор наружного освещения

3.14. Рекомендации по организации сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов, уборки и санитарно-гигиенической очистки общего имущества

Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования площадок для сбора бытовых отходов, мусоропроводов, мусороприемных камер, по оборудованию мест для сбора и временного хранения отходов, по размещению дополнительных объектов для сбора и временного хранения отходов, периодичность вывоза, по уборке и санитарно- гигиенической очистке общего имущества, порядок, периодичность осуществления соответствующих работ

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

3.15. Рекомендации по содержанию и ремонту иных объектов общего имущества в многоквартирном доме

Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования системы вентиляции, абонентских почтовых шкафов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов и иного оборудования, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома

3.16. Рекомендации по содержанию объектов общего имущества, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества

Рекомендации по содержанию и ремонту малых архитектурных форм, информационных стендов, досок объявлений, площадок для автомобильного транспорта, ограждающих конструкций; особенности сезонного содержания и ухода, перечень, порядок и периодичность проведения работ по уходу

3.17. Рекомендации по проведению осмотра объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме

Наименование и местонахождение объекта (элемента), подлежащего осмотру, требования законодательства РФ к состоянию и (или) эксплуатационным качествам объекта (элемента), порядок проверки и выявления эксплуатационных качеств объекта (элемента) установленным требованиям, периодичность проведения осмотра

3.18. Рекомендации по обеспечению мер пожарной безопасности

Наименование, местонахождение, характеристика средств пожарной безопасности, рекомендации по обеспечению мер пожарной безопасности, размещению, монтажу, хранению, обслуживанию средств пожарной безопасности, периодичности

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

и порядку проверки их качества

3.19. Рекомендации по текущему ремонту объектов (элементов) общего имущества

Наименование объекта (элемента), периодичность проведения ремонта, рекомендации по проведению ремонта, объемам, перечню необходимых работ и их последовательности, квалификация лиц, привлекаемых для выполнения работы

3.20. Рекомендации по капитальному ремонту объектов (элементов) общего имущества

Наименование объекта (элемента), периодичность проведения ремонта, рекомендации по его проведению, по объемам, перечню необходимых работ и их последовательности, квалификация лиц, привлекаемых для выполнения работы

3.21. Рекомендации по подготовке объектов (элементов) общего имущества к сезонной эксплуатации

Наименование объекта (элемента), рекомендации по видам, объемам, порядку и последовательности осуществления работ по подготовке к сезонной эксплуатации, квалификация лиц, привлекаемых для выполнения работы

3.22. Рекомендации по проведению реконструкции или замены некоторых объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме

Наименование объекта (элемента), рекомендации по видам, объемам, порядку и последовательности осуществления работ, квалификация лиц, привлекаемых для выполнения работы

Раздел 4. Рекомендуемые сроки службы объектов (элементов) общего имущества

4.1. Рекомендуемые сроки службы конструкций многоквартирного дома

Наименование конструкции, рекомендуемый срок службы и эксплуатации конструкции

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

в многоквартирном доме

4.2. Рекомендуемые сроки службы оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома

Наименование оборудования, рекомендуемый срок службы и эксплуатации оборудования

4.3. Рекомендуемые сроки службы иных объектов (элементов) общего имущества

Наименование объекта (элемента), рекомендуемый срок службы и эксплуатации объекта (элемента)

Часть III. Сведения о передаче и хранении Инструкции, внесении изменений в Инструкцию Раздел 5. Сведения о передаче и хранении Инструкции

5.1. Сведения о лице, принявшем Инструкции у застройщика

Дата передачи, организационно-правовая форма и наименование юридического лица либо фамилия, имя, отчество собственника жилого помещения, принявшего Инструкцию, основание передачи Инструкции, адрес хранения Инструкции

5.2. Сведения о лице, передавшем и принявшем Инструкцию на хранение

Дата передачи, организационно-правовая форма и наименование юридического лица либо фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя или собственника жилого помещения, принявшего Инструкцию, основание передачи Инструкции, адрес хранения Инструкции

Раздел 6. Сведения о внесенных в Инструкцию изменениях

6.1. Сведения о лице и внесенных им в Инструкцию изменениях

Дата, организационноправовая форма и наименование юридического лица либо фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя или собственника жилого помещения, разработавшего и внесшего изменения, причина и объект (элемент) общего имущества, изменивший характеристику и (или) свойства, срок службы

Наименование частей и разделов Инструкции

Наименование подразделов Инструкции

Состав сведений

Часть ГУ. Архив и приложения к Инструкции Раздел 7. Архив

7.1. Сведения об утративших силу подразделах Раздела 2 Части I Инструкции

Номер утратившего силу подраздела Раздела 2, номер подраздела Раздела 6 «Сведения о лице и внесенных им в Инструкцию изменениях», номер приложения

7.2. Сведения об утративших силу подразделах Раздела 3 Части II Инструкции

Номер утратившего силу подраздела Раздела 3, номер подраздела Раздела 6 «Сведения о лице и внесенных им в Инструкцию изменениях», номер приложения

7.3. Сведения об утративших силу подразделах Раздела 4 Части II Инструкции

Номер утратившего силу подраздела Раздела 4, номер подраздела Раздела 6 «Сведения о лице и внесенных им в Инструкцию изменениях», номер приложения

Раздел 8. Приложения

Номер и наименование приложения, состав приложения, дополнительная информация

Как видно из табл. 7.2, в Инструкции содержится развернутая и детальная информация по всем видам общего имущества многоквартирного дома, которая необходима для организации его эксплуатации.

Кроме того, следует ознакомиться с такими документами, как градостроительный план или кадастровый паспорт земельного участка; выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии таковых); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с эксплуатацией дома документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Особенности каждого дома, отраженные в перечисленных выше документах, а также общие требования к их эксплуатации, представленные в нормативно-правовых актах, составляют основу для планирования и организации работ на объекте.

Правительством РФ утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила их оказания[2]. Перечень включает в себя три группы работ:

  • 1) работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций дома;
  • 2) работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения в доме;
  • 3) работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

В первую группу входят работы в отношении фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш (несущие конструкции дома), а также в отношении перегородок, внутренней отделки, полов (ненесущие конструкции). Основное внимание в этой группе работ уделено проверкам и контролю состояния несущих и ненесущих конструкций, а также указано, что при выявлении повреждений и нарушений целостности конструкций необходимо разработать план восстановительных работ и выполнить его.

Во второй группе указаны работы, необходимые для надлежащего содержания мусоропроводов, систем вентиляции и дымоудаления, индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек, систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения, систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение), электро-, радио- и телекоммуникационного оборудования, внутридомового газового оборудования, лифтов. В этой группе работы по проверке технического состояния и работоспособности каждого вида оборудования, промывка и дезинфекция мусоропроводов, очистка от сажи дымоходов и труб печей, гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек, промывка систем водоснабжения и теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений, техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта и многие другие необходимые работы.

Третья группа включает в себя работы по содержанию помещений общего пользования (тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов), земельного участка, а также окон, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек и т.п. В эту же группу входят работы по обеспечению вывоза бытовых отходов и обеспечению требований пожарной безопасности.

Для каждого конкретного многоквартирного дома в процессе его эксплуатации должны выполняться не все работы из минимального перечня, а только те, которые соответствуют его конструктивным особенностям, составу внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям, благоустройству придомовой территории, геодезическим и природно-климатическим условиям расположения многоквартирного дома.

Помимо минимального перечня работ, нужно также руководствоваться Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме[3]. Согласно этим правилам общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

  • 1) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • 2) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества граждан, юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
  • 3) доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;
  • 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц;
  • 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг проживающим в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам;
  • 6) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией;
  • 7) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества в зависимости от его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя:

  • 1) осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия его состояния требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
  • 2) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
  • 3) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством РФ температуру и влажность в таких помещениях;
  • 4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и земельного участка;
  • 5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
  • 6) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I—IV класса опасности;
  • 7) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством РФ о пожарной безопасности;
  • 8) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке;
  • 9) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства расположенных на земельном участке;
  • 10) проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством порядке перечень мероприятий;
  • 11) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

В состав работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома не входят содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилых и нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу дома, утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях; уборка, очистка, озеленение земельных участков, не входящих в состав общего имущества. Это относится к ответственности самих собственников.

Приступая к разработке плана, нужно внимательно осмотреть объект, чтобы определить его текущее состояние, виды и объем необходимых работ. Затем нужно согласовать с собственниками концепцию управления домом, которая будет отражать их пожелания в виде целей управления. Очевидно, что не каждый собственник сможет четко сформулировать цель управления, однако он сможет ответить на вопрос, каким он хочет видеть состояние дома с учетом его (собственника) финансовых возможностей. Исходя из этого, план управления может разрабатываться с учетом различных стандартов эксплуатации дома, например, базового и повышенного. Базовый стандарт включает в себя работы в соответствии с действующими нормативными документами, по которым обеспечивается требуемый объем, качество и необходимая периодичность работ. Повышенный стандарт предполагает не только выполнение всех работ в соответствии с действующими документами, но и дополнительные работы, существенно улучшающие условия проживания в доме. Эти стандарты отличаются видами, объемами и периодичностью работ и создают различные уровни комфортности проживания, при этом каждый из них должен отвечать установленным требованиям по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг проживающим[4].

В связи с тем, что договор управления многоквартирным домом заключается на срок от одного года до пяти лет, целесообразно разрабатывать пятилетний и годовые планы управления. Пятилетний план носит стратегический характер, в нем отражаются перспективные цели собственников, например, по ремонту, реконструкции, надстройке, переоборудованию общего имущества, в том числе и придомовой территории.

Основным плановым документом является годовой план, в нем должны быть представлены все основные позиции, отраженные в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, которые можно сгруппировать по основным разделам плана.

Вопросы практики

Примерная структура годового плана управления многоквартирным домом:

  • • контроль состояния дома (технические осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, аварийное обслуживание);
  • • текущий ремонт помещений общего пользования;
  • • клининг (уборка помещений общего пользования, земельного участка, удаление бытового мусора и крупногабаритных отходов);
  • • ландшафтный дизайн (озеленение и благоустройство придомовой территории) ;
  • • специальные работы (обслуживание лифтов, электроплит, АППЗ, ПЗУ идр.);
  • • коммунальные услуги (водо-, тепло-, газоснабжение и т.п., техническое обслуживание инженерного оборудования дома);
  • • взаимодействие с жильцами (выполнение заявок, рассмотрение жалоб и предложений, порядок информирования жильцов и отчетности перед собственниками) ;
  • • безопасность (пожарная и иная безопасность, контроль доступа в дом, действия в чрезвычайных обстоятельствах).

В план могут быть включены и другие разделы в соответствии с концепцией управления, согласованной с собственниками. Проведение в процессе эксплуатации дома крупных работ (капитальный ремонт, реконструкция, надстройка, переоборудование и т.п.) необходимо планировать отдельно от текущих задач по содержанию дома.

Трудоемкость выполнения работ, количество необходимого оборудования и материальных ресурсов оценивается с учетом рекомендаций по нормированию труда работников, занятых технической эксплуатацией и ремонтом жилых зданий, нормированию материальных ресурсов и оборудования, нормам обслуживания, имеющегося опыта эксплуатации многоквартирных домов. При этом нужно учитывать положения ТК РФ.

Работы по содержанию и ремонту дома могут выполняться собственными силами (штатным персоналом) или с привлечением подрядчиков. Тогда в плане отдельно отражаются работы, которые осуществляются по подрядным договорам, а их стоимость определяется по анализу рынка таких работ. Заметим при этом, что даже при наличии подрядчиков ответственность за состояние дома перед собственниками несет управляющая организация.

Составление плана управления многоквартирным домом — трудоемкое, но нужное дело, позволяющее облегчить не только внешний (со стороны собственников), но и внутренний контроль, оптимизировать расходы, выявить и устранить слабые места в работе. Наличие плана дисциплинирует сотрудников.

Для реализации плана осуществляется организация эксплуатации, т.е. выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Организация эксплуатации включает в себя определение способа выполнения работ (услуг), подготовку заданий для исполнителей этих работ (услуг), выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей на условиях, наиболее выгодных для собственников, заключение договоров и контроль за их исполнением, ведение претензионной, исковой работы при выявлении нарушений условий договоров. Организация эксплуатации предполагает также осуществление расчетов — начисление платежей за содержание и ремонт общего имущества, за коммунальные услуги, оформление платежных документов и направление их проживающим, ведение работы в отношении должников.

Выполнение работ возможно собственными силами или на основе аутсорсинга. При выполнении работ собственными силами необходимо определить характер работы (работа с большими физическими нагрузками, работа с людьми и др.), объем работы, требуемый уровень квалификации для выполнения конкретных работ, режим работы (дежурства, сменность) и подготовить должностные инструкции. Должностная инструкция — это документ, регламентирующий обязанности, права и ответственность работника. Должностная инструкция должна не только четко фиксировать круг обязанностей, но и обеспечивать сбалансированность обязанностей, прав и ответственности, а также служить инструментом при оценке труда конкретного работника[5].

Вопросы практики

Примерная структура должностной инструкции управляющего домовладением:

  • квалификация — квалификационные требования по соответствующей должности;
  • обязанности — максимально конкретизированные функции сотрудника;
  • права — указание, какие ресурсы организации (трудовые, материальные, информационные) и в каком объеме может использовать сотрудник, а также какие действия ему разрешены для выполнения возложенных обязанностей;
  • ответственность — указание видов и меры ответственности сотрудника за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностных обязанностей;
  • взаимосвязи работника — описание иерархии и способов связи сотрудника с другими должностными лицами организации.

При составлении должностной инструкции необходимо учитывать то, что:

  • а) невозможно однозначно зафиксировать все детали работы, поскольку не все они могут быть известны заранее;
  • б) содержание работы редко остается неизменным в течение длительного периода времени, должностные обязанности меняются по мере того, как некоторые виды деятельности устаревают и возникают новые проблемы и, следовательно, новые обязанности;
  • в) работу нельзя рассматривать в качестве некой формы, которой идеально соответствует тот или иной сотрудник;
  • г) деятельность сотрудника на рабочем месте зависит не только от описания его должностных обязанностей, но также от планов организации, инструкций руководства, а также от собственной инициативы сотрудника.

В связи с этим должностная инструкция должна предусматривать организационное решение непредвиденных проблем, порядок выполнения работ, не предусмотренных инструкцией, но необходимых для решения возникших проблем.

Организация труда персонала на объекте включает в себя не только регламентацию, но и мотивацию труда. Мотивация представляет собой совокупность способов побуждения работника к деятельности во имя достижения целей организации. Наиболее распространенными методами повышения мотивации труда являются материальное стимулирование (премии, ценные подарки и т.п.); использование различных форм участия персонала в управлении; внесение разнообразия в работу персонала в рамках функции одного рода; обеспечение большей автономности и ответственности работников любого ранга в выполнении порученного дела; создание возможностей для повышения квалификации и карьерного роста. При установлении размера материального вознаграждения работника необходимо учитывать значение для организации вида деятельности, которую осуществляет работник; расположение занимаемой должности в иерархии организационной структуры; индивидуальные особенности работника (уникальный специалист, связи в определенных кругах и т.п.); уровень оплаты труда специалистов данной категории на рынке1.

Организация эксплуатации многоквартирного дома может быть осуществлена и на подрядной основе, с использованием договоров аутсорсинга.

Аутсорсинг — это передача на договорной основе непрофильных функций другим организациям, которые специализируются в конкретной области и обладают соответствующим опытом, знаниями, техническими средствами[6] [7].

На условиях аутсорсинга может быть организовано выполнение специальных работ, вывоз мусора, клининг, ландшафтный дизайн, дополнительные услуги проживающим. При использовании аутсорсинга качество работ обеспечивается путем включения гарантий исполнителя в договор аутсорсинга. Аутсорсинг может дать существенную экономию затрат за счет сокращения налогов, расходов на оборудование, персонал и т.п. Чтобы воспользоваться преимуществами аутсорсинга, необходимо очень внимательно подойти к выбору аутсорсинговой компании: ознакомиться с перечнем и стоимостью ее услуг, опытом работы, отзывами и рекомендациями предыдущих клиентов.

Для успешного сотрудничества как поставщикам, так и потребителям услуг аутсорсинга следует больше внимания уделять тщательному планированию взаимодействия и управлению рисками. Риски могут быть связаны не только с недоработками исполнителя (недостаточная квалификация или плохой менеджмент), но и с формализацией требований заказчика, нечетким определением целей взаимодействия.

Важной составляющей процесса эксплуатации многоквартирного дома является предоставление проживающим коммунальных услуг.

Коммунальные услуги — деятельность по подаче потребителям коммунальных ресурсов в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов[8].

В состав коммунальных ресурсов включаются холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно- технического обеспечения. Потребителю могут быть предоставлены следующие виды коммунальных услуг:

  • 1) холодное водоснабжение — снабжение холодной питьевой водой, подаваемой по централизованным сетям холодного водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом, в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также до водоразборной колонки в случае, когда многоквартирный дом или жилой дом не оборудован внутридомовыми инженерными системами холодного водоснабжения;
  • 2) горячее водоснабжение — снабжение горячей водой, подаваемой по централизованным сетям горячего водоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом, в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения снабжение горячей водой потребителей в многоквартирном доме осуществляется путем производства и предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при наличии такого оборудования);
  • 3) водоотведение — отвод бытовых стоков из жилого дома, из жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а также из помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, по централизованным сетям водоотведения и внутридомовым инженерным системам;
  • 4) электроснабжение — снабжение электрической энергией, подаваемой по централизованным сетям электроснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом, в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме;
  • 5) газоснабжение — снабжение газом, подаваемым по централизованным сетям газоснабжения и внутридомовым инженерным системам в жилой дом, в жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, а также продажа бытового газа в баллонах;
  • 6) отопление — подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, соответствующей требованиям температуры воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.

Согласно действующему законодательству ответственность за предоставление коммунальных услуг проживающим несет лицо, управляющее многоквартирным домом, т.е. это лицо (управляющая организация, ТСЖ, жилищно-строительный кооператив) является исполнителем по договору о предоставлении коммунальных услуг. Исполнитель обязан:

  • • предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах и надлежащего качества;
  • • заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям;
  • • самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги;
  • • производить расчеты за предоставленные коммунальные услуги и потребленные для этого коммунальные ресурсы, по обращениям проживающих производить проверку правильности начисления платежей;
  • • ежемесячно снимать показания коллективного (общедомового) прибора учета в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и заносить полученные показания в журнал, предоставлять проживающим возможность ознакомиться с этими сведениями, обеспечивать сохранность информации в течение не менее трех лет;
  • • осуществлять не реже одного раза в шесть месяцев снятие показаний, проверку состояния индивидуальных приборов учета (распределителей), установленных вне жилых (нежилых) помещений;
  • • принимать от проживающих показания индивидуальных (квартирных) приборов учета и использовать их при расчете размера платы за коммунальные услуги, проводить проверки состояния таких приборов учета и достоверности предоставленных потребителями сведений об их показаниях;
  • • уведомлять проживающих не реже одного раза в квартал путем указания в платежных документах о сроках и порядке передачи ими сведений о показаниях индивидуальных (квартирных) приборов учета; о действиях исполнителя в случае непредоставления потребителем этих сведений, о последствиях недопуска исполнителя в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение для проверки прибора учета и достоверности сведений; о последствиях несанкционированного вмешательства потребителя в работу прибора учета, а также несанкционированного подключения оборудования потребителя к внутридомовым инженерным системам;
  • • принимать сообщения потребителей и организовывать проверки по фактам предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
  • • вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения;
  • • информировать потребителей о причинах и предполагаемой продолжительности предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
  • • информировать потребителя о дате начала проведения планового перерыва в предоставлении коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва;
  • • согласовывать с потребителем время проведения плановых работ внутри помещения не позднее чем за три рабочих дня до их начала, указывать вид работ и продолжительность их проведения; должность и ФИО ответственного лица;
  • • предоставлять проживающим всю необходимую информацию: сведения об исполнителе; адреса и номера телефонов аварийно-диспетчерской службы; размеры тарифов на коммунальные ресурсы; порядок и форму оплаты коммунальных услуг; показатели качества коммунальных услуг; сведения о максимально допустимой мощности приборов, оборудования и бытовых машин, которые может использовать потребитель; телефоны государственных контролирующих органов и др.;
  • • предоставлять проживающим на основе их заявлений информацию об объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов в многоквартирном доме;
  • • обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета;
  • • не создавать препятствий потребителю в реализации его права на установку индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета, осуществлять по заявлению потребителя ввод в эксплуатацию установленных приборов;
  • • при наличии экономии средств по оплате коммунальных услуг направлять ее на реализацию мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома.

Исполнение этих обязанностей необходимо обеспечить в процессе организации эксплуатации многоквартирного дома.

Отдельного внимания в процессе эксплуатации требует капитальный ремонт многоквартирного дома. Если физический износ дома достиг предельно допустимых значений и уже не обеспечивает безопасность проживания, собственники помещений в таком доме обязаны немедленно принять меры по устранению обнаруженных дефектов. Факт достижения уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или управляющей организацией и отражается в акте осмотра, а также выдается предписание органа государственного жилищного надзора о необходимости проведения капитального ремонта дома.

Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Порядок организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов регулируется ЖК РФ и иными нормативно-правовыми актами[9], согласно которым собственники могут самостоятельно выбрать один из способов накопления средств на эти цели.

Первый способ предусматривает накопление средств на капитальный ремонт на специальном счете конкретного дома. Открыть такой счет в банке может юридическое лицо, которое назначено собственниками в качестве владельца этого счета — это может быть ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация. При этом независимо от того, кто выступает владельцем счета, находящиеся на нем средства принадлежат собственникам помещений в доме. Особенностью этой схемы является то, что средства со специального счета могут расходоваться на проведение капитального ремонта только того дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут быть направлены на капитальный ремонт других домов. Кроме того, средства со специального счета могут использоваться при необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

Второй способ предусматривает перечисление взносов на капитальный ремонт на счет созданного субъектом РФ регионального оператора, который аккумулирует средства и выполняет функции заказчика по капитальному ремонту дома — разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает подрядчика, контролирует и принимает работы, финансирует их. Контроль над деятельностью регионального оператора осуществляют органы государственного жилищного надзора. Размер минимального взноса собственника на капитальный ремонт дома устанавливается субъектом РФ, при этом собственникам дано право увеличить свои взносы по их решению. Особенностью этой схемы является то, что для капитального ремонта одних домов могут использоваться взносы собственников других домов, т.е. деньги собираются в одном фонде, а затем распределяются в соответствии с региональной программой капитального ремонта многоквартирных домов. Но при этом у собственников есть право требовать от регионального оператора выполнения капитального ремонта в объеме и сроки, определенные региональной программой капитального ремонта. Региональная программа капитального ремонта включает в себя все многоквартирные дома в регионе, за исключением аварийных и подлежащих сносу.

В процессе капитального ремонта существенно улучшаются эксплуатационные характеристики многоквартирного дома, поэтому его проведение чрезвычайно важно для обеспечения нормальной эксплуатации дома. Для проведения капитального ремонта дома решением общего собрания собственников помещений в нем должны быть определены:

  • 1) перечень работ по капитальному ремонту;
  • 2) смета расходов на капитальный ремонт;
  • 3) сроки проведения капитального ремонта;
  • 4) источники финансирования капитального ремонта;
  • 5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

В п. 1 ст. 166 ЖК РФ приведен перечень работ по капитальному ремонту многоквартирного дома. К ним относятся:

  • 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • 2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • 3) ремонт крыши;
  • 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • 5) ремонт фасада;
  • 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

По решению субъекта РФ указанный перечень может быть дополнен услугами и работами по утеплению фасада, переустройству невен- тилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и другими видами услуг или работ.

Правильная организация эксплуатации многоквартирного дома, учитывающая требования законодательства и особенности конкретного дома, улучшающая его технико-эксплуатационные характеристики, создает возможность управления жизненным циклом жилого здания за счет увеличения продолжительности фазы его эксплуатации.

  • [1] Приказ Минрегионразвития России от 1 июня 2007 г. № 45 «Об утвержденииПоложения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома».
  • [2] Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальномперечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общегоимущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».
  • [3] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утвержденииПравил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил измененияразмера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуги выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающимиустановленную продолжительность».
  • [4] Васильева Н. В. Управление развитием жилищной сферы в регионах России: факторы эффективности : монография. СПб. : Изд-во СПбГИЭУ, 2012.
  • [5] Васильева Н. В. Экономика жилищной сферы : учеб, пособие. СПб. : Изд-воСПбГИЭУ, 2009.
  • [6] Васильева Н. В. Управление развитием жилищной сферы в регионах России: факторы эффективности.
  • [7] Хейвуд Дж. Аутсорсинг. В поисках конкурентных преимуществ. М.: Вильямс, 2004.
  • [8] Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлениикоммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирныхдомах и жилых домов».
  • [9] В частности, Законом Санкт-Петербурга от 4 декабря 2013 г. № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге».
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >