Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow Экономика недвижимости

Купля-продажа земель различных категорий

Среди различных вариантов коммерческого использования земли (организация собственного предпринимательского проекта, сдача в аренду и т.п.), позволяющих извлекать избыточную прибыль, наиболее распространенным является продажа участка новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования.

Процедура купли-продажи имеет существенные особенности в зависимости от категории земель.

Порядок продажи земельных участков для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства

В соответствии с ЗК РФ и частью первой ГК РФ земельные участки, используемые для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства в городах, поселках и сельской местности, находятся в свободном земельном обороте независимо от сроков приобретения права собственности на них. На них распространяются права купли-продажи, наследования, обмена, дарения и т.д., но в пределах установленного целевого назначения участков согласно градостроительным нормам. Возможен также особый режим использования таких земель при наличии санитарно-защитных зон, прав проезда по участку, технического обслуживания объектов и т.п.

Члены садоводческих товариществ могут отчуждать свою землю без согласия правления, а новый покупатель имеет право вступить в товарищество, земли которого состоят из двух форм: находящиеся в общем пользовании всех членов (дороги, проезды и т.п.) и в собственности отдельных граждан.

Сделка по купле-продаже участка совершается собственником (продавцом) и покупателем или уполномоченными ими лицами самостоятельно или на организованном рынке (схемы 14.4-14.7).

Для передачи права собственности на землю новому владельцу надо правильно составить купчую и план участка, который может изготовить лицензированная организация по заказу продавца или покупателя. На плане должны быть указаны пункты государственной геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они находятся за пределами участка (схема 14.8).

К договору следует приложить необходимые документы (схема 14.9).

Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка, если продавец предоставил ему заведомо ложную информацию:

  • o об обременениях участка и ограничении его использования в соответствии с разрешенным использованием;
  • o об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
  • o о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость участка;
  • o об иных данных, которые могут повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Схема 14.4. Общие условия купли-продажи земельных участков

Общие условия купли-продажи земельных участков

Схема 14.5. Правовая экспертиза документов при купле-продаже земельных участков

Правовая экспертиза документов при купле-продаже земельных участков

Схема 14.6. Общий механизм купли-продажи земельных участков

Общий механизм купли-продажи земельных участков

Схема 14.7. Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 8 ОЗСН)

Купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 8 ОЗСН)

Схема 14.8. Технические требования к кадастровому паспорту земельного участка

Технические требования к кадастровому паспорту земельного участка

Схема 14.9. Перечень документов, прилагаемых к договору купли-продажи земельного участка

Перечень документов, прилагаемых к договору купли-продажи земельного участка

Сделки с землями сельскохозяйственного назначения

Возможности совершения различных коммерческих сделок на рынке земель сельскохозяйственного назначения были предусмотрены еще ГК РФ, Федеральным законом от 08.12.1995 № 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и постановлением Правительства РФ от 01.02.1995 № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев". С 2003 г. они регулируются ОЗСН.

Известно, что земли бывших совхозов, колхозов, кооперативов и АО уже поделены между их работниками на земельные доли. Владельцы земельных долей могут совершать с ними различные коммерческие сделки с учетом общепринятых законодательных ограничений (схема 14.10).

Каждый вид сделки с земельными долями имеет определенные особенности, установленные действующими нормативными актами (схемы 14.11-14.13).

Схема 14.10. Виды сделок с земельными долями граждан

Виды сделок с земельными долями граждан

Схема 14.11. Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на землю (ст. 13 ОЗСН) с 01.01.2003

Выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на землю (ст. 13 ОЗСН) с 01.01.2003

Схема 14.12. Купля-продажа земельной доли (ст. 12 ОЗСН, ст. 250 ГК РФ)

Купля-продажа земельной доли (ст. 12 ОЗСН, ст. 250 ГК РФ)

Схема 14.13. Внесение земельной доли в уставный капитал

Внесение земельной доли в уставный капитал

Организация и проведение торгов по продаже государственных или муниципальных земельных участков или права их аренды

В соответствии с ЗК РФ (ст. 10, 38) и ОЗСН (ст. 10) предоставление гражданам и юридическим лицам государственных и муниципальных земель в собственность или аренду для строительства без предварительного согласования места размещения объекта или когда на сельскохозяйственный участок поступило две и более заявок осуществляется исключительно на торгах, порядок проведения которых установлен постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Организатор торгов подготавливает по каждому земельному участку необходимые документы и материалы, которые должны содержать следующие сведения:

  • - регистрационный номер предмета торгов;
  • - местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка;
  • - план земельного участка с указанием сервитутов и иных обременении, установленных для данного земельного участка;
  • - заключение соответствующего комитета по земельным ресурсам и землеустройству о характеристиках земельного участка (правовой режим, ставка земельного налога и др.);
  • - заключение соответствующего органа но градостроительству и архитектуре (о функциональном назначении и разрешенном использовании земельного участка, наличии согласования о подключении к инженерным коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиям к благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или другого поселения);
  • - начальная цена предмета торгов;
  • - проект договора купли-продажи или аренды земельного участка, включающий при необходимости график платежей;
  • - проект договора о залоге земельного участка в необходимом случае;
  • - сведения об экологическом состоянии земельного участка и другие сведения о предмете торгов.

Желающие приобрести земельный участок в собственность или право его аренды подают в установленный срок заявку с приложением описи представленных документов в двух экземплярах, на одном из которых, остающемся у заявителя, организатор указывает дату и время подачи заявки, а также номер, присвоенный ей в журнале приема заявок.

Одно лицо имеет право подать одну заявку на участие в торгах. Все последующие действия участников торгов представлены для улучшения восприятия в виде структурно-логических схем (схемы 14.14-14.19).

Схема 14.14. Общие положения об организации торгов но продаже государственных и муниципальных земель или нрава их аренды

Общие положения об организации торгов но продаже государственных и муниципальных земель или нрава их аренды

Схема 14.15. Функции организатора торгов по продаже государственных или муниципальных земельных участков или права на заключение договоров их аренды

Функции организатора торгов по продаже государственных или муниципальных земельных участков или права на заключение договоров их аренды

Схема 14.16. Условия участия в торгах

Условия участия в торгах

Схема 14.17. Порядок проведения торгов по продаже земельных участков или права их аренды

Порядок проведения торгов по продаже земельных участков или права их аренды

Схема 14.18. Оформление результатов торгов по продаже государственных или муниципальных земель или права их аренды

Оформление результатов торгов по продаже государственных или муниципальных земель или права их аренды

Схема 14.19. Особенности Правил продажи права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда содействия развития жилищного строительства

Особенности Правил продажи права на заключение договоров аренды земельных участков Фонда содействия развития жилищного строительства

 
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы