Вопросы и задания для самоконтроля

  • 1. Рыночная стоимость земельного участка составляет 20 тыс. ден.ед., при этом но прогнозам ожидаемое изменение стоимости
  • 12% в год. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка через 5 лег.
  • 2. Первоначальная стоимость недвижимости 1000 ден.ед. Ожидаемое изменение стоимости 10 % в год. Рассчитайте будущую стоимость недвижимости через 5 лет, если прирост стоимости наблюдается каждый год, квартал или месяц.
  • 3. Предприниматель принял решение удвоить свой капитал путем вложения средств в недвижимость. Ожидаемый прирост стоимости недвижимости - 20 % в год. Прирост стоимости наблюдается каждое полугодие. Сколько платежных периодов понадобится для осуществления цели?
  • 4. Стоимость приобретения жилой недвижимости в настоящий момент составляет 300 тыс. ден.ед. Через 5 лет ее можно будет продать за 380 тыс. ден.ед. Выгодно ли приобретение, если процентная ставка но вкладам составляет 10 % годовых и имеет тенденцию к снижению на 0,3 % в год?
  • 5. За какую сумму следует сегодня приобрести недвижимость, если ожидаемый ежегодный прирост ее стоимости составляет 11 % годовых, а срок прироста 4 года?
  • 6. Предприниматель полагает, что через 3 года сможет продать таунхаус за 50 тыс. ден.ед. Какая цена, оплаченная сегодня, позволит ему получить накапливаемый ежегодный доход 15 % годовых?
  • 7. Какова текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающего выплаты в конце каждого года 1000 ден.ед. на протяжении 7 лет? Ставка дохода 10 % годовых.
  • 8. В течение 8 лет недвижимость будет приносить доход в размере 20 тыс. ден.ед. ежегодно. Ставка доходности 14 % в год. В конце 8 года эта недвижимость будет продана за 110 тыс. ден.ед. Определите текущую стоимость такой недвижимости.
  • 9. На приобретение недвижимости выдан ипотечный кредит в размере 1,5 млн руб. сроком на 10 лет под 12 % годовых. Выплаты по кредиту осуществляются аннуитетным методом в конце каждого месяца. Определите размер ежемесячного платежа.
  • 10. Инвестор рассматривает вариант вложения средств в объект офисной недвижимости с целью получения дохода в виде арендной платы в течение пяти лет. Ежегодная сумма арендной платы, которая будет вносится в конце каждого года, составит 250 тыс. руб. Какую максимальную сумму целесообразно инвестировать в данный объект сегодня при ставке дисконта 15% годовых?

И. Молодая семья накапливает средства для приобретения жилья, внося в конце каждого месяца аннуитетные взносы в размере 50 тыс. руб. Какая сумма будет накоплена через пять лет, если по вкладу начисляются 11 % годовых? Достаточно ли будет накопленных средств для приобретения квартиры, если на момент открытия вклада ее рыночная стоимость составляла 900 тыс. руб. и известен прогноз роста в размере - 4 % годовых?

  • 12. Что выгоднее: получать ежегодно арендные поступления от недвижимости в течение 10 лет в конце каждого года по 25 тыс. ден.ед. или продать сегодня ее за 125 тыс. ден.ед.? Ставка дохода 8 % годовых; 32 % годовых.
  • 13. Рассчитайте текущую стоимость недвижимости, если арендная плата составляет 200 ден.ед в месяц в течение 2 лег. Ставка дохода 15 % годовых.
  • 14. Какими должны быть ежеквартальные выплаты по кредиту 100 тыс. ден.ед., предоставленному на 5 лет при ставке 17 % годовых?
  • 15. Бизнесмен приобрел ресторан стоимостью 220 тыс. ден.ед. с привлечением ипотечного кредита. При оформлении сделки он заплатил риэлторской фирме 5 тыс. ден.ед., остальную сумму обязался выплатить в течение грех лет под 18 % годовых. Какова сумма ежемесячных платежей по кредиту?
  • 16. Молодая семья намерена накопить денежные средства на квартиру стоимостью 180 тыс. ден.ед. Для этого ежемесячно откладывается на счет по 2 тыс. ден.ед. Сколько лет понадобится для осуществления цели, если ставка 12 % годовых?
  • 17. В течение 5 лет требуется накопить 15 тыс. ден.ед. на приобретение недвижимости, депонируя ежемесячно равные суммы. Определите месячную плату, если ставка 11 % годовых.
  • 18. Владельцы кондоминиума планируют ремонт чердачного помещения своего здания через 5 лет. Ориентировочная сметная стоимость составит 150 тыс. ден.ед. Какую сумму они должны депонировать ежегодно (10 % год.)?
  • 19. Ежемесячные платежи по аренде 12 тыс. ден.ед. Среднегодовая ставка дохода 15 % годовых. Рассчитайте будущую стоимость платежей к концу девятого месяца.
  • 20. Рыночная стоимость недвижимости 200 тыс. ден.ед. За какую сумму ее можно будет продать через 4 года, если прогнозный рост стоимости 2 % в год?
  • 21. Каков размер ежемесячных платежей по погашению ипотечного кредита, выданного на 4 года в размере 100 тыс. ден.ед. под 12 % годовых?
  • 22. Семья планирует ремонт дома через 5 лет, для чего необходимо накопить 3,5 млн руб. Годовая ставка 9%. Какую сумму следует депонировать ежегодно?
  • 23. Сведите шесть функций сложных процентов в единую таблицу и покажите их взаимосвязь.
  • 24. Дайте определение девелопменту недвижимости.
  • 25. Классифицируйте девелопмент по наиболее значимым признакам.
  • 26. Какие задачи решаются девелопером в процессе качественного преобразования недвижимости?
  • 27. Что характеризует эффект финансового левериджа?
  • 28. Перечислите фазы реализации инвестиционного и девелоперского проектов.
  • 29. Перечислите состав комплекта документации девелоперского проекта.
  • 30. Назовите главное условие финансовой состоятельности инвестиционного проекта.
  • 31. Девелопер получает от региональных властей заказ на строительство социально значимых объектов. Под выполнение заказа он берет долгосрочный льготный кредит в банке. Условия: сумма кредита 300 млн руб., срок кредита 10 лет, рыночная ставка процента 16% годовых, погашение кредита идет равновеликими платежами. Льготы по кредиту могут быть следующих видов:
  • 1) льготная процентная ставка составляет половину рыночной;
  • 2) отсрочка возврата основного долга на три года. Рассчитайте размер получаемой девелопером льготы в процентах от получаемой ссуды и в рублях.
  • 32. Денежные потоки от реализации инвестиционного проекта девелопмента недвижимости характеризуются следующими данными (в уел. ед.):

Показатель

Номе]

э шага потока

1

2

3

4

5

Инвестиционная деятельность

Приток (поступления) денежных средств

30

0

0

0

0

Отток (выплаты) денежных средств

80

0

0

0

0

Операционная деятельность

Приток (поступления) денежных средств

0

203

240

290

290

Отток (выплаты) денежных средств

0

180

210

220

230

Финансовая деятельность

Приток (поступления) денежных средств

50

0

0

0

0

Отток (выплаты) денежных средств

0

15

25

30

0

Определите финансовую реализуемость инвестиционного проекта.

  • 33. Укажите единые принципы, на которых базируется оценка эффективности инвестиционных проектов.
  • 34. Перечислите показатели экономической эффективности инвестиционных проектов.
  • 35. Застройщик приобрел земельный участок стоимостью 17 млн руб. площадью 200 соток для строительства коттеджного поселка. Минимальный размер площади общественной территории (дороги, территория, занятая инженерными сооружениями) 100 м2 на каждый участок.

При разбивке на участки площадью 9 соток затраты на строительство одного дома составляют 2000 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи 7000 тыс. руб.

При разбивке на участки площадью 15 соток затраты на строительство одного дома 35 000 тыс. руб., а ожидаемая стоимость продажи 10 000 тыс. руб.

При разбивке на участки площадью 20 соток затраты на строительство одного дома 5000 тыс. руб., а стоимость продажи 16 000 тыс. руб.

Обоснуйте наиболее эффективный вариант застройки земельного участка.

36. Из трех вариантов отберите вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, если имеется следующая информация:

Показатель

Офисное

здание

Торговый

центр

Гостиничный

комплекс

Стоимость застройки, ден. ед.

577 000

721 500

1 450 000

Годовой валовой доход, ден. ед.

150 000

250 000

600 000

Поправка на недоиспользование

и потери при сборе, ден.ед.

20 000

25 000

150 000

Операционные расходы, долл.

50 000

120 000

300 000

Резерв на замещение, долл.

5 000

10 000

30 000

  • 37. Определите чистый операционный доход владельца объекта недвижимости при наличии следующих исходных данных:
    • - общая площадь объекта 1 500 м2;
    • - арендная площадь 1 200 м2, из них 400 м2 сданы в аренду по ставке 350 ден. ед. за м2 в год;
    • - рыночная арендная ставка 360 ден. ед. за м2 в год;
    • - платежи по договору страхования 1950 ден. ед.;
    • - расходы на управление составляют 5 % от действительного валового дохода;
    • - коммунальные платежи 7 900 ден. ед.;
    • - расходы на уборку помещений 4 500 ден. ед;
    • - затраты на техническое обслуживание 3 300 ден. ед.;
    • - налоговые платежи 4 600 ден. ед.;

В расчете необходимо учитывать, что финансирование объекта осуществлялось с привлечением заемных средств - кредита на сумму 80 000 ден. ед. под 17 % годовых на 10 лет.

Справочная информация.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - общий доход, который можно получить от недвижимости при полном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Действительный валовой доход (ДВД) - часть потенциального валового дохода за вычетом потерь от недозагруженносги недвижимости и потерь от неплатежей арендаторов.

Чистый операционный доход (ЧОД) - часть действительного валового дохода за вычетом операционных расходов за год.

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

  • 38. Определите наилучшее и более эффективное использование жилого дома, если у инвестора есть два варианта. Вариант № 1 - сдача в аренду для проживания одной семьи, тогда ежемесячный доход составит 16 000 руб., расходы на содержание равны нулю. Вариант № 2 - сдача в аренду первого этажа одной семье, второго этажа по комнатам, тогда ежемесячный доход составит 20 000 руб., при этом ежемесячные расходы на содержание возрастут до 1065 руб. Ставка дисконта для варианта № 1 16%, срок аренды 2 года. Ставка дисконта для варианта № 2 18 %, срок аренды 3 года.
  • 39. Проанализируйте проект строительства торговой недвижимости со следующими характеристиками, млн руб.:

Год

0

1

2

3

4

Денежный поток, ден. ед.

-1500

300

700

700

300

Рассмотрите два случая: 1) ставка дисконтирования 12%; 2) ожидается, что ставка дисконта будет меняться по годам следующим образом: 12, 12, 14, 14 %.

  • 40. Рассчитайте показатель ВНД для проекта перепрофилирования жилого помещения под нежилое, рассчитанного на три года, требующего инвестиций в размере 10 млн руб. и имеющего предполагаемые денежные потоки в размере 3, 4 и 7 млн руб.
  • 41. В таблице приведены исходные данные по нескольким альтернативным проектам строительства торгового комплекса. Оцените целесообразность выбора одного из них, если с учетом рисков ставка дисконта принимается в размере 14 % годовых.

Год

Денежный поток

Проект А

Проект Б

Проект В

Проект Г

0

-1200

-1200

-1200

-1200

1

0

100

300

300

2

100

300

450

900

3

250

500

500

500

4

1200

600

600

250

5

1300

1300

700

100

42. Предприятие приобретает объект торговой недвижимости за 50 млн руб. Были разработаны два бизнес-плана, согласно которым эта коммерческая недвижимость будет в будущем приносить следующий размер доходов:

Чистый годовой доход, тыс.руб.

1

2

3

4

5

1 -й проект бизнес-плана

12500

12500

12500

12500

12500

2-й проект бизнес-плана

11500

12500

13500

14500

16000

По 1-му бизнес-плану норма дисконта составляет 13 % годовых, по 2-му бизнес-плану она является переменной величиной, составляет в год 16 % и будет ежегодно снижаться на 1 % годовых. Окупит ли предприятие инвестиции в данную торговую недвижимость, и какой вариант развития бизнеса предпочтительнее?

43. Инвестиционным проектом строительства многофункционального центра площадью 50 000 м2 были запланированы следующие параметры:

Показатель

Величина

Сметная стоимость строительства, млн руб.

980

Срок строительства, лет

I

Средняя ставка арендной платы, руб. за м2/год

14 000

Операционные затраты, руб. за м2/год

6 500

Налог на прибыль, %

20

Безрисковая ставка доходности, %

4

Корректировка на риск, %

12

Прогнозный период эксплуатации центра, лет

10

Экономически эффективен ли проект? При изменении каких основных параметров его осуществление становится нецелесообразным?

  • 44. Дайте определение риску инвестиционного проекта, отметьте риски инвестирования в недвижимость.
  • 45. Укажите методы анализа рисков инвестиционного проекта.
  • 46. Инвестиционный проект оценивается при трех возможных условиях реализации. Соответствующие значения ЧДД составляют, ден. ед.: +200, +50, -200. Вероятности этих условий равны соответственно 0,3; 0,3 и 0,4. Оцените ожидаемый чистый дисконтированный доход и его рискованность.
  • 47. Рассчитайте показатели чувствительности ЧДД к изменению различных факторов, внесите в таблицу и проранжируйте их.

Параметр

Изменение фактора, %

Базовый

чдд

Новый

чдц

Изменение

чдд,%

Ставка арендной платы

20

1 000

1 900

Объем вакантных площадей

10

1 000

800

Налог на прибыль

5

1 000

950

48. Значение накопленного ЧДД по базовому варианту инвестиционного проекта составило 1 000 ден. ед. Проведите ранжирование рисков, которые описываются вариацией параметров, по уменьшению степени значимости для проекта. Отобразите на графике результаты анализа чувствительности:

Наименование варьирующего параметра, описывающего риск проекта

Текущее значение ЧДД, ден. ед.

Увеличение стоимости проекта на 10 %

600

Падение спроса на услуги со стороны ретейле- ров на 20 %

400

Рост операционных затрат на 10 %

700

49. Общая сумма инвестиционных ресурсов, необходимых для финансирования проекта девелопмента, составляет 610 млн руб. Норма прибыли на инвестируемый капитал 28 %, ставка налога на прибыль 20 %.

Источник финансирования

Ва

риант, %

А

Б

В

Собственные средства девелопера

100

63

82

Внешние источники:

  • - банковский кредит
  • - облигационный заем

-

37

18

Банковский кредит может быть предоставлен под 20 % годовых, облигационный заем выпускается под 16 % годовых. Определите оптимальный вариант источников формирования инвестиционных ресурсов для финансирования проекта.

50. Возможны следующие варианты структуры источников финансирования инвестиционного проекта:

Показатель

Вариант, %

А

Б

В

Г

д

Доля собственных средств

50

90

80

70

60

Доля заемных средств

25

10

10

20

20

Доля привлеченных средств

25

-

10

10

20

Цена собственного капитала

13

14

14

15

16

Цена заемных средств

12

15

17

15

19

Цена привлеченных средств

10

12

14

16

Определите оптимальную структуру источников финансирования проекта.

  • 51. Предприятие планирует произвести реконструкцию складского помещения площадью 16 000 м". В среднем затраты составят 35 тыс. руб. за м2. В балансе предприятия имеется нераспределенная прибыль в размере 40 млн руб. и накопленная амортизация - 10 млн руб. С целью определения оптимальной схемы финансирования проекта рассмотрите условия кредитования двух коммерческих банков:
    • - банк А: срок кредитования 6 лет, 12 % годовых, ежеквартальные аннуитетные платежи;
    • - банк Б: срок кредитования 8 лет, 11 % годовых, ежемесячные аннуитетные платежи.
  • 52. Девелопер планирует реализацию инвестиционного проекта, внутренняя норма доходности которого 20 %. Для его реализации возможны следующие варианты структуры источников финансирования:

Источник средств

Вариант А

Вариант Б

Сумма, тыс. руб.

Цена,

%

Сумма, тыс. руб.

Цена,

%

Собственные средства

200 000

15

200 000

15

Банковский кредит

150 000

20

Облигационный заем

250 000

8

Выпуск акций:

  • - привилегированных;
  • - обыкновенных

60 000 340 000

  • 12
  • 16

Определите, какой вариант структуры источников финансирования инвестиций является целесообразным.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >