УПРАВЛЕНИЕ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Формирование портфеля недвижимости: цели, принципы и факторы

Портфель недвижимости - целенаправленно сформированная совокупность объектов недвижимости, объединенных инвестором с целью получения дохода, в условиях изменяющейся рыночной среды в соответствии с разработанной инвестиционной политикой.

Управление портфелем недвижимости - это совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков [14, с. 234-240].

Основная цель формирования портфеля недвижимости - обеспечение реализации основных направлений политики инвестирования путем подбора наиболее доходных и безопасных инструментов в условиях меняющегося рынка недвижимости. Можно обозначить следующие конкретные цели формирования портфеля недвижимости.

  • 1. Обеспечение определенного уровня доходности в текущем периоде предполагает получение регулярного дохода в текущем периоде, как правило, с заранее установленной периодичностью (данная цель является основной при формировании портфеля, особенно в ситуации краткосрочного размещения средств) за счет:
    • - постоянного устойчивого потока арендных доходов;
    • - текущего дохода от организации и ведения бизнеса.
  • 2. Обеспечение прироста инвестируемого капитала в долгосрочной перспективе обеспечивается при инвестировании средств в перспективную недвижимость, которая имеет потенциал увеличения стоимости во времени в случаях:
    • - реконструкции объекта недвижимости и его последующей продажи;
    • - получения дохода от реализации построенных новых объектов целиком или по частям.
  • 3. Обеспечение минимизации уровня рисков, связанных с инвестированием, означает неуязвимость инвестиций в недвижимость от потрясений на финансовом рынке.

Учитывая альтернативность инвестиционных целей, невозможно добиться их одновременного достижения, поэтому инвестор при формировании портфеля недвижимости должен установить приоритет определенной цели.

При первоначальном формировании портфеля недвижимости должны быть решены следующие задачи:

  • - определены ключевые параметры инвестиционной политики;
  • - выявлены финансовые возможности инвестора;
  • - установлены размер и структура портфеля недвижимости;
  • - исследованы текущая ситуация на рынке недвижимости и наблюдаемые на нем тренды но каждому сегменту;
  • - выявлены конкуренты на рынке недвижимости.

Рассмотрим основные принципы построения портфеля недвижимости. К ним относятся следующие:

  • - принцип обеспечения реализации инвестиционной стратегии, определяющий соответствие целей формирования портфеля недвижимости целям инвестора;
  • - принцип обеспечения соответствия портфеля инвестиционным ресурсам, означающий, что объем и структура источников финансирования должны быть сбалансированы;
  • - принцип оптимизации соотношения доходности и риска, предусматривающий достижение баланса между типами объектов недвижимости, включенных в портфель, достигаемого путем диверсификации портфеля;
  • - принцип оптимизации соотношения доходности и ликвидности, предполагающий выбор оптимальной структуры портфеля с точки зрения соблюдения пропорций между показателями его доходности, с одной стороны, и показателями ликвидности и долгосрочной кредитоспособности инвестора - с другой;
  • - принцип обеспечения управляемости портфелем, предполагающий наличие профессиональных управленцев, менеджеров и аналитиков, способных оперативно реагировать на рыночные изменения.

Проблема сбалансированности портфеля недвижимости решается чаще всего с помощью его диверсификации, т.е. распределения инвестиционного бюджета между объектами различного типа или локации. Диверсификация ограничивает подверженность портфеля какому-либо риску, связанному с владением одним единственным элементом. Однако в условиях современного развития технологий анализа невозможно проанализировать абсолютно все факторы, влияющие на гот или иной объект недвижимости. Таким образом, даже при очень тщательном подходе к процессу отбора активов некоторые связи могут выпасть из поля зрения аналитика, тем самым снижая эффективность создаваемого им портфеля.

Инвестор также должен учитывать большое число различных свойств недвижимости (высокую стоимость одного объекта, сложность процесса финансирования и приобретения объекта и т.д.), которые влияют на уровень доходности конкретного объекта, а значит, и всего портфеля. Количество факторов, которые необходимо учитывать при формировании портфеля, прямо пропорционально количеству элементов в нем. Поэтому при прямом увеличении количества элементов в портфеле или его дроблении задача по учету всех факторов становится сложной и трудоемкой, особенно когда необходимо учесть факторы, связывающие разные активы в портфеле инвестора.

Выделим три модели диверсификации портфеля недвижимости по наиболее значимым параметрам (факторам).

  • 1- я модель - диверсификация по типу недвижимости. Различные типы объектов отличаются между собой по следующим позициям:
    • - по уровню рентной доходности;
    • - темпу роста ставки капитализации;
    • - доступности финансовых ресурсов;
    • - степени рисков и др.
  • 2- я модель - диверсификация по локализации недвижимости. Для локальных рынков недвижимости помимо макроэкономических рисков свойственны и региональные специфические риски, вероятность проявления которых на территории страны может значительно варьировать. Также возможно формирование мультивалютного портфеля недвижимости, в котором помимо объектов на территории РФ могут быть представлены объекты за рубежом.
  • 3-я модель - диверсификация по типу дохода инвестора. В этом случае в портфель следует включать объекты недвижимости, которые обеспечивают два вида доходов:
    • - объекты, имеющие высокий операционный доход;
    • - объекты, имеющие высокий потенциал капитализации.

Последние годы в России развивается финансовое инвестирование в недвижимость, позволяющее мелким инвесторам вкладывать средства в крупную недвижимость. Речь идет о закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости (ПИФ). Вход в ПИФы и выход из них происходит через покупку и продажу паев, получение доходов происходит ежегодно, при этом управление активами осуществляется профессиональными управляющими, которые самостоятельно взвешивают «доходность - риск» инвестиционного портфеля. Диверсифицируя портфель, управляющая компания ПИФ размещает средства в различные объекты, среди которых одновременно могут быть коммерческая и жилая, офисная и складская недвижимость и др.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >