Правовое регулирование вопросов перевода земельных участков из одной категории в другую

Большую роль в практике градостроительного регулирования занимают вопросы отвода земель под застройку с учетом их функциональной принадлежности и целевого назначения. Для правового регулирования этих вопросов был принят Федеральный закон № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон № 172-ФЗ).

Как уже говорилось ранее, в ЗК РФ прописаны правила обязательного разделения земельных участков по категориям, указывающим на цели использования земли и принадлежность участка к той или иной территориальной единице. Наряду с категорией земельного участка важную роль выполняет вид разрешенного строительства. Земли соответствующих категорий имеют определенный вид разрешенного строительства. Например, земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения могут быть использованы для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (Приказ Министерства экономического развития и торговли, 2014). Наиболее популярными видами разрешенного строительства являются дачное строительство, индивидуальное жилищное строительство, ведение фермерского хозяйства и пр. Если застройщиком приобретен земельный участок, то он должен знать, к какой категории этот участок причислен. Если, к примеру, он относится к землям лесного фонда, то документы на признание статуса участка должны быть направлены в Рослесхоз. Если данный участок относится к категории земель сельхозназначения (вид — сельскохозяйственные угодья), то возведение на этом участке жилого здания практически невозможно. Чтобы осуществить застройку на неспециализированном участке, необходимо изменить либо категорию, либо вид разрешенного строительства. Для перевода земельного участка из одной категории в другую имеется закрытый перечень причин, включающий консервацию земель, расширение границ муниципальных образований, создание особо охраняемых природных территорий, строительство промышленных объектов, включение непригодных для сельскохозяйственных работ земель в состав земель лесного или водного фонда либо земель запаса, сооружение на этих землях дорог, линий электропередачи или связи, нефте- и газопроводов, железнодорожных линий и др. (на начало 2017 г. девять позиций). Решение о переводе земель из одной категории в другую принимает орган исполнительной власти субъекта Федерации. Поэтому многие застройщики, заинтересованные в приобретении земельного участка для застройки, предпочитают выйти с ходатайством перед уполномоченными органами исполнительной власти об изменении вида разрешенного строительства.

В соответствии со ст. 4 Закона № 172-ФЗ перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

  • 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
  • 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
  • 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

По свидетельству А. С. Кривова, в России только 1,1% земельного фонда занята землями поселений, а застроено в этой доле около 34%. Это значит, что в самой богатой земельными ресурсами стране россияне живут чрезвычайно скученно. К примеру, в Германии под землями поселений находятся 11,8% ее земельного фонда. Поскольку благоприятная для проживания часть территории России составляет около половины ее площади, то резервы для развития усадебного, просторного и здорового расселения в стране являются практически неограниченными (Кривов А. С. О разви- т и и град остро ите л ьст ва...)

Поэтому непонятно, зачем концентрировать крупные жилые комплексы на ограниченных участках, создавая скученность и ухудшая качество жизни людей. На рис. 5.4—5.7 представлен неудачный опыт возведения целого микрорайона в г. Ставрополе, являющегося типичным образцом несбалансированной и негармоничной застройки.

Микрорайон «Перспективный» в г. Ставрополе (вид сбоку). Обращает на себя внимание несочетаемость высокоэтажной и низкоэтажной застройки на ограниченной площади

Рис. 5.4. Микрорайон «Перспективный» в г. Ставрополе (вид сбоку). Обращает на себя внимание несочетаемость высокоэтажной и низкоэтажной застройки на ограниченной площади

Микрорайон «Перспективный» в г. Ставрополе (вид сверху). По всей видимости, расстояние между фасадами домов не способствует комфортности проживания их жителей

Рис. 5.5. Микрорайон «Перспективный» в г. Ставрополе (вид сверху). По всей видимости, расстояние между фасадами домов не способствует комфортности проживания их жителей

Микрорайон «Перспективный» в г. Ставрополе (междомовое пространство). Трудно представить себе качество воздуха и естественного освещения в этих «каменных джунглях»

Рис. 5 6. Микрорайон «Перспективный» в г. Ставрополе (междомовое пространство). Трудно представить себе качество воздуха и естественного освещения в этих «каменных джунглях»

Для более равномерного распределения поселений по территории необходимо поощрять создание локальных и автономных систем энергетического обеспечения жилищных, торговых, складских и производственных объектов, тем более что централизованные сети и жилищно-коммунальные комплексы необходимо постоянно обновлять. Переводы земель из одной категории в другую не должны ухудшать условий жизни, приводить к сокращению общественных пространств и служить способом обогащения одних социальных групп за счет других, а должны быть направлены на расширение возможностей человека и повышению эффективности использования градостроительного ресурса.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >