Практика оценки предприятия (бизнеса)

Оценка рыночной стоимости

Изучив данную главу, вы будете уметь:

  • o проводить оценку рыночной стоимости пакета обыкновенных акций;
  • o проводить оценку стоимости ОАО

.

Оценка рыночной стоимости пакета обыкновенных акций ЗАО "XXX"

Краткая история и характеристика предприятия. Закрытое акционерное общество "XXX" учреждено и зарегистрировано Постановлением Главы Администрации Московской области №___________ от 14 июля 1993 г. года.

Уставный капитал Общества образован в размере 7 500 000 неденоминированных рублей, состоящий из 1000 обыкновенных именных акций, номинальной стоимостью 7500 неденоминированных рублей за акцию.

В соответствии с Уставом и с учетом деноминации рубля на дату оценки уставный капитал составляет 7500 руб., что соответствует 100% пакету обыкновенных акций в количестве 1000 штук номинальной стоимостью 7,5 руб. за акцию.

Указанные выше обыкновенные акции, распределены между акционерами следующим образом (табл. 16.1).

Таблица 16.1

Состав и структура уставного капитала ЗАО "XXX"

Акционеры

Количество акций

Доля, %

Сумма, руб-

ООО "Фирма группа Т"

800

80,0

6000,0

Муниципальное образование

150

15,0

1125,0

Физическое лицо

50

5,0

375,0

Всего

1000

100,0

7500,0

Основным видом деятельности ЗАО "XXX", в соответствии с Уставом, является организация и обеспечение определенного вида работ.

Анализ финансового состояния ЗАО "XXX". Финансовый анализ является ключевым этапом оценки, он служит основой понимания истинного положения предприятия и степени финансовых рисков. Результаты финансового анализа непосредственно влияют па выбор методов оценки, прогнозирование доходов и расходов предприятия; па определение ставки дисконтирования, применяемой в методе дисконтированных денежных потоков; на величину мультипликатора, используемого в методах, применяемых в сравнительном подходе к оценке.

В данном разделе были рассмотрены годовые финансовые документы ЗАО "XXX" за 2006 - 2008 гг., отчет за 9 месяцев 2009 г. и проведен их анализ.

В процессе анализа финансовые документы предприятия использовались без их дополнительной проверки и подтверждения.

В результате проведенных корректировок и объединения отдельных статей баланса были получены следующие результаты (табл. 16.2 и 16.3).

Таблица 16.2

Агрегированные балансы-нетто за период с 1 января 2007 г. но 1 января 2009 г., тыс. руб.

Актив

Строки из отчетности

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Внеоборотные активы, итого

369

442

433

433

в том числе:

Нематериальные активы

010

Основные

средства

120

146

217

208

208

Незавершенное строительство

130

223

225

225

225

Инвестиции

135+140

Прочие

внеоборотные

активы

150+230

Оборотные активы, итого

191

97

89

89

в том числе:

Запасы

210-215-216+220

8

17

10

10

Дебиторская задолженность

240-244+215

27

47

46

46

Денежные

средства

260

156

33

33

33

Краткосрочные фин. вложения

250-252

Прочие

оборотные

активы

270

БАЛАНС

560

539

522

522

Пассив

Капитал и резервы

490-216-244-252+630+640+650

286

256

241

238

Долгосрочные пассивы

590

0

0

0

0

Краткосрочные пассивы, итого

274

283

281

284

в том числе:

Кредиты и займы

610

Кредиторская

задолженность

690-610-630-640-650

274

283

281

284

БАЛАНС

560

539

522

522

Таблица 16.3

Структура балансов-нетто за период с 1 января 2007 г. по 1 октября 2009 г.

Актив

Строки из отчетности

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Внеоборотные активы, итого

65,9

82

83

83

в том числе:

Нематериальные активы

010

Основные

средства

120

26,1

40,3

39,8

39,8

Незавершенное строительство

130

39,8

41,7

43,2

43,2

Инвестиции

135+140

Прочие внеоборотные активы

150+230

Оборотные активы, итого

34,1

18

17

17

в том числе:

Запасы

210-215-216+220

1,4

3,2

1,9

1,9

Дебиторская

задолженность

240-244+215

4,8

8,7

8,8

8,8

Денежные

средства

260

27,9

6,1

6,3

6,3

Кратко

срочные

финансовые

вложения

250-252

Прочие

оборотные

активы

270

БАЛАНС

100%

100%

100%

100%

Пассив

Капитал и резервы

490-216-244-252+630+640+650

51,1

47,5

46,2

45,6

Долгосрочные пассивы

590

0

0

0

0

Краткосрочные пассивы, итого

48,9

52,5

53,8

54,4

в том числе:

Кредиты и займы

610

Кредиторская задолженность

690-610-630-640-650

48,9

52,5

53,8

54,4

БАЛАНС

100%

100%

100%

100%

Валюта баланса предприятия по данным балансового отчета на 1 октября 2009 г. составила 522 тыс. руб., абсолютная величина которой по сравнению с 2006 г. уменьшилась па 7,2%.

Структура балансовых статей за анализируемый период изменялась следующим образом. Внеоборотные активы (на начало периода 65,9%, на конец периода 83%) состояли из основных средств (26,1 - 39,8%) и незавершенного строительства (39,8 - 43,2%). Доля внеоборотных активов в валюте баланса-нетто увеличилась с 65,9 до 83%. Последний фактор связан с уменьшением доли оборотных активов с 34,1 до 17%.

Особый интерес представляет анализ оборотных активов, которые должны обеспечивать непрерывную работу предприятия.

Прежде всего, значительное снижение оборотных активов произошло за 2007 г. с 34,1 до 18%, в основном за счет резкого снижения с 27,9 до 6,1% денежных средств, с одновременным незначительным увеличением дебиторской задолженности с 4,8 до 8,7%.

В дальнейшем, ввиду прекращения деятельности предприятия, структура активной части баланса осталась практически неизменной.

Долгосрочная дебиторская задолженность на протяжении всего рассматриваемого периода отсутствовала.

Закапчивая анализ активной части баланса-нетто, можно резюмировать, что снижение оборотных активов за анализируемый период практически в два раза свидетельствует о прекращении деятельности предприятия, что вкупе со снижением, а затем и отсутствием выручки от реализации привело к ухудшению финансового состояния предприятия за анализируемый период.

Переходя к пассивной части баланса-нетто, необходимо обратить внимание на то, что капитал и резервы оцениваемого предприятия в основном формировались за счет добавочного капитала. Уставный капитал составляет около 1,5% валюты баланса-нетто. В абсолютном выражении капитал и резервы систематически снижались за счет непокрытых убытков.

Если же говорить о структуре пассивов, то доля капитала и резервов в валюте баланса-нетто уменьшилась с 51,1% в 2006 г. до 45,6% на 1 октября 2009 г. за счет увеличения доли краткосрочных пассивов с 48,9% в 2006 г. до 54,4% на 1 октября 2009 г.

У предприятия отсутствуют кредиты банка и займы, и краткосрочные пассивы состоят только из кредиторской задолженности, которая в основном представлена задолженностью перед поставщиками и подрядчиками, которая так и не была снижена. Таким образом, можно резюмировать, что в отношении активов неблагоприятным фактором является снижение оборотных активов почти в два раза за счет прекращения деятельности предприятия.

В отношении пассивов неблагоприятным фактором является высокая (около 95%) доля в составе краткосрочных пассивов задолженности перед поставщиками и подрядчиками (табл. 16.4).

Таблица 16.4

Отчет о финансовых результатах за период с 1 января 2007 г. по 1 января 2009 г., тыс. руб.

Финансовые результаты

Код стр.

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Доходы и расходы по обычным видам деятельности

Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за вычетом НДС, акцизов и обязательных аналогичных платежей), в том числе от продажи:

010

294

23

22

0

работ, услуг

011

товаров

012

Собственной продукции

013

Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг

020

72

Работ, услуг

021

Товаров

022

Собственной продукции

023

Валовая прибыль

029

23

22

0

Коммерческие расходы

030

Управленческие расходы

040

45

48

32

Прибыль (убыток) от продаж

050

177

-25

-10

Операционные доходы и расходы

Проценты к получению

060

Проценты к уплате

070

Доходы от участия в других организациях

080

Прочие операционные доходы

090

Прочие операционные расходы

100

7

5

5

3

Внереализационные доходы и расходы

Внереализационные

доходы

120

Внереализа1 июни ые расходы

130

Прибыль (убыток) до налогообложения

140

170

-30

-15

-3

Налог на прибыль и иные обязательные аналогичные платежи

150

56

Нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода

160

Чрезвычайные доходы и расходы

Чрезвычайные доходы

170

Чрезвычайные расходы

180

17

Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода)

190

97

-30

-15

-3

Анализ Отчета о прибылях и убытках позволяет сделать следующие выводы. Предприятие за 2006 г. получило прибыль. Однако в 2007 г. объем выручки резко сократился, почти в 13 раз. Величина управленческих расходов практически осталась на прежнем уровне плюс операционные расходы, что привело к убытку в сумме 30 тыс. руб., в то время как на начало года у предприятия была прибыль в сумме 97 тыс. руб.

В 2008 г. положение осталось на прежнем уровне, что также привело к убытку за данный период в сумме 15 тыс. руб. Одновременно снизились и управленческие расходы, иначе убыток был бы еще больше.

В 2009 г. предприятие не имело выручки от реализации в связи с прекращением деятельности и за счет операционных расходов получило убыток в 3 тыс. руб.

Таким образом, можно резюмировать, что предприятие за анализируемый период практически прекратило свою деятельность с 2007 г., оставив на прежнем уровне управленческие и операционные расходы, что привело к убыткам за период с 2007 по 2009 г.

Дополнительную информацию о финансовом состоянии предприятия с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспектив можно получить из анализа коэффициентов, характеризующих ликвидность и платежеспособность, а также финансовую устойчивость предприятия.

Рассмотрим в динамике некоторые из этих коэффициентов, рассчитанные по каждому отчетному периоду.

Для дальнейшего проведения финансового анализа были рассчитаны следующие показатели (табл. 16.5).

Таблица 16.5

Показатели дли расчета коэффициентов за период с 1 января 2007 г. по 1 октября 2009 г., тыс. руб.

Показатель

Строки из отчетности

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Текущие активы

290-216-230-244-252

191

97

89

89

Долгосрочные

активы

190+230

369

442

433

433

Ликвидные активы

215+250+260

156

33

33

33

Запасы

210-215-216+220

8

17

10

10

Денежные средства

260+250-252

156

33

33

33

Заемные средства

590+690-630-640-650

274

283

281

284

Долгосрочные обязательства

590

0

0

0

0

Текущие пассивы

690-630-640-650

274

283

281

284

Убытки

465+475

0

30

15

3

Величина активов

560

539

522

522

Величина собственного капитала

286

256

241

238

Величина дебиторской задолженности

27

47

46

46

Величина собственных оборотных средств

-83

-186

-192

-195

Выручка

010

294

23

22

0

Затраты на производство продукции

020

72

48

32

Прибыль от реализации

050

177

-25

-10

Балансовая прибыль

140

170

-30

-15

-3

Чистая прибыль

190

97

-30

-15

-3

Анализ платежеспособности и ликвидности. Показатели ликвидности, приведенные в табл. 16.6, применяются для оценки способности предприятия выполнять, свои краткосрочные (текущие) обязательства. Они дают представление о платежеспособности предприятия на данный момент. Все рассчитанные коэффициенты сравниваются с нормативами.

Таблица 16.6

Динамика показателей платежеспособности и ликвидности

Показатель

Формула расчета

Норматив

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Величина функционирующего капитала (собственные оборотные средства), тыс. руб.

Текущие активы / Текущие обязательства

-83

-186

-192

-195

Маневренность собственных оборотных средств

Денежные средства / Функционирующий капитал

0-1

Н/р

Н/р

Н/р

Н/р

Общий коэффициент ликвидности (текущей ликвидности)

Текущие активы / Текущие обязательства

1-2

0,7

0,34

0,32

0,31

Уточненный коэффициент ликвидности (быстрой ликвидности)

Денежные средства + краткосрочные ценные бумаги и ДЗ/Текущие обязательства

>=0,7

0,67

0,28

0,28

0,28

Коэффициент абсолютной ликвидности

Денежные средства / Текущие обязательства

>=0,2

0,57

0,12

0.12

0,12

Доля оборотных средств в активах, %

Текущие активы/ Величина хозяйственных средств

>=30%

34,1%

18,0%

17%

17%

Коэффициент обеспеченности собственными средствами

Функционирующий капитал / Оборотные средства в запасах, затратах и прочих активах

0,6-0,8

Н/р

Н/р

Н/р

Н/р

Величина собственных оборотных средств характеризует ту часть собственного капитала предприятия, которая является источником покрытия текущих активов предприятия, т.е. активов, имеющих оборачиваемость менее одного года.

Полученная отрицательная величина за весь период показывает, что предприятие, имея удельный вес собственного капитала в общих пассивах организации ниже нормативного (см. коэффициент автономии), также и не способно покрыть свои краткосрочные обязательства за счет средств в обороте. Эта величина представляет собой превышение текущих пассивов над текущими активами, и именно на эту сумму для бесперебойного функционирования предприятию необходимо будет привлекать дополнительные источники покрытия.

Маневренность собственных оборотных средств характеризует ту часть собственных оборотных средств, которая находится в форме денежных средств, имеющих абсолютную ликвидность. Для нормально функционирующего предприятия этот показатель может изменяться от нуля до единицы и устанавливается предприятием самостоятельно, например, в зависимости от того, насколько высока ежедневная потребность предприятия в свободных денежных ресурсах.

Данный показатель за анализируемый период не рассчитывался, так как предприятие испытывало недостатка собственных оборотных средств на все отчетные даты.

Коэффициент текущей ликвидности, или как его иногда называют, "коэффициент покрытия" дает общую оценку ликвидности активов, показывая, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на один рубль текущих обязательств. Логика исчисления данного показателя заключается в том, что предприятие погашает краткосрочные обязательства в основном за счет текущих активов. Следовательно, если текущие активы превышают по величине текущие обязательства, предприятие может рассматриваться как успешно функционирующее.

Согласно общепринятым международным стандартам, считается, что этот коэффициент должен находится в пределах от 1 до 2.

Нижняя граница обусловлена тем, что текущих активов должно быть по меньшей мере достаточно для погашения краткосрочных обязательств, иначе предприятие может оказаться неплатежеспособным по этому виду кредита. Однако в российской практике значение этого коэффициента менее двух является основанием для признания структуры баланса предприятия неудовлетворительной.

За анализируемый период года значение данного коэффициента значительно ниже нормативного. Это свидетельствует о том, что предприятие не имеет возможности в настоящий момент покрыть краткосрочные пассивы имеющимися в наличии оборотными активами.

В этом показателе не учитывается степень ликвидности отдельных компонентов оборотного капитала, поэтому необходимо рассчитать коэффициенты быстрой и абсолютной ликвидности.

Коэффициент быстрой ликвидности по своему назначению аналогичен коэффициенту покрытия, однако исчисляется по более узкому кругу текущих активов, когда из расчета исключена наименее ликвидная их часть - производственные запасы. Логика такого исключения состоит не только в значительно меньшей ликвидности запасов, но, что гораздо более важно, и в том, что денежные средства, которые можно выручить в случае вынужденной реализации производственных запасов, могут быть значительно меньше затрат по их приобретению.

К денежным средствам и дебиторской задолженности можно добавить легко реализуемые ценные бумаги. В западной литературе приводится ориентировочное нижнее значение этого показателя: 1. В России его оптимальное значение определяется как 0,7 - 0,8.

Для оцениваемого предприятия коэффициент быстрой ликвидности соответствовал нормативу только в 2006 г. Это свидетельствует о том, что для погашения краткосрочных долгов ликвидных активов было недостаточно и, в случае необходимости, предприятие было бы вынуждено привлекать товарно-материальные запасы.

Коэффициент абсолютной ликвидности (платежеспособности) является наиболее жестким критерием ликвидности предприятия: он показывает, какая часть краткосрочных заемных обязательств может быть при необходимости погашена немедленно. Рекомендуемая нижняя граница этого показателя - 0,2. В отечественной практике фактические средние значения рассматриваемого коэффициента, как правило, значительно ниже, а отраслевых нормативов пока нет.

Для оцениваемого предприятия, как это видно из таблицы, коэффициент абсолютной ликвидности соответствовал нормативу только в 2006 г., так как у предприятия было достаточно денежных средств, в дальнейшем коэффициент был ниже норматива.

Доля оборотных средств в активах у оцениваемого предприятия соответствовала нормативу также только в 2006 г., когда велась финансово-хозяйственная деятельность, в дальнейшем доля значительно ниже норматива.

Коэффициент обеспеченности собственными средствами характеризует наличие собственных оборотных средств у предприятия, необходимых для его финансовой устойчивости. Этот коэффициент используется для признания структуры баланса удовлетворительной. Рекомендуемый интервал 0,6 - 0,8.

Полученные отрицательные результаты меньше норматива (причем значительно), что свидетельствует о том, что в данный момент предприятие испытывает недостаток в собственных оборотных средствах, следовательно, структура баланса неудовлетворительная.

Анализ финансовой устойчивости. Анализ финансовой устойчивости проводится для выявления платежеспособности предприятия и направлен на выявление стабильности или нестабильности его деятельности в свете долгосрочной перспективы, степени зависимости предприятия от кредиторов и инвесторов (табл. 16.7).

Исходя из того что долгосрочные кредиты и заемные средства направляются преимущественно на приобретение основных средств и капитальные вложения, для выполнения условия платежеспособности предприятия необходимо ограничить запасы и затраты величиной собственных оборотных средств с привлечением в случае необходимости краткосрочных заемных средств.

Таблица 16.7

Динамика показателей финансовой устойчивости

Показатель

Формула

расчета

Норматив

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Коэффициент концентрации собственного капитала (автономии)

Собственный капитал / Валюта баланса-нетто

> = 0,6

0,51

0.48

0,46

0,46

Коэффициент маневренности собственного капитала

Собственные оборотные средства / Собственный капитал

-0,29

-0,73

-0,8

-0,82

Коэффициент финансирования (соотношение собственных и заемных средств)

Заемный капитал / Собственный капитал

0,96

1,11

1,17

1,19

Коэффициент концентрации собственного капитала показывает долю собственных средств от всей суммы активов. По мере приближения значения коэффициента к 1 уменьшается риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств. Рост коэффициента свидетельствует об увеличении финансовой независимости предприятия, снижении риска финансовых затруднений в будущие периоды, повышая гарантии выполнения предприятием своих обязательств. Наиболее распространено мнение, что доля собственного капитала должна быть достаточно велика. Указывают и нижний предел этого показателя - 0,6. Дело в том, что в предприятие с высокой долей собственного капитала кредиторы вкладывают средства более охотно, поскольку оно с большей вероятностью может погасить долги за счет собственных средств.

Значения данного коэффициента у оцениваемого предприятия в течение всего рассматриваемого периода ниже норматива, т.е. предприятие финансово несамостоятельно и весь его заемный капитал не может быть компенсирован собственностью предприятия.

Коэффициент маневренности собственного капитала показывает, какая часть собственного капитала используется для финансирования текущей деятельности, т.е. вложена в оборотные средства, а какая часть капитализирована.

Значение этого показателя может ощутимо варьироваться в зависимости от структуры капитала и отраслевой принадлежности.

Данный показатель невозможно проанализировать, так как весь период предприятие испытывало недостаток собственных оборотных средств, и собственный капитал не использовался для финансирования текущей деятельности. Структура собственных средств, в которой значительная часть не может быть использована для текущих производственных целей, так как овеществлена в виде основных производственных фондов, снижает маневренность капитала.

Коэффициент финансирования дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости предприятия. Рост показателя в динамике свидетельствует об усилении зависимости предприятия от внешних инвесторов и кредиторов, т.е. о некотором снижении финансовой устойчивости.

У оцениваемого предприятия значение данного показателя в динамике увеличивалось и превышало собственный капитал, что характеризует полную зависимость от кредиторов и подтверждается увеличением кредиторской задолженности. Данные, приведенные в табл. 16.7, однозначно определяют ситуацию с финансовой устойчивостью для оцениваемого предприятия как кризисное состояние. Таким образом, можно сказать, что положение оцениваемого предприятия финансово неустойчиво.

Оценка ликвидности активов предприятия. Рассмотрение структуры баланса позволяет оценить тип ликвидности баланса. Абсолютно устойчивым считается баланс, в котором удовлетворяются следующие отношения:

  • o наиболее ликвидные активы (денежные средства и краткосрочные финансовые вложения) должны быть больше или равны наиболее срочным обязательствам (кредиторской задолженности);
  • o быстрореализуемые активы (дебиторская задолженность и прочие активы) должны быть больше или равны краткосрочным пассивам (краткосрочные кредиты и займы);
  • o медленно реализуемые активы (запасы и затраты за исключением расходов будущих периодов) должны быть больше или равны долгосрочным пассивам (долгосрочные кредиты и займы);
  • o труднореализуемые активы (внеоборотные активы) должны быть меньше или равны постоянным пассивам (источникам собственных средств).

Таблица 16.8

Динамика показателей оценки ликвидности баланса

Показатель

Формула

расчета

Норматив

01.01.07

01.01.08

01.01.09

01.10.09

Распределение активов, % к валюте баланса

Долгосрочные (внеоборотные) активы

65,9

82

83

83

Текущие

(оборотные)

активы

34.1

18

17

17

Распределение источников средств, %

Собственные

51,1

47,5

46,2

45,6

Заемные

48,9

52,5

53,8

54,4

Отношение наиболее ликвидных активов к наиболее срочным обязательствам

(Денежные средства и Краткосрочные финансовые вложения) / (Кредиторская задолженность)

>=1

0,0

0,0

0,0

0,0

Отношение труднореализуемых активов к постоянным пассивам

Внеоборотные активы / Источники

собственных

средств

<=1

1,3

1,7

1,8

1,8

Рассчитанные показатели ликвидности баланса (табл. 16.8) свидетельствуют о критическом положении.

Доля долгосрочных активов по доле в валюте баланса-нетто все анализируемые годы превышает долю текущих активов в 2-5 раз, постепенно при этом увеличиваясь. В источниках средств - заемные превышают собственные. Отношение труднореализуемых активов к постоянным пассивам, т.е. отношение внеоборотных активов к источникам собственных средств, почти в два раза превышает норматив.

А так как для признания баланса ликвидным требуется выполнение всех нормативов, то, несмотря на отсутствие у предприятия долгосрочных и краткосрочных кредитов и займов, баланс следует признать неликвидным.

Анализ рентабельности. Одними из главных итогов деятельности предприятия за период являются показатели рентабельности (финансовой доходности), рассчитываемые как отношение полученной прибыли к затратам (расходам, финансовым вложениям средств) на ее получение.

Из финансовой отчетности следует, что только 2006 г. предприятие закончило с прибылью, в дальнейшем отчетные периоды характеризовались убытками, поэтому нет базы данных для расчета рентабельности.

Основные выводы по анализу финансового состояния предприятия. Проведенный анализ бухгалтерских балансов, отчетов о финансовых результатах, расчет финансовых коэффициентов и их сравнение с нормативными значениями за период с 2006 по 2009 г. свидетельствует:

  • o предприятие получило прибыль от производственной деятельности за 2006 г., в дальнейшем финансово-хозяйственная деятельность прекращена и наступило кризисное состояние;
  • o структура баланса является неудовлетворительной, так как коэффициент текущей ликвидности и коэффициент обеспеченности собственными средствами не соответствует принятой в России норме;
  • o размер кредиторской задолженности превышает собственный капитал предприятия, и предприятие не в состоянии расплатиться по своим обязательствам;
  • o баланс предприятия неликвиден;
  • o предприятие финансово неустойчиво;
  • o у предприятия за весь анализируемый период имелся недостаток собственных оборотных средств;
  • o предприятие нерентабельно.

Данная ситуация сложилась на предприятии в связи с прекращением финансово-хозяйственной деятельности.

Наиболее трудоемким методом является определение рыночной стоимости акций на основе оценки бизнеса. Для большинства российских предприятий этот метод является единственно приемлемым, так как их акции не котируются на фондовом рынке и нет регулярной выплаты дивидендов.

При определении рыночной стоимости бизнеса (предприятия как действующего, контрольного или неконтрольного пакета акций) в соответствии с международными стандартами, стандартами РОО и просто принятой в России практикой могут использоваться три принципиально различных подхода (затратный, рыночный и доходный), внутри которых могут быть варианты и различные методы расчетов.

Выводы. При анализе информации, предоставленной заказчиком оценки, были сделаны следующие выводы:

  • o организационно-правовой формой объекта оценки является закрытое акционерное общество, следовательно, акции ЗАО "XXX" на фондовом рынке не котируются;
  • o дивиденды на предприятие в предыдущие годы не выплачивались.

Исходя из этого был сделан вывод, что для расчета рыночной стоимости муниципального пакета акций ЗАО "XXX" необходимо рассчитать стоимость бизнеса, что соответствует 100% пакету акций данного предприятия, и только затем рассчитывать стоимость интересующего пакета.

По результатам проведенного финансового анализа, обработки полученной информации было принято решение доходный подход не применять, так как при сложившейся финансовой ситуации на оцениваемом предприятии, отсутствию финансово-хозяйственной деятельности, ретроспективных данных и каких-либо бизнес-планов на перспективу невозможно спрогнозировать положительные будущие денежные потоки.

Рыночный подход не может быть использован из-за полного отсутствия информации по сопоставимым предприятиям в России.

Следовательно, для проведения расчетов, наиболее применимым при сложившейся финансовой ситуации на оцениваемом предприятии, является метод стоимости чистых активов в рамках затратного подхода.

Оценка стоимости затратным подходом (метод стоимости чистых активов). Данный подход, как уже упоминалось, представлен двумя методами: методом чистых активов и методом ликвидационной стоимости. В данном случае используется метод чистых активов, поскольку речь не идет о ликвидации предприятия.

Для удобства дальнейших расчетов баланс ЗАО "XXX" па 1 октября 2009 г. был трансформирован к виду, общепринятому в западной практике бухгалтерского учета. В агрегированной форме трансформированный баланс представлен в табл. 16.9.

Таблица 16.9

Агрегированный баланс за 2009 г.

АКТИВ

тыс. руб.

Текущие активы, в т.ч.

89

денежные средства

33

счета к получению

46

товарно-материальные запасы

10

прочие текущие активы

0

Основные средства и внеоборотные активы, в т.ч.

433

нематериальные активы

0

основные средства

208

незавершенное строительство

225

инвестиции

0

прочие внеоборотные активы

0

БАЛАНС

522

ПАССИВ

Текущие обязательства

284

Долгосрочные обязательства

0

Капитал и резервы

238

БАЛАНС

522

Корректировка статей агрегированного баланса проводилась по следующим направлениям:

  • o корректировка денежных средств не проводится;
  • o дебиторская задолженность (счета к получению).

Расшифровка дебиторской задолженности ЗАО "XXX"

предоставлена не была, поэтому неизвестны даты ее возникновения и дебиторы. Однако из анализа имеющейся финансовой отчетности следует, что с момента прекращения финансово-хозяйственной деятельности дебиторская задолженность оставалась неизменной на протяжении всего анализируемого периода.

Кроме того, последняя финансовая отчетность, поступившая в распоряжение оценщиков, составлена на 1 октября 2009 г.

Таким образом, можно предположить, что дебиторская задолженность возникла более трех лет назад и ее, возможно, учитывать как потенциально безнадежный долг, корректировка которого будет равна 100%, в денежном эквиваленте 46 тыс. руб.

Запасы представлены суммой НДС и не корректировались.

Основные средства и незавершенное строительство представляют в активе значительную долю (83%), однако расшифровка по данным статьям баланса также не предоставлена в связи с прекращением деятельности предприятия. Для получения хоть каких-то данных по указанным статьям предпринимались попытки связаться с руководством ЗАО "XXX", однако этого, к сожалению, не удалось.

Таким образом, корректировка основных средств и незавершенного строительства не проводилась и представлена по балансовой стоимости.

Обязательства предприятия из-за отсутствия информации о сроках погашения корректировке не подвергались и учитывались как обязательные для исполнения по балансовой стоимости.

В процессе оценки не были выявлены какие-либо незарегистрированные обязательства, требующие соответствующего учета.

Величина собственного капитала в табл. 16.10 рассчитана как разница между суммарными активами и обязательствами.

Таблица 16.10

Расчет методом чистых активов

Показатель

Данные, тыс. руб.

Поправки, тыс. руб.

Обоснованная рыночная стоимость, тыс. руб.

АКТИВЫ

Денежные средства

33

0

33

Счета к получению

46

-46

0

Товарно-материальные запасы

10

0

10

Прочие текущие активы

0

0

0

Всего текущие активы

89

-46

43

Основные средства

208

0

208

Инвестиции

0

0

0

Незавершенное

строительство

225

0

225

Нематериальные

активы

0

0

0

Прочие внеоборотные активы

0

0

0

Всего внеоборотные активы

433

0

433

БАЛАНС

522

-46

476

Текущие обязательства

284

0

284

Расчеты с поставщиками

269

0

269

Задолженность перед бюджетами и внебюджетными фондами

15

0

15

Прочие текущие обязательства

Долгосрочные обязательства

0

0

0

ВСЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

284

0

284

КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ

238

-46

192

БАЛАНС

522

0

476

СОБСТВЕННЫЙ

КАПИТАЛ

238

0

192

Обоснованная рыночная стоимость 100% пакета акций ЗАО "XXX"

192

Поскольку величина собственного капитала есть рыночная стоимость предприятия как действующего, то рыночная стоимость 100% пакета акций ЗАО "XXX", рассчитанная методом чистых активов, составляет 192 тыс. руб.

  • 100%-ный пакет акций состоит из 1000 обыкновенных акций. Тогда стоимость 150 акций (15% уставного капитала) составляет (округленно)
  • 192 тыс. руб. x 150 акций: 1000 акций = 29 тыс. руб.

Метод стоимости чистых активов определяет 100% стоимость собственного капитала, т.е. контрольный пакет акций. Поэтому необходимо сделать скидку на неконтрольный характер оцениваемого пакета акций ЗАО "XXX".

Премия за контроль представляет собой стоимостное выражение преимущества, связанное с владением контрольной долей. Она отражает дополнительные возможности контроля над предприятием (по сравнению с меньшей долей).

Скидка за неконтрольный характер - величина, на которую уменьшается стоимость оцениваемого пакета акций (в общей стоимости предприятия) с учетом ее неконтрольного характера.

Скидка за неконтрольный характер является производной от премии за контроль. Скидка на неконтрольный характер в процентах рассчитывается по следующей формуле: 1 - (1/1 + премия за контроль).

По мнению оценщика, с учетом мирового опыта премия за контроль составляет примерно 30 - 40%, примем в среднем 35%, тогда скидка за неконтрольный характер составит 25% или 7 тыс. руб. (округленно).

Таким образом, с учетом скидки на неконтрольный характер рыночная стоимость оцениваемого пакета акций ЗАО "XXX", рассчитанная методом стоимости чистых активов, составляет (округленно)

29 000 руб. - 7000 руб. = 22 000 руб.

Итоговое заключение о стоимости. Согласно договору № XXX от XXX 2010 г. оценщик, основываясь на доступной информации, произвел оценку рыночной стоимости пакета обыкновенных акций размером 150 штук (15% уставного капитала), принадлежащего Муниципальному образованию в ЗАО "XXX".

Оценка проведена в соответствии со стандартами Российского общества оценщиков, Международными стандартами оценки и основана на применении затратного (имущественного) подхода к оценке по методике стоимости чистых активов.

Установлено, что рыночная стоимость объекта оценки составляет: 22 000 (двадцать две тысячи) руб.

Результат оценки действителен только иа дату оценки и с учетом всех ограничивающих условий и сделанных допущений, оговоренных в отчете об оценке.

Таблица 16.11

Расчет рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков

Показатель

2010 г., тыс. руб.

2011 г., тыс. руб.

Постпрогнозный период

Выручка от реализации продукции

9586

40 773

40 773

Переменные затраты

6047

25 772

25 772

Постоянные затраты

2254

4710

4710

Итого затрат на производство и реализацию продукции

8302

30 432

30 432

Налогооблагаемая прибыль

216

1051

2102

Налог на прибыль

52

253

504

Чистая прибыль

1232

10 088

9947

Амортизационные отчисления

63

294

294

Потребности в дополнительном оборотном капитале

228

2359

294

Капитальные вложения во внеоборотные активы

1681

Остаточная стоимость в постпрогнозный период

34 682

Текущая стоимость денежных потоков в прогнозный и постпрогнозный периоды

29 647

Избыток собственного оборотного капитала

1308

Рыночная стоимость

нефункциональных

активов

2697

Рыночная стоимость на основе доходного подхода

33 679

Прогнозный период ограничен двумя годами (2010 и 2011), так как на дальнейшую перспективу планирование на ЗАО "XXX" не осуществляется. С целью избегания воздействия инфляционных процессов в экономике Российской Федерации на прогнозируемые денежные потоки оцениваемого предприятия рассматривается реальный (в ценах текущего года) денежный поток для собственного капитала.

Прогноз доходов (выручки от реализации продукции) осуществлен с учетом фактических в III квартале 2010 г. и планируемых в IV квартале 2010 г. объемов реализации продукции; планируемых в 2011 г. и постпрогнозный период объемов производства продукции в цепах 2010 г. При определении будущих доходов прочие операционные, внереализационные и чрезвычайные доходы (стр. 090, 120, 170) в общей сумме доходов учитывались, так как являются нетипичными или единовременными и относятся к не основному виду деятельности. Цель выявления таких операций заключается в необходимости "нормализации" бухгалтерской отчетности и определения рыночной стоимости только на основе данных, характерных для нормально действующего бизнеса.

Прогноз расходов. К указанным расходам в структуре затрат ЗЛО "XXX" относятся чрезвычайные расходы (стр. 180) и частично внереализационные расходы (стр. 130), в том числе такие расходы ЗАО "XXX" за 2010 г., как:

  • o дополнительный платеж по прибыли;
  • o курсовая разница;
  • o доведение цены продукции до рыночной.

По данным ЗЛО "XXX" за 1-е полугодие 2010 г. постоянные расходы в себестоимости продукции предприятия составили 34%. К постоянным затратам можно также отнести коммерческие расходы (стр. 030) и некоторые затраты в составе внереализационных расходов, а именно:

  • o налог на имущество;
  • o затраты на содержание законсервированного производства.

Прочие учтенные в составе денежного потока расходы являются переменными. В состав постоянных затрат 2010 г. включены амортизационные отчисления на оборудование, поставляемое ЗАО "XXX" в рамках договоров бартерной сделки, и налог на имущество, начисляемый на данное оборудование. Планируемые расходы учтены в ценах 2010 г.

Налогооблагаемая прибыль определена как разница выручки от реализации продукции предприятия, совокупности затрат на производство и реализацию продукции, прибыли от реализации (в соответствии с п. 4.6 Инструкции МНС от 15 июня 2000 г. № 62 и постановлением Правительства РФ от 15 апреля 1996 г.), величины капитальных вложений (согласно п. 4.1 Инструкции МНС от 15 июня 2000 г. № 62), но не более 50% от налогооблагаемой прибыли (в соответствии с п. 4.7 Инструкции МНС от 15 июня 2000 г. № 62).

Величина налога на прибыль составляет 24% от налогооблагаемой прибыли.

Чистая прибыль есть разность выручки от реализации продукции предприятия, совокупности затрат на производство и реализацию продукции и налога па прибыль.

Величина амортизационных отчислений во 2-м полугодии 2010 г. принята по факту, в 2011 г. и в постпрогнозный период с учетом амортизационных отчислений на оборудование, поставляемое ЗАО "XXX" в рамках договоров бартерной сделки.

Так как в долгосрочных заемных средствах ЗАО "XXX" не нуждается (по данным руководства предприятия и на основании анализа перспектив развития оцениваемого предприятия), прогноз инвестиций будет включать:

  • o прогноз капитальных вложений на прирост собственного оборотного капитала, который в связи с ростом объема производства осуществляется с учетом требуемой величины собственного оборотного капитала (в процентах от объема реализации). Требуемая величина собственного оборотного капитала определена на уровне 10% от объема реализации. Данное значение является отношением величины собственного оборотного капитала предприятия на 1 января 2010 г. без учета дебиторской и кредиторской задолженности к выручке от реализации за период с 1 июля 2009 г. но 1 июля 2010 г.;
  • o прогноз капитальных вложений, связанных с реализацией инвестиционных проектов развития производства. В соответствии с договорами бартерной сделки заключенными ЗАО "XXX" с фирмой "ХХХХ", последняя до 31 декабря 2010 г. поставляет, осуществляет монтажные работы, наладку, испытание и пуск в эксплуатацию линии по производству. Стоимость установленного оборудования в соответствии с вышеуказанными договорами, действующими тарифами таможенных пошлин и с учетом курса доллара США на дату оценки составит 1681 тыс. руб.

Определение остаточной стоимости (стоимости денежных потоков в постпрогнозный период) основано на предпосылке о том, что предприятие способно приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы предприятия стабилизируются, и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле S0= CFtN х (1 + q)/(r - q), где S0 - приведенная на конец прогнозного периода текущая стоимость бесконечного аннуитета за постпрогнозный период (остаточная стоимость); CFiN - денежный поток в последний год прогнозного периода; q - годовой темп прироста денежного потока; r - ставка дисконта.

При определении остаточной стоимости в конце прогнозного периода годовой темп прироста денежного потока принимается равным нулю.

Обоснование ставки дисконта. Ставка дисконта по модели кумулятивного построения включает:

  • o безрисковую норму доходности;
  • o норму доходности, покрывающую несистематические риски, характерные для оцениваемой компании.

Безрисковая ставка. Так как мы принимаем в расчетах за основу реальный денежный поток, то рассчитываем ставку дисконта по формуле Фишера:

rр = (rN - i) / (1 + i), где rр - реальная ставка; rN - номинальная ставка; * - индекс инфляции.

С учетом вышеизложенного и принимая во внимание то, что прогноз инфляции российской валюты значительно затруднен, в качестве безрисковой ставки примем эффективную доходность к погашению еврооблигаций РФ с датой погашения 26 июня 2015 г., составляющую 15,71% годовых. Данные ценные бумаги являются, по нашему мнению, наиболее надежным инвестиционным инструментом на сегодняшний день, отвечающим всем перечисленным выше условиям. С учетом среднегодовой инфляции доллара -3% безрисковая ставка составит 12,7%.

Модель кумулятивного построения ставки дисконта в классическом варианте включает анализ следующих факторов риска: размер компании, финансовую структуру,

диверсификацию клиентуры, диверсификацию производственную (товарную) и территориальную, прогнозируемость доходов, ключевую фигуру в управлении (качество руководства) и прочие особенные риски.

Размер компании. Расчетный размер чистых активов по оцениваемой компании может сравниваться с данными крупнейших компаний страны. Величина чистых активов ЗАО "XXX" составляет на 1 июля 2010 г. 14 586 тыс. руб.

Основная формула расчета премии фактора риска на размер предприятия следующая:

где X - искомый уровень премии фактора риска на размер предприятия; Хтаx - максимальный размер премии (5%); N - величина j-го показателя оцениваемого предприятия; Nтах - величина j-го показателя, при которой величина премии фактора риска на размер предприятия минимальна (0%).

Если принять в качестве показателя Nmax (величину чистых активов) показателем крупнейших компаний России, премия за риск по фактору "размер компании" для ЗАО "XXX" составит 5%.

Финансовая структура. Финансовая структура состоит из собственных и заемных средств в определенном соотношении. Формализация анализа финансовой структуры компании подразумевает сопоставление различных коэффициентов, рассчитанных по компании, с определенными средними или нормативными (расчетно-оптимальными) значениями.

Для сравнения выбраны следующие коэффициенты, характеризующие финансовое состояние компании:

  • o коэффициент покрытия (текущей ликвидности) - показывает, какую часть текущих обязательств по кредитам и расчетам можно погасить, мобилизовав все оборотные средства, является обобщающим показателем, характеризующим удовлетворенность/неудовлетворенность бухгалтерского баланса;
  • o коэффициент соотношения заемных и собственных средств (коэффициент капитализации);
  • o коэффициент автономии (финансовой независимости) показывает степень абсолютной независимости предприятия.

Для обобщающей оценки финансовой структуры как фактора риска предприятия, произведем сравнение вышеуказанных коэффициентов с нормативным (рекомендуемые и оптимальны) значением и определим среднее значение премии за риск (табл. 16.12). При этом оптимальное значение соответствующего показателя будет соответствовать минимальной величине премии; рекомендуемое значение показателя - максимальной величине премии.

Таблица 16.12

Сравнение показателей финансового состояния предприятия

Показатель

Величина

показателя

Рекомендуемые (оптимальные) значения

Премия за риск, %

Коэффициент покрытия (текущей ликвидности)

1,54

>=1(>=2)

3,24

Коэффициент автономии (финансовой независимости)

0,75

>0,5(<=1)

2,50

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств (коэффициент капитализации)

0,30

<1(0)

1,67

Финансовая структура

2,5%

Диверсификация клиентуры. В качестве базового подхода к анализу диверсификации клиентуры использован метод концентрации. В основе метода лежит расчет совокупности коэффициентов концентрации, используемых для определения степени монополизированности рынка.

Коэффициент концентрации показывает, какая доля выручки приходится на определенное число крупнейших потребителей.

При анализе степени монополизации спроса рассматриваются уровни:

o концентрации крупнейших потребителей, в том числе одного (СR-1), трех (CR-3), восьми (CR-8) и двадцати четырех (CR-24). Итоговая величина премии за риск диверсификации клиентуры определяется по формуле:

(16.1)

где Хд.к - искомый уровень премии за риск; Xj - премия за риск, определенная на основе j-го уровня концентрации; Aj - вес у-го уровня концентрации.

Премия за риск по фактору диверсификации клиентуры, рассчитанная на основе j-го уровня концентрации потребителей, определяется по формуле:

(16.2)

где Xj - премия за риск, определенная на основе j-го уровня; Хmax - максимальный размер премии (5%); Nj - доля в выручке определенного количества клиентов, соответствующего j-ому уровню концентрации потребителей.

Вес 1-го уровня концентрации потребителей (Aj) определяется исходя из логики: потерять одного клиента при прочих равных условиях в 24 раза проще, чем потерять одновременно 24 клиента, следовательно, степень риска снижается. Отсюда веса: CR-1 - 24, CR-3 - 8, CR-8 - 3, CR-24 - 1 и суммарный вес - 36 (табл. 16.13).

В соответствии с исходными данными, представленными ЗАО "XXX", и вышеуказанными формулами 16.1 и 16.2 премия за риск по фактору диверсификации клиентуры составит 0,4%.

Таблица 16.13

Данные для расчета

Уровень концентрации потребителей

Количество

потребителей

Доля в выручке,

%

Премия за риск Xj, %

Вес уровня концентрации потребителей Aj

CR-1

1

4,52

0,23

24

CR-3

3

12,03

0,60

8

CR-8

8

26,10

1,31

3

СЛ-24

24

36,10

1,81

1

Итого

0,44

36

Производственная (товарная) и территориальная диверсификация. Для определения премии за риск используется формула

(16.3)

где Хт.д - премия за риск по фактору товарной диверсификации; Хmax - максимальный размер премии (5%); R - коэффициент корреляции.

С учетом данных, представленных в табл. 16.14:

  • o коэффициент корреляции составит R 0,9252;
  • o премия за риск производственной (товарной) диверсификации составит 4,6%.

Таблица 16.14

Данные для расчета премии за риск производственной (товарной) диверсификации

Показатель

1 кв. 2007 г.

2 кв. 2007 г.

3 кв. 2007 г.

4 кв. 2007 г.

1 кв. 2008 г.

2 кв. 2008 г.

3 кв. 2008 г.

Выручка от реализации, тыс. руб.

2728

3967

3687

3140

3143

4245

4273

В том числе гигроваты, тыс. руб.

1816

2719

2512

2202

2324

2847

2571

В качестве одного из подходов к анализу товарной диверсификации целесообразно использовать метод концентрации, основные принципы которого изложены при обосновании премии за риск по фактору диверсификации клиентуры.

В соответствии с исходными данными, представленными ЗАО "XXX", премия за риск по фактору товарной диверсификации, рассчитанная на основе метода концентрации, составит 3,8%.

Таблица 16.15

Данные для расчета товарной диверсификации

Уровень концентрации продукции

Количество видов продукции

Доля в выручке, %

Премия за риск Xj, %

Вес уровня концентрации Аj

CR-1

1

70

3,5

4

CR-4

4

100

5,0

1

Итого

3,8

5

Так как ЗАО "XXX" располагается только на территории города N, то о территориальной диверсификации не приходится и говорить. Данный фактор риска оценен нами по максимальной величине 5%.

Окончательная величина премии за риск по фактору производственной (товарной) и территориальной диверсификации определяется как математическое ожидание рассчитанных выше значений премий за риск соответственно производственной (товарной) и территориальной диверсификации и составляет 4,6%.

Прогнозируемостъ доходов. Для определения прогнозируемости выручки необходимо сопоставить планы руководства с фактическими результатами, что позволяет определить, насколько можно доверять планам руководства, рассчитав средний размер отклонения плана от факта. Приемлемым считается среднее отклонение плана от факта равное 10%, при этом премия за риск принимается равной 2,5%. В соответствии с исходными данными, представленными ЗАО "XXX", премия за риск по фактору прогнозируемости доходов составит 0,8%. Данные для расчета представлены в табл. 16.16.

Качество управления (ключевая фигура). Качество управления отражается па всех сторонах существования фирмы. Текущее состояние компании и перспективы его развития во многом предопределены качеством управления. Управление оказывает влияние на размер чистых активов, па диверсификацию производства и в определенной степени на клиентуру, на финансовое состояние компании и прогнознруемость доходов и др.

Таким образом, качество управления отражается всеми перечисленными показателями. Поэтому будет вполне логично определить премию за риск качества управления как среднюю величину от всех ранее рассчитанных премий, кроме премии за размер компании. С учетом вышесказанного премия за риск качества управления составит 2,1%.

Таблица 16.16

Данные для расчета премии за риск по фактору прогнозируемости доходов

Год

Производство продукции, тыс. руб.

Отклонение факта от плана, %

План

Факт

2006

6721

6923

3,0

2007

14 825

15 344

3,5

9 мес. 2008

12 240

12 603

3,0

Среднее значение

3,2

Расчет ставки дисконта на основе модели кумулятивного построения с учетом определенных выше премий за риск по учитываемым в ставке дисконта факторам риска представлен в табл. 16.17.

Таблица 16.17

Расчет ставки дисконта по факторам риска

Факторы риска

Премия за риск, %

Размер компании

5,0

Финансовая структура

2,5

Диверсификация клиентуры

0,4

Диверсификация товарная и территориальная

4,6

Прогнозируемость доходов

0,8

Ключевая фигура в управлении (качество руководства)

2,1

Безрисковая норма доходности

12,7

Ставка дисконтирования

28

На последнем этапе осуществляется расчет стоимости предприятия по формуле

(16.4)

где SN - текущая стоимость предприятия; СFt - t-й элемент денежного потока оцениваемого предприятия; Rt - ставка дисконтирования денежного потока, соответствующая t-му периоду; ΔSN - стоимость нефункциональных активов и отклонение фактической величины.

Причем годовые денежные потоки в прогнозный период дисконтируются от середины соответствующего периода (полугодия, года); капиталовложения - в соответствие с датой, определенной договором бартерной сделки; остаточная стоимость - с конца прогнозного периода.

По состоянию на 1 июля 2010 г. величина собственного оборотного капитала ЗАО "XXX" составила 2683 или -19% от объема реализации за предшествующий год.

Уровень собственных оборотных средств на дату оценки превышает необходимый уровень (обоснование требуемого уровня собственных оборотных средств см. выше) более чем на 9%.

Избыток собственного оборотного капитала составляет, таким образом, 1308 тыс. руб.

При наличии избыточных (нефункциональных) активов, т.е. активов, наличие которых не является необходимым условием функционирования предприятия, стоимость последнего увеличивается на рыночную стоимость этих активов.

Нефункциональным активом является котельная, законсервированная и не эксплуатируемая на дату оценки, рыночная стоимость которой составляет 2697 тыс. руб.

Таким образом, стоимость предприятия, а следовательно, 100% пакета обыкновенных именных бездокументарных акций ЗАО "XXX" по состоянию на 1 июля 2010 г. составляет округленно 34 000 тыс. руб.

Оценка рыночной стоимости производственного здания методом капитализации. Прямые операционные расходы учитывают только издержки, которые могут быть напрямую отнесены на основные операции, например расходы на управление недвижимостью, ежегодные отчисления на ремонт, налог па имущество, налог на землю, страховка объекта, другие налоги, связанные с недвижимостью.

Таблица 16.18

Расчет основных показателей оценки рыночной стоимости производственного здания

Показатель

Стоимость

Величина годового дохода от сдачи в аренду производственного здания, руб.

1 408 680

Величина годового дохода от сдачи в аренду участка земли, руб.

200 000

Потенциальный валовой доход (11ВД), руб.

1 608 680

Потери от незагруженное™ и нерегулярности выплат по арендным платежам (27%), руб.

434 344

Потери от несвоевременного возобновления договора аренды (10%), руб.

160 868

Сумма потерь, руб.

595 212

Эффективный валовой доход (ЭВД), руб.

1 013 468

Величина постоянных расходов, руб.

Налог на имущество (2% от остаточной балансовой стоимости), руб.

52 000

Налог на землю, руб.

6400

Страховка объекта, руб.

200 000

Итого, руб.

258 400

Величина переменных расходов, руб.

Расходы на управление недвижимостью, руб.

20 000

Ежегодные отчисления на ремонт, руб.

40 000

Итого, руб.

240 000

Чистый операционный доход (ЧОД), руб.

515 068

Определение общего коэффициента капитализации R = on + оf = Rбез. + Rриск. + Rликв. + Кмен. + 100%/n

Норма доходности Кбез. + Криск. + Кликв. + Кмен

Базовая безрисковая ставка (среднегодовая ставка по рублевому депозиту Сбербанка РФ), %

11

Поправка на риск (средний уровень риска 4% капиталовложений в производственные здания), %

4

Поправка на ликвидность, %

2

Таблица 16.19

Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости

Показатель

Стоимость

Поправка на уровень финансового менеджмента, %

2

Норма возврата капитала оf, % (100: 94) = 1,1

1,1

ИТОГО ставка капитализации R0, %

20,1

Текущая стоимость здания, руб.

2 562 527

Стоимость производственного здания (табл. 16.18 и 16.19) с учетом коэффициента капитализации, принятого 20,1% годовых, определится из формулы:

С = ЧОД : ; (16.5)

515068:0.201 = 2 562 527 или 2 600 000 руб.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >