Система индексов рынка недвижимости

Индексный метод анализа информации в условиях рыночной экономики имеет широкое практическое применение. Например, на фондовом рынке инвесторы ориентируются на значения индексов Dow Jones, Nikkcy, РТС, ММВБ. На рынке недвижимости таким сводным индикатором может служить ставка капитализации. Однако такой статичный подход способен привести к неоднозначным выводам относительно инвестиционной привлекательности недвижимости как финансового актива. Действительно, в качестве первого приближения данный показатель может свидетельствовать о сложившейся ситуации на рынке, но только исследование в динамике позволяет вскрыть основные тенденции. Мощнейшим аппаратом для проведения такого рода работ обладает индексный статистический анализ.

В теории статистики давно разработаны методология и правила построения различных видов индексов, которые могут быть адаптированы с учетом специфических особенностей объекта исследования. Неоценимый вклад в развитие индексного анализа применительно к российскому рынку недвижимости внесен Г.М. Стерником, который предложил и постоянно дорабатывал, развивал систему статистических индикаторов, состоявшую из трех групп индексов: ценовых, объемных и емкости рынка [27].

Как правило, участники рынка недвижимости концентрируют внимание на индивидуальных характеристиках конкретных объектов рыночного оборота, т.е. во главе угла становится стохастическая зависимость стоимости недвижимости от определенного набора ценообразующих параметров. Заметим, что такой подход не способен представить целостную картину ценовых траекторий, наблюдаемых на рынке недвижимости или в его определенных сегментах, поэтому именно статистические индексы стали тем инструментом у аналитиков, который позволял идентифицировать рыночные тенденции.

Возможности ценовых индексов очевидны:

  • - измерение сложных явлений - рынок недвижимости достаточно неоднороден, поэтому для выявления общих тенденций прежде потребуется агрегировать данные по различным сегментам рынка;
  • - анализ изменений с учетом влияния отдельных факторов - с помощью детерминированного факторного анализа возможно исследование влияния цены и количества совершаемых сделок на динамику товарооборота на рынке недвижимости;
  • - временные и пространственные сопоставления - практиками широко применяются динамические индексы, что обусловлено их профессиональными интересами работы на отдельных локальных рынках недвижимости, однако в целях мониторинга рынка статистическими службами такое использование индексов малоинформативно.

Одним из мощных инструментов анализа ценовой динамики на рынке недвижимости является применение группы из трех индексов - индекса товарооборота, индекса при постоянной структуре и индекса структурных сдвигов.

Индекс товарооборота, наиболее широко применяемый сегодня на рынке недвижимости, учитывает и изменение значений цены объектов, и изменение их доли в общей структуре выборки. Расчет индекса осуществляется по формуле

где Ц,, Ц() - удельная цена (цена 1 м2) объектов недвижимости по группе объектов в отчетном и базовом периодах соответственно; w,, w0 - доля группы объектов в совокупности изучаемых объектов в отчетном и базовом периоде.

Данный индекс характеризует процентное изменение товарооборота в целом по рынку, который меняется под влиянием двух факторов: изменением цены и структуры совокупности объектов недвижимости. Например, средняя по рынку цена объектов выросла. Однако в малых выборках объектов (например, квартир в одном округе города) цена не изменится или даже понизится, но при этом на рынке появится большее количество квартир более дорогого, высшего класса. Поэтому, наряду с индексом, рассчитанным при фактической структуре выборки, необходимо рассчитать индекс при постоянной структуре.

Индекс цены при постоянной структуре, соответствующей базовому периоду, показывает изменение индексируемого показателя без учета структурного фактора, т.е. в нем устранено влияние изменения структуры выборки, рассчитывается но формуле

Индекс структурных сдвигов показывает изменение средней цены только под влиянием изменения структуры выборки, а средняя цена в малых выборках объектов недвижимости остается на прежнем уровне:

Между перечисленными выше индексами имеется взаимосвязь:

Поскольку индексы являются относительными сводными показателями, то по аналогии их можно применять для оценки территориальных или временных сравнений рынка недвижимости.

Рассмотрим следующий пример. Оценить с помощью индексного анализа изменение средней цены на рынке недвижимости в динамике, объяснить причины наблюдаемых изменений по данным табл. 2.15.

Таблица 2.15

Исходные данные

Городекой ок- руг

Январь 2014 г.

Июнь 2014 г.

Цена 1 м2, тыс. руб.

Количество

сделок,

единиц

Цена 1 м2, тыс. руб.

Количество

сделок,

единиц

Советский

50,1

560

50,2

520

Кировский

46,1

421

47,8

328

Ленинский

45,3

162

49,2

260

Для расчета индекса товарооборота, цены и структурных сдвигов потребуется построение вспомогательной табл. 2.16.

Вспомогательная таблица

Городской округ

%

ш.

Ц|^,

Uowi

Советский

0,490

0,469

24,546

23,560

23,513

Кировский

0,368

0,296

16,980

14.150

13,647

Ленинский

0,142

0,235

6,420

11,545

10,630

Итого

1,000

1,000

47,946

49,255

47,790

Индекс товарооборота равен:

Следовательно, в целом по рынку наблюдается рост цены 1 м2 на 2,7 %:

Цена 1 м2 по трем городским округам в среднем выросла на 3,0 %:

За счет структурных сдвигов (увеличения количества сделок с относительно более дешевой недвижимостью в Ленинском округе) было отмечено снижение средней цены на 0,3 %.

Индекс при постоянной структуре находит широкое применение на практике при расчете индекса потребительской корзины, структура которой фиксируется и не меняется из месяца в месяц независимо от реального объема продаж ее составных частей. Однако, несомненно, возникает вопрос адекватности использования базы сравнения («стартовой точки»), т.к. по мере отдаления текущего анализируемого периода времени, цены которого рассматриваются как базисные, наблюдается увеличивающееся расхождение между индексом Пааше (эффект Гершенкрона), следовательно, рассмотрение более длительного отрезка времени в годах ведет к искажению интерпретации ценовых тенденций на рынке. Значит, какой-либо период на рынке недвижимости рассматривается как 88

«стартовая точка», структура сделок в которой учитывается при расчете всех последующих динамических индексов, и, несомненно, влияет на результаты аналитической работы. В связи с этим применительно к рынку недвижимости предлагается рассчитывать фиксированные доли по следующей формуле:

где ft - доля объектов недвижимости, расположенных в /-ом округе города относительного всего жилищного фонда; Nt- число объектов недвижимости, находящихся в частной собственности /-ом округе города, ед.; N - общее число объектов недвижимости в городе, находящихся в частной собственности, ед. [3].

В настоящее время преобладающая часть жилищного фонда находится в частной собственности (87 % от общего объема жилищного фонда в РФ по данным за 2012 г. [40]), поэтому типичную структуру предложений по рынку недвижимости можно построить по плотности размещения жилищного фонда по округам города.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >