Наука о недвижимости

До сих пор наука недвижимости не рассматривается как самостоятельная отрасль знания. Это особенно удивляет, если осознать, что вся человеческая деятельность так или иначе реализуется через посредство объектов недвижимости. На более важное место по значимости, наверное, можно поставить только потребность человека в пище.

Если отойти от официальных названий, то, вероятно, самым актуальным вузом был бы некий университет питания и недвижимости. Вне всякого сомнения, без этих двух направлений никакая иная деятельность человека просто невозможна.

Пока же руководство гуманитарных вузов с трудом осознает необходимость создания факультетов и кафедр недвижимости, не говоря уже о самостоятельных вузах, ориентированных на образовательный процесс и исследования в этой области.

Сфере недвижимости предстоит большой путь, прежде чем в нашей стране она будет признана в качестве самостоятельного научного направления.

Ваше профессиональное восприятие должно базироваться не только на конкретных ситуациях с конкретными объектами недвижимости, но и на более широком понимании проблемы. Очень полезно рассуждать и спрашивать себя, почему именно так развивается территория нашего города и страны, какие экономические интересы подталкивают развитие в том или ином направлении. Возможно, в будущем вы станете профессионалом в области государственной политики по развитию территории нашей страны, будете решать вопросы городского развития, заниматься реализацией различных государственных и муниципальных программ в сфере недвижимости.

Один из приоритетных вопросов развития нашей страны — создание конкурентных преимуществ, формирование основ для возможного прорыва России и ее вхождения в число ведущих стран мира. У России богатейшая территория, однако люди расселены на ней непропорционально, имеется существенный разрыв в уровне и качестве жизни на разных территориях нашей страны. Идея эффективного территориального развития — это национальный проект будущего, который должен транслироваться лидерами наряду с агитацией за здоровый образ жизни, качественное образование и устойчивое развитие.

На государственном уровне мы собираемся повысить привлекательность освоения отдельных территорий нашей страны, при этом даже не располагаем базовыми учебными пособиями, которые отвечали бы на вопросы, какими мотивами движим человек при выборе места для жизни и собственной деловой активности. Мы разрабатываем программы стимулирования переселения, не принимая в расчет исконные экономические потребности человека. Человек со своей семьей потянется не просто к земельному участку на праве собственности, но к совокупности факторов и условий, способных удовлетворить его потребности. Великий российский архитектор и мыслитель Вячеслав Глазычев говорил: «Бесконечно важно уяснить, как, каким образом в ряде случаев при работе над управлением территориальным развитием удается создать точки уравновешенности между публичным благом и эгоистическими интересами лиц, групп, корпораций и целых муниципальных сообществ»[1].

Мы часто недовольны тем, как развиваются наши города; недоумеваем, почему появляются или исчезают те или иные объекты недвижимости, и удивляемся, почем}' именно так, а не иначе осваивается городское пространство. Нередко наши представления о комфортной городской среде не сходятся с представлениями тех, кто создает ее для нас. Как правило, это объясняется стандартными причинами: исторические особенности российской системы государственного и муниципального управления; отсутствие финансовых ресурсов и ограниченность бюджетных возможностей; экономические проблемы мирового и российского уровня; коррупция; алчность застройщиков; низкий уровень вовлеченности населения в вопросы развития городских территорий; последствия социалистического эксперимента на территории нашей страны и др.

В поисках рецептов исправления ситуации в области развития городских территорий можно двигаться прямо по перечисленным проблемам: в очередной раз реформировать систему управления строительством и экономическим развитием страны; ужесточать борьбу с коррупцией; пересматривать систему межбюджетных отношений; совершенствовать механизмы контроля за деятельностью застройщиков. Безусловно, все эти направления должны прорабатываться, однако настало время несколько иначе поставить проблему и, соответственно, разрешить накопившиеся противоречия. В этом нам может помочь взгляд на причины неэффективного развития городов с позиции экономической науки. Поясним это утверждение.

Окружающая нас городская среда — это материальное воплощение экономических интересов многочисленных участников процессов развития территорий, создания и трансформации объектов недвижимости. Как }шит экономическая наука, в процессе жизнедеятельности человек постоянно решает вопросы удовлетворения своих потребностей разного уровня с учетом имеющихся ограниченных ресурсов. Каждый субъект хозяйственных отношений продвигается к своим целям, стремясь при этом затрачивать меньше ресурсов, зачастую перекладывая издержки на других. Выражаясь бухгалтерским языком, человек всегда склонен сохранять активы за собой и перекладывать обслуживание обязательств и обременений на других.

Все то, что материализовалось в нашей городской среде как некрасивое, неуместное, неудобное, нефункциональное, появилось не само по себе. Это не результат природной стихии, а продзлсг человеческой деятельности, причем деятельности экономической. Экономические интересы в пространстве постоянно входят в конфликт, причем часто сталкиваются стороны в разных «весовых категориях». Например, потребности одних людей в культурном и эстетическом развитии конфликтуют с целями других получить доход на капитал путем соответствующего преобразования земельного участка.

Баланс интересов можно поддерживать, опираясь на эффективное законодательство, путем санкций и штрафов, посредством системной борьбы с коррупцией. Однако всё это малоэффективно, пока нет понимания экономической природы конфликта или возникшего пространственного искажения. Анализ экономических интересов сторон позволит бороться с исходными причинами, а не со следствиями.

Чтобы научиться определять экономические интересы в отношении объектов недвижимости и вовремя предлагать рынку свои услуги, необходимо с экономической точки зрения рассматривать понятие недвижимости и основы территориального развития, что мы и сделаем в данном учебнике.

  • [1] Глазычев В.Л. Город без границ. М.: Издательский дом «Территориябудущего», 2011. С. 9.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >