Меню
Главная
Авторизация/Регистрация
 
Главная arrow Экономика arrow ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Посмотреть оригинал

Складская недвижимость

Складская недвижимость - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю.

На рынке складской недвижимости до настоящего времени единой классификации не установлено, поэтому рассмотрим имеющиеся разработки в этой области.

Классификация, предложенная консалтинговой фирмой Swiss Realty Group

Класс Л+ включает здания, рассчитанные на использование в складских целях. Необходимо подчеркнуть, что местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствовать современным принципам складской логистики.

Класс А включает 20-30-летние реконструированные здания или помещения. Они имеют схожие с помещениями класса А+ характеристики, но отличаются своим расположением: промзона, черта города.

Kiacc В+ включает помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие нескольких параметров, которые присущи классу Л.

В связи с тем что проявляется хаотичный рост инвестиций в сфере строительства складов, такие помещения на рынке представлены в большом количестве.

Kiacc В- включает помещения, построенные в 70-80-х годах и имеющие черты, свойственные плановой экономике. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств. Это может потребоваться для того, чтобы наиболее оптимально использовать складские площади, например, установить современную охранную сигнализацию, произвести замену или ремонт полов и др.

Класс С+ включает площади, которые не планировались и не использовались в качестве складов. К ним относятся таксомоторные парки, автобазы и подобные производственные помещения.

Эти здания потребуют существенной модернизации как в техническом, так и в строительном планах. Для этого может потребоваться установка рампы и пандусов, дополнительных ворот, замена или новая установка пожарной сигнализации, отопления, внешняя отделка.

Класс С— это старые здания 30-60-х годов постройки (бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощных хранилищ). Такие здания не соответствуют современным требованиям эксплуатации.

Кчасс D - это здания и помещения, не предназначенные для использования в складских целях. Такие здания с экономической точки зрения проще снести, чем потратить огромное количество денежных средств на восстановление и приведение их к современным требованиям.

Данная классификация не нашла широкого применения в связи с ее недостаточной проработкой, неточностями и несоответствиями международным требованиям.

Классификация, предложенная компанией Knight Frank, в которой основополагающими критериями выступают географическое местоположение (удаленность от транспортных магистралей) и технические характеристики объектов недвижимости (табл. 2.9) [39].

Таблица 2.9

Классы складской недвижимости

Класс

Параметры

1

2

Л+

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров

Площадь застройки 40.. .45 %

Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой нс менее 5 т/м2, на уровне 1,20 м от земли

Высокие потолки не менее 13 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6...7 ярусов)

Регулируемый температурный режим

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

Наличие системы вентиляции

1

2

А+

Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения

Автономная электроподстанция и тепловой узел

Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (не менее 1 на 500 м2)

Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей

Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей

Наличие офисных помещений при складе

Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала)

Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников

Оптико-волоконные телекоммуникации

Огороженная и круглосуточно охраняемая освещенная благоустроенная территория

Расположение вблизи центральных магистралей

Профессиональная система управления

Опытный девелопер

А

Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами нс менее 24 метров

Площадь застройки 45.. .55 %

Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой нс менее 5 т/м", на уровне 1,20 м от земли

Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования

Регулируемый температурный режим

Система вентиляции

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения

Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (нс менее 1 на 700 м~)

Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей

1

2

А

Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей

Наличие офисных помещений при складе

Наличие вспомогательных помещений мри складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала)

Оптико-волоконные телекоммуникации

Огороженная и круглосуточно охраняемая освещенная благоустроенная территория

Расположение вблизи центральных магистралей

Профессиональная система управления

В+

Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное

Площадь застройки 45...55 %

Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой нс менее 5 т/м2, на уровне 1,20 м от земли

Высота потолков от 8 метров

Регулируемый температурный режим

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (нс менее 1 на 1000 м2)

Система охранной сигнализации и система видсонаблюдения

Система вентиляции

Пандус для разгрузки автотранспорта

Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей

Наличие офисных помещений при складе

Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала)

Оптико-волоконные телекоммуникации

Огороженная и круглосуточно охраняемая освещенная благоустроенная территория

Расположение вблизи центральных магистралей

В

Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное

В случае двухэтажного строения - наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью нс менее 3 т (нс менее 1 на 2000 м“)

1

2

в

Высота потолков от 6 м

Пол - асфальт или бетон без покрытия

Система отопления

Пожарная сигнализация и система пожаротушения

Пандус для разгрузки автотранспорта

Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей

Охрана по периметру территории

Телекоммуникации

Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения

Наличие вспомогательных помещений при складе

с

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар

Высота потолков от 4 м

Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия

D

Подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары

Также складские помещения можно классифицировать и по другим признакам, представленным ниже:

  • - по отношению к областям логистики (снабженческие, производственные, распределительные);
  • - по отношению к участникам логистической системы (склады производителей, склады торговых компаний, склады транспортных компаний, склады экспедиторских и логистических компаний);
  • - по форме собственности (собственные и арендуемые);
  • - по ассортиментной специализации (специализированные, универсальные, смешанные);
  • - по режиму хранения (неотапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады с фиксированным климатическим режимом);
  • - по наличию внешних транспортных связей (с причалами, с железнодорожным и автодорожным подъездом, комплексные склады);
  • - по масштабу деятельности (центральные, региональные, местные).

Класс, к которому относится складская недвижимость, - один из основных показателей, влияющих на стоимость квадратного метра и арендную ставку. Большую роль для арендаторов играет удачное расположение складского комплекса. В отличие от торговых центров, логистический комплекс не должен располагаться у самой развязки, т.к. в таком случае передвижение транспорта может быть затруднено, особенно если рядом расположены и другие склады.

Для оценки рынка складской недвижимости применяются следующие показатели.

Поглощение складских площадей - общая сумма складских площадей, занятых определенный период времени.

Последние годы в России темпы прироста объема поглощений площадей превышают темпы нового строительства складских комплексов (табл. 2.10).

В 2014 г. по сравнению с 2010 г. объем нового строительства вырос на 30,32 %, в то время как поглощение складской недвижимости замедлилось и составило 78,13%. Около 90% от общего объема поглощений в России приходится на Москву и Санкт- Петербург.

Таблица 2.10

Динамика объемов нового строительства и поглощения складских площадей

Год

Объем нового строительства, тыс.

2

м

Объем сделок по аренде и продаже складских площадей, тыс. м2

Темп прироста объемов нового строительства, %

Темп прироста объема сделок со складскими площадями, %

2010

453

780

-

-

2011

366

1000

-19,21

120,75

2012

650

1250

43,49

175,94

2013

729

1280

60,93

182,56

2014

950

1000

30,32

78,13

Запрашиваемые арендные ставки - рыночная стоимость аренды оговоренной площади складской недвижимости за определенный промежуток времени.

В 2013 г. запрашиваемые ставки аренды для объектов класса А составляли в среднем 135... 140 $/м2/год, а класса В 115... 120 $/м2/год без учета операционных расходов и НДС.

Доля вакантных площадей.

Для данного сектора рынка коммерческой недвижимости характерна самая низкая доля свободных от аренды площадей, которая варьируется в пределах 2...3 %.

Ставка капитализации для складской недвижимости.

Сегмент складской недвижимости по России в 2013 г. показал самую высокую норму капитализации - в среднем 11 % годовых.

 
Посмотреть оригинал
Если Вы заметили ошибку в тексте выделите слово и нажмите Shift + Enter
< Предыдущая   СОДЕРЖАНИЕ   Следующая >
 

Популярные страницы