Жизненный цикл объектов недвижимости

Термин «жизненный цикл» широко используется в различных областях знаний: экономике, биологии, социологии, технике и т.д. Например, в строительстве с точки зрения инженеров под жизненным циклом понимается период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения [29].

Жизненный цикл объекта недвижимости - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от его создания до момента ликвидации. Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, с точки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Выделяют следующие фазы жизненного цикла недвижимости:

  • 1. Предпроектная стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.
  • 2. Стадия проектирования включает разработку и составление проекта, расчет технико-экономических показателей, организацию финансирования.
  • 3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта всем нормативным требованиям.
  • 4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности.

Реконструкция объектов недвижимости - коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат - либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Существуют определенные этапы в сроках жизни объектов недвижимости:

  • ? Срок физической жизни - период времени, в течение которого объект находится в функционально пригодном состоянии. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет капитального ремонта. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.
  • ? Срок экономической жизни - период времени, в течение которого объект можно использовать, получая при этом прибыль, а вносимые улучшения способствуют увеличению стоимости объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости ввиду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.
  • ? Хронологический возраст жизни - период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты осуществления сделки с ним.
  • ? Эффективный возраст жизни - это возраст, основанный на фактической сохранности объекта недвижимости, зависящий от внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта.
  • ? Нормативный срок службы - это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.
  • ? Срок оставшейся экономической жизни - период жизни недвижимости с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период используется экспертом для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или капитальный ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и сроки жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >