Про интересы в зарубежном праве

Англосаксонская система права заслуживает того, чтобы черпать из нее примеры. Одна из основных задач англосаксонского права, наряду с обеспечением справедливости, заключается в содействии экономической эффективности рыночных отношений. Любой судья в системе прецедентного права осознает, что его решение, мотивированное благими целями обеспечить справедливость, может подорвать экономическую эффективность и даже демотивировать хозяйствующих субъектов в будущем. Именно поэтому безграничное стремление к восстановлению справедливости обретает экономические рамки.

Вынося решение в каждом конкретном случае, судья обязательно вникает в мотивы, которыми руководствовались стороны в спорной ситуации. Мы часто трактуем прецедент как образец или шаблон, однако это верно лишь отчасти. Каждое конкретное дело подразумевает исследование мотивов поведения сторон, а также их изначальных экономических интересов. Только поняв, какие интересы сконцентрированы вокруг объекта собственности, можно применять ту или иную линию аргументации, которая, возможно, уже использовалась судами при разрешении предыдущих споров.

Количество комбинаций интересов, которые могут сталкиваться в отношении объектов недвижимости, бесконечно, а значит, что споры не могут разрешаться по шаблонам. Однако уместность той или иной аргументации при нахождении аналогий, равно как и обоснование, что речь идет об аналогичной ситуации, позволяет строить некие универсальные модели, по которым впоследствии разрешаются споры.

Таким образом, отправной точкой нашего исследования станет понимание того, что удовлетворение ряда человеческих потребностей может воплощаться в конкретных местах, имеющих материальную форму. Способом фиксации этих мест является понятие земельного участка, как пока предварительно и будем его называть. [1]

Здесь нам также предстоит понять, как и почему (а точнее, сначала почему, а потом как) удовлетворение человеческих потребностей в той или иной мере воплощается в конкретных местах и материальных формах, создается ли недвижимость под потребности или, наоборот, существующая недвижимость притягивает желающих удовлетворить свои потребности.

Далее, представив, что земельный участок — это способ фиксации конкретного места, где может быть сконцентрировано удовлетворение тех или иных потребностей, мы понимаем, что разные места по-разному удовлетворяют эти потребности, а значит, обладают и разной полезностью. Экономисты измеряют полезность понятием стоимость.

Почему одно место более привлекательно, чем другое; могут ли участки быть привлекательны по-разном}^ для разных видов человеческой активности; возможно ли создавать и добавлять стоимость недвижимости; что такое деньги; как стоимость связана с понятием цены — все эти вопросы нам предстоит обсудить, перед чем перейти к понятию рынка недвижимости как места, где формируется цена.

При рассмотрении понятия рынка недвижимости необходимо обратиться к специфике рынка недвижимости и факторам, определяющим его развитие. Именно здесь уместно раскрыть влияние и роль государства, экономической, региональной, финансовой (в том числе налоговой) и денежно-кредитной политики. В данной работе, которая не посвящена исследованию упомянутых направлений государственной политики, мы обратимся к ним как к важнейшим факторам, определяющим наличие, состояние и развитие рынка недвижимости.

Далее логика подсказывает, что развитие объекта недвижимости — это непрерывный повторяющийся цикл, подразумевающий участие большого количества заинтересованных сторон, системное вовлечение которых возможно, если есть некая организующая сила под названием девелопер, а соответствующая деятельность именуется девелопментом недвижимости (от англ, development — развитие).

Девелопмент недвижимости не может происходить в отношении только конкретного места размещения объекта недвижимости, он должен вписываться в контекст окружающей среды. Это значит, что завершающим этапом исследования в области экономики недвижимости должна стать политика по развитию города и территории как стремление государства и органов местного самоуправления обеспечить эффективную концентрацию деловой активности и ресурсов на конкретной территории, что должно материально воплотиться в создании соответствующих объектов недвижимости на данной территории.

Представим логику и структуру изложения предмета «Экономика недвижимости и развитие территорий» в шести основных последовательно развиваемых блоках (см. рисунок). Правая стрелка направлена вверх, что означает, что цикл развития повторяется и развивается в логике как «от развития объекта к развитию территории», так и от «развития территории к развитию объекта». Само собой, каждый из шести блоков включает важные темы вспомогательного характера.

В качестве отправной точки и первого направления исследования мы выделили понимание, что значительная часть человеческих потребностей различных уровней может быть удовлетворена в конкретных местах, су- ществзчощих в материальной форме. Воплощением этой фиксации, собственно, и является понятие недвижимости с ее исходным звеном — земельным участком.

Логика и последовательность раскрытия основных вопросов предмета «Экономика недвижимости и развитие территорий»

Однако не совсем правильно, признав этот факт и подчеркнув огромное значение недвижимости в жизни человека, сразу перейти к сфере земельных отношений. С одной стороны, было бы банальностью снова описывать уровни человеческих потребностей, комментировать известную пирамиду потребностей А. Маслоу[2] и заново обосновывать, что человек оказывается перед проблемой выбора в условиях ограниченно доступных ресурсов. С другой стороны, нельзя игнорировать тот факт, что сама природа человека толкает его на постоянный поиск вариантов удовлетворения своих потребностей. Отсюда, во-первых, интерес представляет вопрос специфики удовлетворения потребностей. Когда человек тянется к обладанию недвижимостью, она сама, по сути, становится способом удовлетворения потребностей человека. Во-вторых, необходимо рассмотреть недвижимость именно как сосредоточение интересов людей. Первая группа вопросов потребует экскурса к истокам понятия «присвоение» и категории собственности как исходных явлений, характеризующих природу человека, вторая — более пристального внимания к определению недвижимости (особенно в зарубежных трактовках) прежде всего как места концентрации интересов людей и уже потом как способа прикрепления каких-либо предметов к земельном}' участку.

Как уже отмечалось, земельный участок — это некий способ фиксации и идентификации того места, где происходит удовлетворение потребностей людей и, возможно, соприкосновение тех или иных интересов. Нам предстоит отойти от представления о земельном участке просто как об ограниченной поверхности, пятне или плоскости. Мы представим его в трехмерном пространстве. Если бы мы писали пособие по землеустройству или организации межевания, то мы бы ограничились вопросами определения и учета границ земельного участка. Однако поскольку это труд по экономике недвижимости, то вопрос местоположения интересен только в связи с деятельностью, которая на нем наиболее уместна, возможна и, естественно, эффективна. Вот откуда происходит целое прикладное направление под названием «Выбор варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка», или концепция Best Use в английском звучании.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка — это своеобразный мост, связующее звено, ведущее к фундаментальному вопросу стоимости.

  • [1] Oxford Dictionary of Law / ed. by J. Law, E. A. Martin. 7th edition.Oxford University Press, 2013. P. 453.
  • [2] Желающие могут освежить в памяти концепцию А. Маслоу в большинстве учебников по экономической теории или маркетингу. См., например: Станковская И.К., Стрелец ИЛ. Экономическая теория: Полныйкурс MBA. М.: Рид Групп, 2011. С. 23—25.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >