Метод инвестиционной группы

Ставка дисконта может быть рассчитана как средневзвешенная (но доле в суммарном выкупном капитале) ожидаемых ставок дохода на вложения для каждого из участвующих в данных инвестициях ипотечных кредиторов и инвесторов. Этот метод получил название метода инвестиционной группы.

С помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала (СК), так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита (ИК). Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на СК, а коэффициент капитализации СК. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих двух средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации:

где М — коэффициент ипотечной задолженности (КИД = И К / У0); Rmипотечная постоянная (коэффициент капитализации по ипотеке, Rrn = = И П = ОД / И К); Е — доля собственных средств в общей структуре капитала объекта, Е = 1 - М; Re коэффициент капитализации собственного капитала.

Пример 1

Кредит в сумме 400 000 долл, выдан на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные. КИД = 80%. Ставка дохода на собственный капитал равна 15%. Чистый операционный доход от объекта равен 65 000 долл.

Найти ИП, общий коэффициент капитализации и стоимость объекта.

Решение

1) Находим ипотечную постоянную

По условиям задачи стоимость объекта не изменяется, следовательно, ставка дохода на собственный капитал ( Уе) равна коэффициенту капитализации собственного капитала (Re).

2) Общий коэффициент капитализации согласно (5.18)

3) Стоимость объекта

или округленно 496 000 долл.

Недостатки метода:

  • • при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита (например, в данной задаче — 25 лет). Но на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок;
  • • не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >