Технология купли-продажи квартир

В соответствии со ст. 454 ГК РФ но договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

  • o письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;
  • o указание имени, даты рождения и регистрации (прописки) по месту жительства (расположения) сторон, паспортных данных;
  • o определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;
  • o данные о возможных правах третьих лиц;
  • o цена жилого помещения и оплата расходов по договору;
  • o срок и порядок передачи имущества. Покупатели квартир преследуют различные цели:
  • - улучшение жилищных условий;
  • - перемена места жительства;
  • - вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риелторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

  • o определение стоимости жилого помещения;
  • o проведение рекламной кампании - поиск покупателя (продавца);
  • o просмотр вариантов и торг по цене;
  • o подготовка необходимого пакета документов;
  • o проверка документов на подлинность и правильность оформления;
  • o подписание договора (по желанию сторон у нотариуса) и получение аванса;
  • o государственная регистрация сделки;
  • o передача (получение) всей суммы денег;
  • o подписание акта приема-передачи недвижимости;
  • o регистрация (прописка) по новому месту жительства при необходимости;
  • o перевод телефона на имя покупателя.
  • 1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов, которые будут рассматриваться в последующих разделах учебника.
  • 2. Поиск покупателей (продавцов) на практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, бесплатные объявления в газете "Из рук в руки", наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.
  • 3. Просмотр вариантов (при покупке, показе или при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.
  • 4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:
    • o паспорта покупателя и продавца;
    • o свидетельство о собственности на квартиру продавца;
    • o правоустанавливающие документы на жилую площадь (договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);
    • o документы БТИ: справка о стоимости квартиры с указанием сведений о наличии ареста или запрещений (срок действия один месяц); поэтажный план и экспликация с информацией о возможных перепланировках (срок действия один год);
    • o выписка из домовой книги, подтверждающая, что, кроме заключающих договор граждан, на продаваемой площади никто не прописан;
    • o копия финансового лицевого счета (или справка о том, что лицевой счет не открывался, - для квартир в домах-новостройках);
    • o справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;
    • o выписка из ЕГРПН о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;
    • o справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу па имущество (об уплате налога с дохода - в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения близким родственникам);
    • o разрешение комиссии районной Управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;
    • o разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;
    • o справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;
    • o в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;
    • o документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия;
    • o справка ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;
    • o свидетельство о браке или справка ЗАГСа, если один из собственников поменял фамилию;
    • o согласие всех совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих (мужа, жены), на пролажу или покупку недвижимости, - для лиц, состоящих в браке;
    • o квитанция об оплате регистрационного сбора;
    • o письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;
    • o нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • o паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты, которые предъявляются лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

В Москве значительно упрощен порядок подготовки документов по жилой площади (постановление Правительства Москвы от 19.06.2007 № 499-ПП). Районные единые расчетные центры (служба "одного окна") выдают бесплатно в день обращения новый один документ - Единый жилищный документ (ЕЖД), который заменяет 12 документов:

- копию финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения на дату выдачи или за прошлый период;

выписку из домовой книги на дату выдачи или за прошлый период;

  • - копию карточки учета для собственника жилого помещения на дату выдачи или за прошлый период;
  • - справку о проверке жилищных условий;
  • - справку о регистрации по адресу;
  • - справку о составе семьи;
  • - справку о совместном проживании с умершем/о прописке па день смерти;
  • - справку об одиноком умершем;
  • - справку об иждивении;
  • - справку об изменении адреса;
  • - справку "дом-новостройка";
  • - справку об отсутствии задолженности по оплате жилого помещения, коммунальных и прочих услуг.

Принимают ЕЖД паспортные столы, телефонные узлы, органы соцзащиты, районные управы, центры жилищных субсидий, управление жилищной политики и жилищного фонда города. Жители Москвы с такой справкой могут совершать любые операции, связанные с их проживанием, расчетами за жилищно-коммунальные услуги, получением документов в иных инстанциях, решением социальных вопросов. Причем пи один орган исполнительной власти

Москвы теперь не имеет права запросить у граждан любые отдельные документы, дублирующие сведения, содержащиеся в ЕЖД.

5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам, некоторые приемы которых излагались выше. Ведь оснований для признания сделки недействительной очень много: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних наследников и иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы не допустить ошибки, желательно лично контролировать подготовку продавцом пакета документов на сделку. Кроме того, необходимо проверить и юридическую чистоту квартиры (жилья). Проблемные - юридически "нечистые" - квартиры могут иметь следующие признаки.

A. Дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.

Б. В отчуждаемой квартире произведена "неузаконенная" перепланировка.

B. Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом.

Г. Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчуждаемой квартире нигде не состоит на регистрационном учете.

Д. В числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.

Е. Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено разрешений и заявлений в законном порядке.

Ж. Заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего; договор купли-продажи, где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун.

З. Доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

И. Выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествовавшие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке (например, не включены дети).

К. В число собственников нс включены лица, временно выбывшие, в частности, в армию, места лишения свободы, и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи.

Л. Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

На первичном рынке при покупке квартир у соинвесторов следует предварительно проверить у генерального застройщика, не было ли отказа фирмы от финансирования продаваемой жилплощади. Дело в том, что на практике при строительстве нового дома гензастройщик часто привлекает соинвесторов, которые финансируют постройку части квартир, а затем сами их и продают. Этот нормальный порядок может быть деформирован (схема 6.8).

Для защиты дольщиков (соинвесторов), вкладывающих свои средства на первичном рынке жилья, постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 X? 233 значительно повышены требования к финансовой устойчивости строительных компаний, привлекающих средства граждан и других соинвесторов на начальной стадии строительства жилых домов (табл. 6.5а).

Схема 6.8. Возможные мошеннические действия при долевом строительстве жилья

Возможные мошеннические действия при долевом строительстве жилья

  • 6. Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом или сотрудниками Росрегистрации. В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:
    • а) дату подписания прописью полностью;
    • б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;
    • в) цену сделки - инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);
    • г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

Таблица 6.5а. Требования к застройщикам жилых домов, привлекающих денежные средства граждан и других соинвесторов (дольщиков) с 01.01.2007

Требования к застройщикам жилых домов, привлекающих денежные средства граждан и других соинвесторов (дольщиков) с 01.01.2007

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить требования продавцу:

  • o о соразмерном уменьшении покупной цены;
  • o безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
  • o возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случаях обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть ликвидированы без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявления недостатков неоднократно либо проявления их вновь после устранения или появления подобных недостатков в дальнейшем покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;
  • д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых нрав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры покупателю в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В связи с этим по документам и другим источникам покупатель должен получить достоверную информацию по следующим вопросам.

А. Продавец действительно является собственником квартиры, дома и других объектов недвижимости.

Б. Все документы и справки получены законным способом.

В. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права па квартиру.

Г. Получить в организации, которая управляет домом, "расширенную" выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.

Д. Постараться узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире, и особенно бывшие ее собственники, заключившие договор ренты с пожизненным проживанием и иждивением.

Е. Установить, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в наркологическим и психоневрологическом диспансерах и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.

Ж. Выяснить, не выбывали ли из квартиры в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки в сопредельные области и государства.

З. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию или они осуществлены в соответствии с действующим законодательством.

И. Проверить отсутствие нарушений нрав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законодательством.

К. Выявить наличие всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.

Л. Уточнить, что телефонный номер зарегистрирован на продавца, и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.

М. Узнать, не подлежит ли дом сносу, реконструкции, подтоплению.

В договоре о долевом участии в строительстве жилого дома необходимо:

  • o описать будущую квартиру максимально подробно: метраж, этаж и т.д.;
  • o предусмотреть ответственность застройщика за нарушения этих требований (если, например, квартира оказалась меньше, потолок ниже и т.п.);
  • o указать сроки и порядок оплаты, все дополнительные платежи, окончательную цену с оговоркой, что она окончательная и пересмотру не подлежит;
  • o поставить срок передачи квартиры в собственность и оговорить ответственность застройщика за нарушение этих сроков;
  • o предусмотреть пункт, что обязанность покупателя оплачивать коммунальные платежи должна наступать лишь с момента передачи квартиры в собственность;
  • o указать гарантийный срок на объект строительства (не менее пяти лет).

Любой пункт договора должен подкрепляться ответственностью за его невыполнение.

7. Государственная регистрация сделки и перехода права собственности осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора и перехода права

Схема 6.9. Вариант системы передачи денег (расчетов) при сделках с недвижимым имуществом через банк

Вариант системы передачи денег (расчетов) при сделках с недвижимым имуществом через банк

собственности фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в Росрегистрацию или се территориальные органы.

  • 8. Прием-передача жилья сторонами договора производится по акту в простой письменной форме.
  • 9. Передача (получение) денег возможна в зависимости от договоренности в различные сроки и по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:
    • а) ответственного сейфового хранения (OCX) (схема 6.9);
    • б) индивидуального сейфового хранения;
    • в) аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями - после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

При продаже муниципального жилья гражданам и юридическим лицам Департамент муниципального жилья:

  • а) осуществляет продажу квартир при условии согласия будущего собственника на предварительную оплату (за четыре месяца) расходов по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью, исходя из средних расчетных ставок с последующим перерасчетом по договорной стоимости услуг;
  • б) предоставляет Дирекции единого заказчика муниципального района, принявшей в управление дом, квартиры в котором подлежат продаже, информацию о проданных квартирах не позднее 10 дней с момента оформления сделки;
  • в) регистрирует и выдает покупателю квартиры договор купли-продажи исключительно после подписания им обязательства по платежам, соглашения о передаче прав по управлению имуществом, а также предъявления квитанции (платежного поручения) об оплате услуг технического обслуживания.

Регистрационная служба по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует вторичные сделки только при предъявлении собственником справки организации, представляющей интересы совладельцев дома (дирекции, товариществ собственников и т.п.), которая подтверждала бы отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечивает подписание будущим собственником обязательства по платежам.

 
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ     След >