ДОХОДНОСТЬ И РИСКИ ПОРТФЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Полный доход от инвестирования в портфель недвижимости за определенный промежуток времени складывается из операционного (текущего) дохода, который получает инвестор в виде арендных (рентных) платежей и капитализации, формирующейся в результате возрастания стоимости недвижимости.

Полный доход - абсолютный показатель, который не отражает эффективность инвестиций в недвижимость, поэтому практическое применение находит процентный показатель доходности, служащий ориентиром в принятии решения об инвестировании.

Ожидаемая доходность портфеля недвижимости Дож определяется по формуле

где Д. - норма доходности при /-ом сценарии развитии экономики; р. — вероятность наступления /-го сценария развития экономики, %; п - число прогнозируемых сценариев развития.

Для расчета ожидаемой доходности составляется распределение вероятностей доходов в зависимости от состояния рынка. Вероятности могут определяться экспертным, статистическим или комбинированным способами.

Экспертный способ основан на обработке мнений опытных специалистов. К нему прибегают при отсутствии статистической информации. Статистический способ базируется на анализе похожих ситуаций в прошлом. Изучается статистика потерь и прибылей, устанавливается величина и частота получения экономической отдачи и составляется наиболее вероятный прогноз на будущее. Комбинированный способ представляет собой комбинацию статистического и экспертного методов.

Инвестор стремится вложить средства в наиболее доходные активы. Но неопределенность будущего значения доходности сопровождается риском, связанным с инвестированием в недвижимость.

На этапе формирования портфеля управляющий может выявить и снизить многие его риски. Далее приведены некоторые риски, которые могут быть снижены при адекватном подходе к выбору элементов портфеля[1]:

  • 1) сильная зависимость элементов портфеля от одного экономического фактора (например, преобладание в пуле арендаторов портфеля компаний одной экономической отрасли);
  • 2) сильная корреляция показателей доходности и риска между элементами (объекты недвижимости одного класса, расположенные в одном регионе, как правило, имеют сильную корреляцию рисков, что увеличивает риск портфеля);
  • 3) риск снижения конкурентоспособности портфеля (большое будущее предложение способно снизить привлекательность портфеля при гомогенности объектов недвижимости в нем);
  • 4) риск недостаточного финансирования (управляющий может снизить этот риск, критично анализируя денежные потоки портфеля или выстраивая стресс-модели).

В настоящее время существует большое число различных методов измерения риска. Некоторые участники рынка используют свои собственные модели оценки риска, в том числе проводят стресс-тесты портфелей, некоторые прибегают к использованию стандартных, широко распространенных методов. Однако основной целью всех видов теорий и моделей является оценка риска и доходности портфеля. При всем многообразии методов и моделей все сводится к нескольким основным способам оценки риска портфеля. Рассмотрим некоторые из них[2]:

Анализ стандартного отклонения - наиболее распространенный во всем мире метод оценки риска, в основе которого лежит научная работа Гарри Марковица.

Измерение риска основано на построении вероятного распределения значений доходности и исчислении стандартного отклонения от средней доходности. Стандартное отклонение а является мерой риска и рассчитывается по формуле

где Д. - норма доходности объекта недвижимости при /-ом сценарии развития экономики, %; Д - средняя норма доходности объекта недвижимости, %; р, - вероятность наступления /-го сценария развития экономики, %.

Однако применение данного метода осложнено двумя допущениями: будущие доходности должны иметь нормальное распределение, инвестор должен стремиться к избеганию риска. Так или иначе, большинство современных моделей оценки рисков построено на основании этой модели или на какой-либо ее части.

Анализ максимального снижения стоимости - метод, нс имеющий ограничений на вид распределения доходностей и отношение инвестора к риску, часто применяемый в техническом анализе на рынке ценных бумаг. Данная модель позволяет сравнить амплитуду колебаний прогнозируемых доходностей в разных портфелях, тем самым дает возможность инвестору сравнить различные портфели с точки зрения перепадов доходности как меры риска.

  • [1] Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости : учеб, пособие. - М. : Инфра-М 2008. - С. 240. 170
  • [2] Скосырских О.В. Управление риском портфеля недвижимости //Российское предпринимательство. - №7 Вып. 1(162). - 2010. - С. 114—
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >