Факторы, формирующие спрос и предложение на рынке недвижимости

Спрос - это заявляемый объем приобретения объектов недвижимости на рынке в определенный момент времени. Предложение - желание реализовать на рынке объекты недвижимости по определенной цене. На рынке недвижимости всегда существует несбалансированность спроса и предложения.

Предложение недвижимости на первичном рынке из-за длительного цикла строительства недвижимости неэластично при достаточно эластичном спросе, а для вторичного рынка характерен эластичный спрос и эластичное предложение.

Эластичность цены - чувствительность цены к изменению дохода участников рынка недвижимости. Коэффициент эластичности по доходу показывает, на сколько процентов в среднем изменится цена на рынке при изменении среднего дохода участников рынка недвижимости на 1 %:

где АР = Рх- Р0 - абсолютный прирост цены недвижимости за рассматриваемый период, ден.ед.; А/ = /, — /0 - абсолютный прирост доходов за рассматриваемый период, ден.ед.

Отношение среднего дохода к средней цене за рассматриваемый период определяется по формуле

где /0, /, - доход в начале и в конце рассматриваемого периода, ден.ед.; Р0, fj - цена недвижимости в начале и в конце рассматриваемого периода, ден.ед.

Если К9 > 1, то цена недвижимости эластична по доходу;

К9< 1, то цена недвижимости неэластична к доходу;

К, = 1 - имеет место спрос с единичной эластичностью, т.е. рост доходов на 1 % приводит к росту цены на недвижимость тоже на 1 %. Иными словами, изменение цены на недвижимость на рынке в точности компенсируется изменением доходов населения и бизнеса.

Рассмотрим следующий пример.

Оценить эластичность цены на рынке жилья в городе по отношению к доходам, если в текущем году среднедушевой доход населения составил 29 560 руб. против значения прошлого года - 25 420 руб. За это же время рынок недвижимости вырос: цена 1 м2 типовой недвижимости поднялась с 37 900 до 41 600 руб.

Решение:

Таким образом, при увеличении доходов населения на 1 % цена на рынке недвижимости возрастает на 0,61 %, т.е. рост доходов населения не сопровождается значительным приростом цены на рынке недвижимости.

Факторы, формирующие спрос на рынке недвижимости:

  • ? объем платежеспособного спроса населения, бизнеса - количество запросов участников рынка недвижимости, обеспеченных денежными средствами в полном объеме;
  • ? динамика общей численности населения - анализ ретроспективных, текущих и прогнозируемых тенденций естественного и миграционного движения населения;
  • ? дифференцированность различных слоев населения - процентные соотношения между группами населения с различным уровнем образования, уровнем дохода;
  • ? потребность в недвижимости (потенциальный спрос) - зависит от состояния жилищного фонда, экономической активности в регионе;
  • ? условия и доступность финансирования - условия ипотечного кредитования, доля ипотечных сделок в обороте недвижимости;
  • ? ценовые ожидания - являются инерционными, т.е. при росте цен покупатели стремятся приобрести недвижимость, а при снижении - уходят с рынка, принимая ожидающую позицию;
  • ? макроэкономические факторы - инфляция, темпы роста ВВП, курсы валют.

Факторы, определяющие предложение на рынке недвижимости:

  • - объем предложения на рынке и в отдельных сегментах - зависит от количества неиспользуемых объектов, размер накопленного предложения;
  • - объемы ввода нового строительства - высокие темпы строительства увеличивают объем предложения, тем самым замедляя темпы роста цен на недвижимость и наоборот;
  • - себестоимость строительства - текущие затраты на освоение земельных участков и возведение объектов недвижимости. Рост

затрат и снижение доходности строительной отрасли влечет отток девелоперов и снижение предложения на рынке;

  • - финансирование строительной отрасли - стоимость источников финансирования зависит от трендов макроэкономических факторов;
  • - наличие земельных участков под массовую или индивидуальную застройку - зависит от политики федеральных, региональных и местных властей в области развития жилищного строительства и его инженерного и инфраструктурного обеспечения.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >