Виды стоимостей объектов недвижимости

Как и любой товар в рыночных отношениях, объект недвижимости должен иметь денежный эквивалент, поэтому обозначим две основные категории: цена и стоимость недвижимости.

Цена недвижимости - цена конкретной состоявшейся сделки с объектом недвижимости на определенный момент времени. Цена тесно коррелирует со стоимостью и в зависимости от ситуации на рынке может быть как выше, так и ниже последней.

Стоимость - это вероятностная (рекомендованная) цена для совершения какой-либо операции с объектом недвижимости.

Понятие стоимости недвижимости может рассматриваться с различных позиций, т.е. один и тот же объект недвижимости может обладать разной ценовой характеристикой, что прежде всего обусловлено целью оценки. Например, оценки, проведенные для целей купли-продажи, дарения, инвестирования и т.д., будут выдавать различные оценочные результаты. Ситуация на рынке недвижимости, финансовых рынках в разные периоды времени может складываться по-разному, и расхождения между разными видами стоимостей соответственно могут существенно отличаться.

До 2008 г. в России действовали стандарты оценки, в которых было предусмотрено десять видов стоимостей в зависимости от целей проводимой оценки.

  • 1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • 2. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
  • 3. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
  • 4. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.
  • 5. Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.
  • 6. Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.
  • 7. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
  • 8. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
  • 9. Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
  • 10. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости [24].

Позже этот перечень был существенно сокращен и в ныне действующих федеральных стандартах оценки указаны лишь четыре вида стоимости:

  • 1. Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
    • - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    • - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    • - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    • - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания нужного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком в следующих случаях:

  • - при изъятии имущества для государственных нужд;
  • - определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • - определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • - определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • - определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • - определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
  • 2. Инвестиционная стоимость - стоимость недвижимости, определяемая для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
  • 3. Ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в ситуации, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
  • 4. Кадастровая стоимость - рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения [29].

Участники операции с недвижимостью могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика с целью определения объективной стоимости, однако эта инициатива носит добровольный характер. Законодательством обозначены случаи обязательности проведения оценки, такие как:

  • - при определении стоимости недвижимости, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • - использовании недвижимости, принадлежащей РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • - продаже или ином отчуждении недвижимости, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
  • - передаче недвижимости, принадлежащей РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;
  • - возникновении спора о стоимости недвижимости, в том числе:
    • ? национализации имущества;
    • ? ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
  • - составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- проведении оценки недвижимости в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы[1].

Этапу проведения оценки недвижимости предшествует этап заключения договора на проведение оценки и составление задания, в котором помимо прочих сведений указывается определяемый вид стоимости недвижимости.

  • [1] «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля1998 г.№ 135-ФЗ.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >