Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Финансы arrow ИНВЕСТИЦИИ В 2 Т. Т.2. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ
Посмотреть оригинал

Организация подрядных отношений в строительстве

Строительная отрасль динамично развивается. Высокая инвестиционная активность наблюдается в области строительства коммерческой и жилой недвижимости, в дорожном и промышленном строительстве.

Процесс организации подрядных отношений в строительстве из-за изменения нормативно-законодательной базы постоянно корректируется и напрямую зависит от технико-экономических особенностей строительного производства (рис. 6.1).

Влияние технико-экономических особенностей строительного производства на организацию подрядных отношений в строительстве

Рис. 6.1. Влияние технико-экономических особенностей строительного производства на организацию подрядных отношений в строительстве

Следует отметить, что в строительстве наблюдается многообразие производственных связей, так как в процессе создания продукции принимают участие:

  • — проектно-изыскательские организации;
  • — научно-исследовательские организации;
  • — строительные и монтажные организации;
  • — заводы-изготовители основного технологического оборудования;
  • - поставщики строительно-монтажного оборудования и строительных материалов;
  • — банки и др.1

Основными участниками отношений в строительстве являются заказчики и подрядчики.

В качестве заказчика может выступать юридическое или физическое лицо. Заказчик является организатором строительного процесса и координирует работу по управлению от стадии разработки технико-экономического обоснования до сдачи объекта в эксплуатацию. В ряде случаев функции заказчика включают управление проектом до момента выхода объекта строительства на проектную мощность. Основные функции заказчика:

  • • предоставление подрядчику площадки для строительства, своевременная передача утвержденной проектно-сметной документации, обеспечение финансирования, поставка технологического, энергетического и другого оборудования;
  • • проведение комплексного апробирования оборудования с участием заинтересованных сторон, обеспечение монтажа, проведение накладки технологических процессов и обеспечение ввода в действие производственных мощностей и объектов строительства;
  • • осуществление технического надзора за ходом строительства, контроль за соответствием фактических объемов, стоимости и качества выполняемых работ, а также технических условий на производство и приемку работ;
  • • обеспечение приемки и оплаты законченных объектов и отдельных этапов работ, расчеты с подрядчиком за принятую продукцию[1] [2].

Подрядчиком или генеральным подрядчиком может выступать строительная организация, которая по контракту или договору подряда осуществляет строительство объекта. К основным функциям подрядных организаций относят:

  • — ответственность за строительство объекта, соблюдение условий договора как в отношении установленных сроков сдачи объекта и его стоимости, так и в части строительных норм и правил;
  • — привлечение специализированных субподрядных организаций (строительных, монтажных) но согласованию с заказчиком к строительству отдельных объектов (сооружений) или выполнению отдельных видов работ;
  • - ответственность за сроки и качество работ субподрядных организаций перед заказчиком.

Отношения между подрядчиком и заказчиком в строительстве основаны на различных видах договоров. Строительная организация (подрядчик) на основе договора строительного подряда выполняет работы но заказу застройщика или инвестора, осуществляющего финансирование строительства. Требования к договору регламентируются гл. 37 ГК РФ.

Договор строительного подряда — это документ, в соотвествии с которым подрядчик обязуется в указанный в договоре срок выполнить по заданию заказчика объект или определенный объем строительных работ, а заказчик берет на себя обязанность создать условия, необходимые для выполнения работ, принять их результат и оплатить работу. Договор строительного подряда заключают на строительство (реконструкцию) здания, сооружения, а также иного объекта, на выполнение отдельных видов работ, связанных со строительством. Договор заключается на период строительства объекта. Подрядчик должен передать объект или объем строительных работ инвестору, подписав акт приемки-сдачи выполненных работ.

Заключение договора строительного подряда осуществляется сторонами в два этапа:

  • 1) преддоговорная работа включает калькуляцию затрат по объекту и подписание протокола о намерениях (проект договора);
  • 2) проработка содержания конкретного договора включает согласование и урегулирование с заказчиком протокола разногласий, отраженных в конкретных статьях. Составление проекта договора подряда и представление их заказчику является обязанностью подрядчика. По согласованию с заказчиком подрядчик имеет право привлечь субподрядные организации, заключив с ними договора на выполнение определенного объема работ. Тогда подрядчик выступит перед заказчиком в роли генерального подрядчика. Для субподрядной организации он будет являться заказчиком.

Протокол о намерениях — документ, выполняющий функции по планированию и защите интересов сторон на случай разрыва производственнохозяйственных отношений.

В настоящее время взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком регламентированы в российской нормативно-правовой базе. В частности, в ряде постановлений Госстроя РФ определен четкий алгоритм расчета цены строительно-монтажных работ и услуг, регламентирован порядок расчетов, в ГК РФ и ряде иных документов, регламентирующих вопросы гражданского законодательства, указана взаимная ответственность и сроки выполнения работ.

Важнейшей составляющей подрядных отношений, в соответствии с российским гражданским законодательством, является имущественная ответственность сторон, заключивших договор, на всех этапах инвестиционного цикла. Например, заказчику возмещаются убытки, если генеральный подрядчик подписал с ним протокол о намерениях, но отказывается заключить договор строительного подряда. Если одна из сторон захочет расторгнуть договор, то она должна возместить убытки второй стороне. При этом возникновение банкротства не освобождает участников договорных отношений от возмещения убытков. Риски, связанные с гибелью или случайным повреждением имущества до момента передачи объекта, несет подрядная организация. В договоре указывается сторона, ответственная за страхование рисков. Наличие страховки не освобождает участников договорных отношений от разработки и использования комплекса мер, снижающих вероятность наступления страхового события.

Важным элементом договорных отношений является система гарантий и поручительств. При заключении договора заказчик должен заручиться гарантией третьего лица, которое бы оплатило подрядчику стоимость работ в случае возникновения финансовых сложностей у заказчика. При совершении крупных сделок необходимо иметь поручителя. Так, генеральный подрядчик должен найти поручителя по договору, которым чаще всего выступает банк. Он примет на себя ответственность за обязательства в случае наступления банкротства.

Порядок ценообразования в строительстве отличается от порядка, принятого в других отраслях. В связи с этим имеется ряд отличительных особенностей и при осуществлении процесса оценки инвестиционной привлекательности объектов и порядка оплаты строительных работ. Подрядчик осуществляет строительство в соответствии со сметой, в которой указывается цена работ, определяется их содержание, объем и последовательность на основании технической документации. Однако очень часто цена отличается от указанной в смете. В связи с этим между заказчиком и подрядчиком могут быть заключены договора следующих видов:

  • 1) договор по фактической стоимости. На основе сметы в договоре фиксируется цена объекта. В случае возникновения оправданных расходов сверх сметы они будут возмещены. Кроме того, подрядчик получит гарантированную сумму прибыли. При этом имеется высокий коммерческий риск, который несет заказчик;
  • 2) договор на основе максимальной гарантированной цены. В договоре указывается предел роста суммы расходов и цены объекта. Риск заказчика в этом случае снижается;
  • 3) договор на основе твердой цены. В договоре цена остается неизменной. Использование такого договора возможно при коротких сроках строительства.

Риск роста цены по объекту может быть частично снижен за счет проведения согласования между сторонами перечня дополнительных работ. Заказчик может быть освобожден от возмещения убытков в случае, если в договоре отсутствует перечень дополнительных работ и доказать их необходимость в конкретном случае не представляется возможным. На подрядчика накладывается ряд обязательств перед заказчиком. В частности, к ним относится отвественность за допущенные отступления от требований технической документации, за выполнение показателей, предусмотренных технической документацией на строительство объекта. Подрядчик должен гарантировать соблюдение и достижение параметров, утвержденных проектно-сметной документацией на объект при его возведении, а также возможность эксплуатации в соответствии с договором подряда на протяжении гарантийного срока, продолжительность которого составляет 5 лет.

Заключению договора подряда предшествует проведение подрядных торгов, представляющих собой способ размещения заказов на выполнение работ, при котором выбор подрядчика производится на конкурсной основе. Торги создают условия конкуренции между подрядными организациями, позволяют выбрать заказчику наиболее выгодные предложения с точки зрения цены, коммерческих и технических условий. При выборе подрядчика заказчик руководствуется критериями цены, качества, надежности, своевременности исполнения договора подряда.

В настоящее время проведение подрядных торгов является обязательным только для объектов, строящихся за счет или с участием бюджетных средств. По иным объектам организации самостоятельно принимают решение о необходимости подрядных торгов.

Предметами подрядных торгов при проектировании и строительстве могут быть: выполнение работ и организация строительства, реконструкции, капитального ремонта зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе на условиях сдачи их «под ключ» подрядными строительно-монтажными организациями; управление реализацией инвестиционных проектов инжиниринговыми и другими аналогичными фирмами; выполнение комплексов строительных или монтажных работ специализированными организациями; разработка ТЭО на строительство или реконструкцию зданий и сооружений; разработка рабочего проекта организаций и объектов; разработка рабочей проектной документации; выполнение работ по инженерно-строительным изысканиям; выполнение комплексов пусконаладочных работ. На подряд могут быть переданы также организация закупки и поставка технологического и другого оборудования, другие услуги.

Заказчики могут проводить подрядные торги собственными силами или с привлечением специальной организации.

Основными участниками подрядных торгов являются:

  • — заказчик, т.е. юридическое или физическое лицо, для которого реконструируется или строится объект торгов;
  • — организатор торгов, т.е. организация, которой заказчик поручил проведение торгов;
  • — претенденты на заключение договора подряда на выполнение работ[3].

Торги могут проводиться в открытой и закрытой форме. При открытых торгах объявление размещается в открытой печати, а принять участие может любой желающий. При закрытых торах заказчик приглашает несколько известных ему организаций, из которых выбирается наиболее приемлемая с точки зрения предложения.

Алгоритм организации проведения торгов выглядит следующим образом:

  • 1) принятие решения о проведении подрядных торгов и определении их вида: открытые, закрытые. Выпуск приказа (постановления) по организации, который закрепляет данное решение;
  • 2) уведомление заказчиком претендентов о намерении объявить торги на строительство или проектирование объекта (этот документ называется приглашением к торгам);
  • 3) разработка комплекта документов (тендер), в котором описаны основные идеи предмета торгов и коммерческие условия. В них содержится детальное описание объекта, технические требования, необходимый объем графического материала, коммерческие условия, проект контракта. Эти документы позволяет подрядчику корректно оценить стоимость строительства;
  • 4) назначение точной даты рассмотрения предложений;
  • 5) создание тендерного комитета, если торги проводятся собственными силами организации, либо заключение договора со специальной организацией. Основной задачей тендерного комитета является:
    • — подготовка и публикация объявления о торгах;
    • — подготовка тендерной документации и ее распространение по претендентам, проведение ознакомления и разъяснений;
    • — осуществление приема, хранения и оценки заявок (оферт) на участие в торгах;
    • — осуществление процедуры проведения торгов и ее оформление;
    • — определение победителя торгов или принятие решений по результатам торгов и представление их на утверждение заказчику;
    • — составление отчета по результатам торгов и их публикация;
  • 6) подача тендерной документации претендентами. Для участия в торгах претенденты обязаны представить в тендерный комитет заявку на участие, оферту, разработанную в соответствии с требованиями и условиями, определенными в тендерной документации, и сделать первый установленный тендерным комитетом денежный взнос (задаток) за участие в них. Тендерная документация, состоящая из двух частей, вкладывается в два конверта — внутренний и внешний. Во внешнем конверте находится заявка на участие в торгах, копия платежного документа о внесении первого задатка за участие в конкурсе и внутренний конверт. Во внутреннем конверте должны быть поручительство банка в виде его гарантии и документы согласно составу тендерной документации.

Оферта — это предложение (письменное либо устное) одного лица другому конкретному лицу или лицам заключить гражданско-правовой договор. В данном случае: документ, содержащий предложение заключить договор подряда на выполнение работ в соответствии с объявленными торгами на условиях, определенных в тендерной документации.

Процедура торгов включает следующие этапы:

  • - вскрытие конвертов в назначенную дату с предложениями подрядных организаций и объявление всех участников торгов и претендентов, до- пущеных к рассмотрению;
  • - изучение предложений, кредитоспособности организаций-претен- дентов, их производственных возможностей;
  • - принятие решения и объявление победителя торгов (происходит через несколько месяцев после изучения предложения).

Основной нормативный документ, регламентирующий данный процесс для коммерческих организаций, — Методические рекомендации по процедуре подрядных торгов, принятые Минстроем России в 1997 г. (МДС 80-6.2000). В случае если заказчиком строительно-монтажных работ выступают федеральные, региональные или местные органы власти, то помимо данного документа следует руководствоваться Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

  • [1] Нгуен Тхай Хунг. Экономические аспекты управления строительным комплексом в условиях развития предпринимательства в СРВ : дис.... канд. экой. наук. М., 2003.
  • [2] Мушкалова Л. А. Учетно-аналитическое обеспечение развития инвестиционно-строительной деятельности организации : дис. ... канд. экон. наук. Йошкар-Ола, 2009; Нгуен ТхайХунг. Экономические аспекты управления строительным комплексом в условиях развитияпредпринимательства в СРВ.
  • [3] URL: http://www.construction-week.ru/viewpage66c9.html.
 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы