Методология анализа рынка недвижимости

Постоянный мониторинг рынка недвижимости дает основу для эффективного планирования инвестиционной деятельности. В противном же случае предприниматель разрабатывает свои проекты, опираясь на субъективные представления о рыночных тенденциях, а значит, принимает рискованные инвестиционные решения. При принятии любого решения: строительство, девелопмент, продажа объекта или сдача его в аренду - необходимо ориентироваться на рынок, учитывать его конъюнктуру, а также спрос потребителей.

Анализ рынка недвижимости - эго вид деятельности, целью которого является обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Анализ может осуществляться:

  • - для частных целей - может выступать этапом других видов деятельности (маркетинговое исследование с целью продвижения товара и определения стоимости конкретного объекта);
  • - общих целей - для выработки стратегических решений по развитию бизнеса и совершенствованию механизмов функционирования рынка.

В практике выделяют четыре основных направления исследования:

  • ? анализ ценовой ситуации;
  • ? анализ состояния рынка;
  • ? анализ доступности и ликвидности объектов;
  • ? анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов [25].

При проведении исследований используют определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка: ценовая ситуация, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка недвижимости, ликвидность недвижимости, ставка капитализации и частные показатели доходности.

Ценовую ситуацию характеризуют:

- среднеарифметическая взвешенная цена предложения или сделок за период на вторичном и первичном рынках, дифференцированная по типам объектов и районам населенного пункта и обобщенная но совокупности сделок.

Для расчета средних цен в целом используется формула

где Ц, - средняя цена 1 м2 по /-ой зоне населенного пункта, ден.ед.; л, - число объектов в i-ой зоне населенного пункта.

- размах (амплитуда) вариации цены 1 м2 - показывает максимальный размер колеблемости цены на рынке недвижимости и рассчитывается по формуле

где JCmax,*min - наибольшая и наименьшая цена 1 м2 общей площади в целом по выборке объектов недвижимости.

- частотное распределение цен по совокупности объектов недвижимости.

В данном случае можно построить график - гистограмму, на которой по оси абсцисс откладываются варианты цен в виде интервалов, а по оси ординат - число объектов недвижимости. На рис. 2.7 представлен пример графического отображения ряда распределения выборки недвижимости, состоящей из 355 объектов.

Распределение совокупности объектов недвижимости по цене 1 лг

Рис. 2.7. Распределение совокупности объектов недвижимости по цене 1 лг

- среднеквадратическое отклонение цен по выборке объектов недвижимости отражает средний размер колеблемости цены на рынке относительно средневзвешенной цены и рассчитывается по формуле

- коэффициент вариации - процентный размер колеблемости цен на рынке недвижимости относительно средневзвешенной цены - определяется по формуле

Оценка степени интенсивности вариации возможна только для каждого отдельного признака, так, для совокупности объектов недвижимости вариация цены по рассматриваемой выборке может быть оценена следующими рекомендуемыми значениями: слабая, если коэффициент вариации менее 10%, умеренная - 10% < Vu < 33% и сильная - коэффициент вариации > 33 %.

Конъюнктуру спроса и предложения характеризуют:

  • - объем спроса и предложения;
  • - структура спроса и предложения (удельный вес) - показатель, отражающий долю одной части объектов недвижимости относительно всей совокупности объектов недвижимости, определяется по формуле

где «, - число объектов в i-ом округе населенного пункта.

- отношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках - показывает объем спроса в расчете на одну единицу объекта недвижимости. Если показатель выше единицы, то имеет место рынок продавца, если показатель ниже - рынок покупателя.

Активность рынка недвижимости характеризуется следующими показателями, позволяющими идентифицировать малоактивный рынок со средней активностью и рынок с повышенной активностью:

  • - число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, на вторичном и первичном рынках;
  • - отношение числа сделок с недвижимостью к объему предложения, спроса на рынке;
  • - доля объектов в рыночном обороте - отношение числа сделок с недвижимостью к общему объему объектов недвижимости различных видов, находящихся в частной собственности, дифференцированных по типам объектов и районам города.

Активность рынка в разные периоды календарного года может как повышаться, так и понижаться под влиянием сезонных факторов. Например, как правило, в летние месяцы наблюдается затухание активности участников на рынке недвижимости (количество сделок с недвижимостью сокращается), а в конце года - наращивание оборотов сделок с недвижимостью.

Сезонными называют периодические колебания, возникающие под влиянием смены времени года. Сезонные колебания строго

77

цикличны - повторяются каждый год. Для изучения сезонных колебаний необходимо иметь данные (уровни) за каждый месяц. Наиболее точной и полной является методика анализа ряда динамики с разложением его на три компонента: тренд, сезонную колеблемость и случайную колеблемость.

Анализ проводится в такой последовательности:

1. По месячным данным за все годы вычисляется уравнение тренда и выровненные по нему уровни, обозначаемые через yi}, где

/ - номер года,у - номер месяца. При этом первый и конечный уровень ряда должны относиться к одному и тому же месяцу. Если устойчивой тенденции к росту или снижению явления не прослеживается, то порой достаточно выявить средний за период размер явления (табл. 2.11).

2. Каждый фактический уровень делится на соответствующий выровненный для расчета индексов сезонности, при этом получается частный уровень сезонности:

Также для упрощения расчетов индекса сезонности может быть достаточно соотнести средний за период показатель к общей средней величине (табл. 2.11).

3. Индексы сезонности усредняются за все годы, получают средние индексы сезонности для каждого месяца по формуле

где i - номер года; j - номер месяца; к - число лет.

4. Выровненные уровни умножаются на средние индексы сезонности для соответствующих месяцев, получают выровненные уровни с учетом сезонности:

5. Вычисляются отклонения за счет сезонной колеблемости:

6. Вычисляются отклонения за счет случайной колеблемости:

7. Вычисляются общие отклонения:

Приведем пример расчета помесячных индексов сезонности для количества выданных ипотечных кредитов в Иркутской области (табл. 2.11) [34].

Максимальный сезонный прирост оформленных ипотечных кредитных договоров наблюдается в декабре - 133% и сезонный спад - в январе 45%.

Ликвидность недвижимости - это способность объекта достаточно быстро быть вовлеченным в рыночный оборот. Для оценки ликвидности объектов исследуют среднее время экспозиции проданных и непроданных объектов недвижимости различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированное по типам объектов и районам города.

Для оценки эффективности инвестиций на рынке недвижимости в качестве первого приближения используется ставка капитализации, а уже после частные показатели доходности инвестиций.

Следует также отметить, что, несмотря на существование разных направлений анализа рынка недвижимости, все они преследуют решение одних и тех же задач:

  • - анализ и оценка текущего состояния показателей;
  • - исследование динамики показателей;
  • - изучение факторов, влияющих на изменение показателей;
  • - прогнозирование тенденций изменения показателей.

Таблица 2.11

Расчет индекса сезонности по выдаче ипотечных кредитов в Иркутской области

Месяц

Количество выданных ипотечных кредитов, шт.

Среднемесячное количество выданных ипотечных кредитов, шт., у,.

Индекс

сезонности,

%

2011

2012

2013

Январь

446

573

668

562,3

44,6

Февраль

716

983

1 035

911,3

72,3

Март

1 055

1 242

1 298

1198,3

95,1

Апрель

1 065

1 196

1 492

1251,0

99,2

Май

1 104

1 308

1 369

1260,3

100,0

Июнь

1 237

1 290

1 467

1331,3

105,6

Июль

928

1 232

1 664

1274,7

101,1

Август

1 326

1 391

1 622

1446,3

114,7

Сентябрь

1 222

1 418

1 662

1434,0

113,8

Октябрь

1 051

1 476

1 787

1438,0

114,1

Ноябрь

945

1 407

1 675

1342,3

106,5

Декабрь

1 453

1 506

2 068

1675,7

132,9

Среднее

значение

1260,5

Сегодня арсенал экономико-статистических методов исследования достаточно солидный. Самые распространенные приемы аналитической работы, которые вполне могут быть использованы для рынка недвижимости, - метод группировок и метод построения рядов динамики [8].

Метод группировок - разграничение общей совокупности объектов недвижимости на группы однородных единиц для характеристики каждой частной совокупности, группы и совокупности в целом. В основу группировки могут быть положены следующие признаки: качественный (атрибутивный) - округи, районы города, классность недвижимости, качество строительства и т.п. и количественный (вариативный) - этажность, площадь или цена недвижимости и т.п. Сгруппированные данные по рынку недвижимости могут быть подвергнуты дальнейшей обработке для получения более глубоких сведений по рынку.

Метод построения рядов динамики, которые представляют собой ряды изменяющихся во времени показателей (например, стоимости недвижимости), расположенных в хронологическом порядке. Составными элементами являются числовые значения стоимости недвижимости, называемые уровнями (у), и периоды времени (годы, месяцы) или моменты (даты) времени (/).

Выделяют следующие показатели изменения уровней ряда динамики: абсолютный прирост, темп роста, средний уровень интервального ряда, средний абсолютный прирост, средний темп роста, средний темп прироста.

Абсолютный прирост (абсолютное изменение) — это разность между сравниваемым уровнем и уровнем более раннего периода, принятым за базу сравнения. Если эта база непосредственно предыдущий уровень, показатель называют цепным, если за базу взят, например, начальный уровень, то показатель называют базисным.

Формулы расчета цепного и базисного абсолютного изменения:

где у, - уровень в текущем периоде, ден.ед.; ум - уровень в предшествующем периоде, ден.ед.; у0 - уровень в базисном периоде, ден.ед.

Ускорение - это разность между абсолютным изменением за данный период и абсолютным изменением за предыдущий период одинаковой длительности:

Показатель абсолютного ускорения применяется только в цепном варианте, но не в базисном. Отрицательная величина ускорения говорит о замедлении роста.

Кроме абсолютных показателей, применяют относительные для сравнения разных объектов, особенно если их абсолютные характеристики различны.

Темп роста - это процентное отношение сравниваемого уровня к уровню, принятому за базу сравнения. Темп роста исчисляют в цепном варианте к уровню предыдущего периода и в базисном к одному и тому же, обычно начальному, уровню. Темп роста обозначают через Т, и формулы имеют следующий вид:

Величину Дили До/уо называют относительным приростом или темпом прироста.

Средний уровень интервального ряда динамики определяется как простая арифметическая средняя из уровней за равные промежутки времени:

где п - число периодов исследования.

Средний уровень моментного ряда исчисляется по формуле хронологической средней:

Средний абсолютный прирост определяется как простая арифметическая средняя из абсолютных изменений за равные промежутки времени (цепных абсолютных изменений). Прямое определение среднего абсолютного прироста по крайним уровням ряда допустимо, если нет существенных колебаний уровней:

Средний темп роста (изменений) показывает, во сколько раз в среднем за единицу времени изменился уровень динамического ряда. Средний темп роста определяют как среднюю геометрическую из цепных темпов роста за п периодов или из общего темпа роста за п периодов:

Средний темп прироста определяется через средний темп роста, уменьшенный на 100 %:

Рассчитаем для данного ниже динамического ряда цены 1 м2 жилья показатели абсолютного и относительного изменения ценовой ситуации на рынке жилья.

Динамика цены I м2 недвижимости за 2009-2013 гг. представлена

в табл. 2.12.

Таблица 2.12

Динамика цены 1 ж недвижимости

Годы

2009

2010

2011

2012

2013

Цена 1 м2, тыс. руб.

23,3

26,6

27,6

29,0

32,2

Определяем цепной и базисный абсолютные приросты, тыс. руб. (табл. 2.13).

Расчет абсолютных приростов

Цепной

Базисный

Д2010= 26,6 — 23,3 = 3,3 Д2011 = 27,6-26,6= 1,0 Д20,2= 29,0-27,6 = 1,4 Д201з = 32,3-29,0 = 3,3

Д2о1о= 26,6 — 23,3 = 3,3 Д20,, = 27,6-23,3 = 4,3 Д2012= 29,0-23,3 = 5,7 Д201з= 32,3-23,3 = 9,0

Определяем цепные и базисные темпы роста, % (табл. 2.14).

Таблица 2.14

Расчет темпов роста

Цепные

Базисные

Т ,= —-100 = 114,2

1 2010 23> 3

Тtaw ~ “—— "100 = 103,8 1 2011 26,6

29 0

Т = —г—-100 = 105,1

  • 1 2012 21 6
  • 32 2
  • 7п, =—— 100 = |П,0
  • 1 гои 29,()

= — 100 = 114,2

1 2010 23 3

т,т,= —•Ш0 = П8,5 1 20,1 23,3

29 0

Т ,=—^-100 = 124,5 1 2012 23,3

32 2

= —•Ю0 = 138,6

1 2013 23>3

В течение всего периода исследования наблюдается планомерный рост цены 1 м2, в результате в 2013 г. относительно 2009 г. прирост составил 38,6 %.

В случае, если требуется дать осредненную оценку ценовых изменений, может быть рассчитан, например, средний темп роста по формуле

В среднем ежегодно цена 1 м2 недвижимости возрастала на 8,6 %.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >