Классификация торговой недвижимости

Таблица 2.4

п/п

Характери-

стика

Классы

А - 5 баллов

В -4 балла

С - 3 балла

D -2 балла

1

Местополо

жение,

транспортная

доступность

На главных площадях и магистралях, вблизи остановок общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом

На транспортных артериях, вблизи остановок общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом

На улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом

Внутри микрорайона, двора

2

Качество

отделки

Новое строительство; высококачественная отделка

Недавний срок постройки, улучшенная отделка

Срок эксплуатации более 20 лет, устаревшее или реконструированное здание иного назначения, стандартный ремонт

Бывший жилой фонд, стандартный ремонт

3

Состояние

В отличном состоянии

В отличном или хорошем состоянии

В хорошем или удовлетворительном состоянии

Требует

ремонта

4

Парковка

Подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание

Организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

Недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке

Стесненность, неудобный подъезд

5

Наличие

концепции

здания

Единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке

Несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов»

Несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества

Отсутствие

концепции

здания

Интервал

класса

20...25

16...19

12...15

8...12

Обеспеченность населения торговыми площадями - средний размер торговой площади (в м2), приходящийся на 1000 жителей:

где ТП - величина торговых площадей, тыс. м2; Ч - численность населения, тыс. чел.

Общий норматив минимальной обеспеченности торговыми площадями при продаже продовольственных и непродовольственных товаров установлен в размере 521 м2 на 1 тыс. чел. [22]. Сегодня обеспеченность торговыми площадями в крупных городах России продолжает оставаться низкой (рис. 2.3) [33].

Обеспеченность торговыми площадями в городах РФ в 2014 г., мГ на 1 тыс. населения

Рис. 2.3. Обеспеченность торговыми площадями в городах РФ в 2014 г., мГ на 1 тыс. населения

Считается, что по мере роста количества введенных в эксплуатацию новых торговых объектов в определенный момент наступает критическая точка - «точка насыщения». «Точка насыщения» - состояние рынка, когда при открытии новых магазинов обороты торговых операторов не повышаются, а перераспределяются между объектами. Теоретически, каково бы ни было состояние рынка с точки зрения обеспеченности, всегда есть возможность выхода 50

для новых форматов, типов, брендов, если они смогут сформировать свою потребительскую аудиторию. «Точка насыщения» - это ситуация, когда резко возрастает конкуренция, которая неизбежно приводит к качественному скачку рынка.

Доля вакантных площадей - показывает процент незагруженных площадей (не сданных в аренду) и рассчитывается по формуле

где 5В - величина вакантных (свободных от арендных обязательств) площадей в торговых центрах, тыс. м2; 5о6щ - общая арендопригодная площадь торговых центров, тыс. м2.

Если данный показатель стремится к нулю, то это косвенно может служить индикатором насыщенности рынка торговыми площадями. Доля вакантных площадей на момент открытия торгового центра заполнена арендаторами лишь на 40...50%, в нормальном режиме он начинает функционировать через год, а к трем годам достигает максимальной эффективности.

Арендопригодная площадь - площадь, подлежащая сдаче в аренду в коммерческих целях.

Арендная ставка - рыночная стоимость аренды оговоренной площади торговой недвижимости за определенный промежуток времени. Устанавливаемая арендная ставка может быть фиксированной и взимаемой с оборота. Последние годы (после кризиса на рынке недвижимости в 2009 г.) торговые операторы стали заключать договоры с комбинированной арендной ставкой, которая состоит из двух частей:

  • 1) базовая арендная ставка - фиксированная сумма арендной платы, устанавливаемая в денежных единицах и не включающая в себя операционные расходы. Операционные расходы - денежные расходы, необходимые для функционирования и обслуживания объекта недвижимости. Операционными расходами являются налоги на недвижимость, оплата страховки, расходы на управление и обслуживание объекта, коммунальные услуги.
  • 2) арендная плата, взимаемая с оборота, - плавающая арендная плата, определяемая как процентная доля от товарооборота арендатора.

В табл. 2.5 представлены условия аренды в торговых центрах Москвы в 2014 г.[35].

Таблица 2.5

Условия аренды в торговых центрах Москвы

Вид ритейла

Базовая арендная ставка, $/м2/год

Доля,

взимаемая с оборота, %

Супермаркет

250...500

4...6

Городской гипермаркет

150...350

2...4

Операторы галереи профиля «одежда»

800...2500

12...16

Операторы галереи профиля «обувь»

900... 3000

12...16

Бытовая техника

250...500

4...5

Детские товары

250...450

9...12

Спортивные товары

400... 1200

4...5

DIF

200...300

4...6

Данные, отраженные в таблице, имеют отношение к так называемым якорным арендаторам. Якорь - крупный, как правило, сетевой оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника занимаемой площади и привлекающий в торговый центр основные потоки покупателей. В качестве якоря могут выступать и предприятия другого профиля или их совокупность (предприятия общественного питания - фуд-корт, предприятия услуг - кинотеатр и т.д.). Также функцию якоря могут выполнять имидж места, некоммерческие объекты - памятники архитектуры и др.

Формат D1F — строительные гипермаркеты, предлагающие широчайший ассортимент товаров - от сухих смесей до предметов обустройства и украшения интерьера, т.е. все, что позволяет самостоятельно обустроить жилище человека.

Ставка капитализации торговой недвижимости - отношение чистых годовых доходов от эксплуатации торгового центра и рыночной стоимости этой недвижимости. В отличие от докризисных лет (до 2008 г.), когда ритейлеры экстенсивно развивались, операторы теперь более тщательно выбирают качественные и концептуальные торговые центры. Динамика ставок капитализации отражена на рис. 2.4.

? реп юна льны е рыны i ? московсьз rft рынок

Рис. 2.4. Динамика ставок капитализации торговой недвижимости, %

Отметим, что региональные рынки недвижимости характеризуются уровнем ставок доходности, в среднем на 1.. .2,5 % выше, чем в Москве, где ставка доходности на торговые центры - 9,5...10%.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >