ИСТОЧНИКИ И СТОИМОСТЬ ФОРМИРОВАНИЯ КАПИТАЛА ДЛЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

Финансирование инвестиций представляет процесс аккумулирования денежных средств на строительство, реконструкцию или развитие объектов недвижимости. При финансировании девелопером решаются задачи: определение источника финансирования, анализ его стоимости и распределение инвестиций во времени. Под источниками финансирования понимаются фонды и потоки денежных средств, которые позволяют осуществлять непрерывный процесс

145

инвестирования. Каждый из источников финансирования имеет свои преимущества и недостатки, свою сферу применения и наиболее целесообразный период применения по мере реализации проекта.

По отношению к субъекту инвестирования можно назвать следующие источники финансирования проектов:

  • а) внутреннее финансирование, осуществляемое за счет внутренних резервов проектоустроителей (собственного капитала девелопера и средств прямых инвесторов);
  • б) внешнее финансирование, осуществляемое за счет средств из внешней среды:
    • - заемных средств (банковские кредиты, средства финансовых институтов, таких как паевые инвестиционные фонды (ПИФы);
    • - привлеченных средств (привлекаемые по договорам долевого участия) [19];
    • - акционерного капитала (первичная публичная продажа акций - IPO);
  • в) смешанное финансирование, основанное на комбинации всех источников финансирования.

Так, собственные средства девелопера, как правило, составляют меньшую долю в общем объеме финансирования проекта, поэтому их целесообразно использовать на ранних стадиях жизненного цикла проекта: предпроектной и проектной. Основными источниками финансирования проекта на стадии строительства являются заемные средства и средства прямых инвесторов с увеличением доли последних по мере завершения проекта. Девелопер старается комбинировать эти источники по мере реализации проекта, не допуская его чрезмерной зависимости от финансирования из одного источника и минимизируя плату за привлекаемые финансовые ресурсы.

Финансирование инвестиционного проекта предполагает ряд действий со стороны девелопера, а именно:

  • 1. Формирование инвестиционных ресурсов, необходимых для реализации инвестиционного проекта, которое включает следующие этапы:
    • - определение общей потребности в ресурсах;
    • - изучение возможностей их формирования за счет различных источников финансирования;
    • - выбор рациональной формы наращивания собственного капитала;
    • - оптимизацию структуры источников формирования инвестиционных ресурсов.
  • 2. Обоснование источников финансирования проекта.
  • 3. Построение календарного плана и графика финансирования проекта.
  • 4. Оперативное управление процессом финансирования - контроль и актуализация плана по финансированию.
  • 5. Составление отчета по финансовой деятельности в рамках проекта.

При оценке стоимости капитала, инвестируемого в проект, необходимо определить стоимость каждого источника финансирования. В зависимости от сложившейся рыночной конъюнктуры стоимость различных источников в течение всего жизненного цикла проекта может меняться, поэтому требуется как их предварительная оценка, так и актуализация в течение всего срока его реализации.

Цена кредитных ресурсов устанавливается исходя из того, что затраты по уплате процентов уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, поэтому цена долгосрочного кредита будет меньше величины процентов, уплачиваемых банку:

где ЦБК - цена долгосрочного банковского кредита, %; ПБК - процент за банковский кредит, %; Т - ставка налога на прибыль, доли.

Цена средств, привлекаемых путем выпуска облигаций, рассчитывается по формуле

где П0бл - ставка купонного процента по облигациям, %; Ц|ЮМ - номинальная стоимость облигации, руб.; Ц - реализационная цена облигационного займа, руб.; л - срок займа, годы.

Цена акции с позиции предприятия равна дивидендам, поэтому может быть рассчитана по формуле

где Цпа - цена привилегированной акции, руб.; Д- годовой дивидендный доход по акциям, руб.; Рпа - текущая (рыночная) цена привилегированной акции, руб.

Средневзвешенная стоимость капитала, формируемого из различных источников, рассчитывается по формуле

где к, - цена /-го источника финансирования средств, %; di - удельный вес /-го источника средств во всем капитале, доли.

Экономический смысл данного показателя заключается в том, что девелопер может осуществлять инвестиционные проекты, ожидаемый уровень прибыльности которых не ниже рассчитанного показателя. Показатель средневзвешенной стоимости капитала сравнивают с показателем ВИД, рассчитанным для конкретного проекта, и делают следующие выводы:

  • - если ВНД > WACC, то проект может быть осуществлен при наличии соответствующих источников финансирования;
  • - если ВНД < WACC, то для реализации проекта необходимо изыскать оптимальную структуру источников финансирования проекта.

Цена источников финансирования инвестиций не всегда остается неизменной. Инвестиционный процесс характеризуется длительностью, в процессе его реализации может возникнуть необходимость в дополнительных инвестициях, что отразится на средневзвешенной стоимости источников.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >