О торговле правами на использование воздушного пространства

Известный американский девелопер, а ныне (2017 г.) Президент США Дональд Трамп в своей книге «Искусство заключать сделки» пишет: «Я намеревался получить у них право на использование воздушного пространства над их зданием, которое располагалось прямо рядом с „Бон- вит“, на углу 57-й улицы и Пятой авеню. В результате у меня появился бы участок в смежных функциональных зонах города, что давало мне возможность построить гораздо более крупное здание...»{Трамп Д.Дж. Искусство заключать сделки. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. С. 110).

Градостроительное регулирование путем ограничений на освоение воздушного пространства — это отличный пример экономического регулирования плотности и высотности застройки. Без регулирования пользования воздушным пространством над земельными участками в крупнейших деловых центрах застройка превратилась бы в каменные джунгли, небоскребы просто стояли бы плотным лесом и заслоняли друг друга. Если хочешь максимально осваивать земельный участок, то выкупай права использования воздушного пространства у соседних землепользователей, что, соответственно, гарантирует, что на их участке уже не появится небоскреб аналогичной высоты.

Однако обширная практика такого рода дел, местами создающая абсурдные иски, постепенно выработала определенные принципы и универсальные подходы к установлению принадлежности воздушного столба над земель- 1 [1]

ным участком. Сам факт вторжения в пространство признавался таковым, если нарушал типичное использование земельного участка. Как сформулировал судья в деле Baron Bernstein of Leigh v Skyviews&General Ltd. [1978]a:

Проблема в том, чтобы найти баланс между правом собственника получать удовлетворение от использования земельного участка и прав общественности извлекать пользу из всего, что наука сейчас предлагает в области использования воздушного пространства. По моему мнению, этот баланс определяется лучше всего путем ограничения прав собственника воздушного пространства над земельным участком на такую высоту, которая необходима для типичного использования этого участка и построек, расположенных на нем... (перевод наш. — М.К.).

Так, при оценке фактов вторжения в воздушное пространство над земельным участком начал успешно применяться принцип баланса удобств.

Полезность доктрины пространства или пересечения пространств сложно переоценить. Кроме того, она позволяет решать актуальнейшие вопросы, связанные с загрязнением окружающей среды смежными землепользователями и иными формами воздействия на объекты. В этом плане стоит выделить дело St Helens Smelting Со v Tipping [1865][2] [3] о загрязнении и причинении неудобств соседством. Выделим часть заключения судьи именно в аспекте причинения неудобств:

...желательно различать ситуации, когда предполагаемое неудобство привело к материальному ущербу для собственности, а когда — к чьему-либо личному дискомфорту. Что касается последнего, то личные неудобства и нарушение чьего-либо наслаждения комфортом, тишиной и свободой, всего того, что затрагивает органы чувств, могут быть признаны неудобством только после изучения всех обстоятельств, связанных с данным местом. Если человек живет в городе, то он сознательно подвергает себя всем последствиям деловых операций, которые могут осуществляться в непосредственной близости... необходимых для выгоды жителей города и общественности в целом... Но если определенные занятия одного человека имеют место в непосредственной близости от другого и результат этой деятельности... наносят материальный ущерб собственности, тогда на первый план выходят соображения иного рода... (перевод наш. — М.К.).

  • [1] Kelsen v Imperial Tobacco Со [1957] 2 QB 334.
  • [2] Baron Bernstein of Leigh v Skyviews&General Ltd. [1978] 1 QB 479.
  • [3] St Helens Smelting Co v Tipping [1865] 11 HL Cas 642.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >