Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности объекта инвестирования стоит на первом месте при принятии того или иного решения участником рынка недвижимости. Можно обозначить четыре группы факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости (рис. 2.2).

Первая группа факторов - характеристика объектов инвестирования, которая учитывает специфические особенности объекта, делающие его с точки зрения рынка более или менее интересным для инвестора:

  • - техническое состояние объекта - неудовлетворительном физическом состоянии объекта размер формируемого на капитальный ремонт фонда способен снизить инвестиционную привлекательность объекта;
  • - размер коммунальных платежей - значительные коммунальные платежи снижают привлекательность объекта;
  • - оборачиваемость арендаторов - значительный риск смены арендаторов снижает интерес к объекту инвестирования;
  • - ожидаемая капитализация - возможное падение цены объекта и его доходов снижает его инвестиционную привлекательность.

Вторая группа факторов - тип инвестора (физическое или юридическое лицо) отражается на его налогообложении, стоимости привлечения ресурсов и др.

Третья группа факторов - факторы, характеризующие финансовую стратегию инвестора: соотношение между собственным

и заемным капиталом, стоимость финансирования по фиксированной или гибкой процентной ставке, период финансирования и др.

Четвертая группа факторов - продолжительность инвестирования и операционной деятельности способна как повышать, так и уменьшать инвестиционную привлекательность объекта инвестирования.

Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Рис. 2.2. Факторы инвестиционной привлекательности недвижимости

Как и любой иной рынок, рынок недвижимости подвергается постоянным инвестиционным корректировкам в ответ на изменяющийся спрос и предложение. Можно обозначить четыре фазы циклического развития рынка недвижимости: спад, оживление, подъем, избыток предложения - и соответствующие инвестиционные стратегии (табл. 2.2).

Правильное определение продавцом или покупателем фазы, на которой находится рынок недвижимости, позволит принять адекватное инвестиционное решение. Однако отечественный и международный опыт показывает, что интенсивнее всего участники рынка недвижимости финансируют инвестиционностроительные проекты и приобретают доходную недвижимость именно на фазах подъема и избытка предложения на рынке, что неуклонно ведет к формированию так называемых «ценовых пузырей».

Фазы развития рынка недвижимости

Фаза

Описание

Рыночная стратегия инвестора

Спад

(рецессия)

Активность продаж низкая. Строительство практически не осуществляется. Цена аренды и сделок снижается вплоть до достижения «дна». При снижении темпов падения цены недвижимости достигается нижний предел

Просчитывать «дно» на рынке недвижимости и приобретать объект недвижимости в этот момент.

Реализацию объекта осуществлять в другой фазе развития рынка

Оживление

(восстановление)

Рынок стабилизируется: цена на недвижимость восстанавливается, свободные избыточные арендные площади поглощаются. Спрос приближается к предложению

Целесообразнее рассматривать варианты развития недвижимости (инвестиционные, инновационные проекты)

Подъем (рост)

Рост арендных ставок, цены недвижимости. Полная загруженность арендуемых площадей. Активная строительная деятельность

Предпочтительнее реализовать объект недвижимости на сторону

Избыток

предложения

Рынок переполняется: темпы роста цен снижаются, активность продаж замедляется, процент незанятых площадей растет. Повое строительство продолжается, т.к. девелоперы и кредитные организации «не чувствуют» рынка, либо завершаются проекты

Избегать сделок с недвижимостью

Рост экономики обычно сопровождается структурными сдвигами:

  • 1. Наблюдается снижение доли товаров первой необходимости и рост доли товаров длительного пользования и роскоши в структуре потребления, а также уменьшение доли сбережений в структуре использования доходов.
  • 2. Рост импорта опережает рост экспорта, вызывает сокращение профицита торгового баланса.
  • 3. Происходит изменение структуры инфляционных процессов (рост цен активов ускоряется, а темпы инфляции потребительских цен сохраняются на прежнем уровне).

В результате население активно кредитуется, а коммерческие банки охотно предоставляют кредиты на приобретение недвижимости, финансовых активов, рассматривая рост доходов гарантией платежеспособности заемщиков и нс учитывая реальную и потенциальную платежеспособность заемщиков. Послабление требований к заемщикам способствует значительному росту ипотечного кредитования, снижению качества кредитного портфеля коммерческих банков и приводит к накоплению объемов просроченной задолженности, обесцениванию залогов и, в конечном счете, падению рынка недвижимости. Именно такая ситуация с ипотекой в США в 2008 г. стала спусковым курком для начала мирового кризиса.

В связи с этим интересным вопросом является идентификация зарождения, развития и лопания «ценовых пузырей». Природа возникновения «ценовых пузырей» на рынке недвижимости в настоящее время остается до конца не раскрытой, однако в работах российских экономистов утверждается, что в основе пузырей лежит накопленная ошибка в поведении экономических агентов относительно реальной стоимости недвижимости. Ценовой пузырь - это многофакторное явление на рынке недвижимости, при котором наблюдается превышение темпа прироста стоимости недвижимости над обеспеченным платежеспособным спросом [26]. Проведенные Стерником Г.М., Стерником С.Г. исследования на рынке жилья г. Москвы позволили выделить десять типов рынков недвижимости в зависимости от следующих параметров:

  • - темп роста цен на рынке жилья;
  • - темп роста доходов населения;
  • - эластичность цены жилья по доходам;
  • - длительность периода наблюдения.

Также в работе этих авторов были даны характеристики двух видов «ценовых пузырей»:

  • 1. «Ценовой пузырь» назревающий (перегрев первого рода) - это пузырь, который назревает и самостоятельно рассасывается под влиянием долгосрочных тенденций роста цен на развивающемся рынке недвижимости:
    • - темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
    • - темп роста доходов населения > 100 %;
    • - эластичность цены жилья по доходам > 1;
    • - период наблюдения - среднесрочный.
  • 2. «Ценовой пузырь» второго рода - это пузырь, который лопается и приводит рынок недвижимости в стадию кризиса:
    • - темп роста цен на рынке жилья > 100 %;
    • - темп роста доходов населения > 100%;
    • - эластичность цены жилья по доходам > 2;
    • - период наблюдения - долгосрочный.

В мировой практике широко известен индекс USB ценового пузыря, который состоит из шести подиндексов, которые учитывают следующие характеристики:

  • - отношение между ценой купли-продажи недвижимости и стоимостью аренды;
  • - связь между ценами на недвижимость и доходами населения;
  • - отношение темпов цен на недвижимость к инфляционным изменениям;
  • - отношение между ипотечной задолженностью и доходами;
  • - отношение между объемами строительства и ВВП;
  • - доля ипотечных кредитных заявок, поданных в USB в общем количестве заявок.

В зависимости от полученного значения индикатора (индекса USB) устанавливается тип рынка недвижимости, в частности, при его значении свыше 2 признается сформировавшийся «ценовой пузырь».

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >