Центральный банк и рынок недвижимости

Еще один недооцененный вопрос в отечественной научной литературе — взаимосвязь политики центрального банка и рынка недвижимости. Существует стереотип, что рынок недвижимости — это реальный материальный сектор, а центробанк со своей денежно-кредитной политикой и мерами банковского надзора — сфера финансово-кредитная, лишь опосредованно влияющая на рынок недвижимости. О тотальности этого опосредованного влияния через процентную политику мы уже говорили.

Одной из проблем современного Центрального банка России является мониторинг действия так называемых трансмиссионных каналов, которые позволяют оценить эффективность регулирующего воздействия на реальную экономику. Как нам понять, что, например, увеличение денежной массы за счет снижения процентных ставок или приобретения ценных бумаг, иностранной валюты и драгоценных металлов у коммерческих банков привело не просто к увеличению ликвидности крупнейших игроков московского рынка, а отразилось на ликвидности и кредитной активности по всей стране?

Можно выделить две основные проблемы в функционировании трансмиссионного механизма. Во-первых, это оценка взаимосвязи изменений банковской ликвидности и объема денежной массы с развитием операций кредитования реального сектора экономики. Во-вторых, необходимость удостовериться, что воздействие Центрального банка имело эффект в конкретных регионах страны. По какому показателю нам следует судить об эффективности денежно-кредитной политики Центрального банка в конкретном регионе или на конкретной территории? Например, рост количества операций банков по кредитованию не гарантирует развитие той территории, на которой эти банки находятся. Увеличение остатков на всех видах счетов юридических и физических лиц тоже не всегда свидетельствует, что они будут инвестированы на этой территории и принесут ей долгосрочное благо.

По нашему мнению, именно рынок недвижимости является индикатором деловой активности и показателем регионального или территориального развития, который напрямую связан с применением инструментов денежно-кредитной политики и отражает уровень развития конкретной территории.

Сущность денежно-кредитной политики заключается в том, что государство в лице центрального банка воздействует на объем денежной массы в обращении. Естественно, ее сокращение приводит к дефициту и, соответственно, к стремлению держателей активов трансформировать свою собственность в ликвидные платежные средства — деньги. Классических инструментов расширения-сжатия денежной ликвидности рынка не так много. Это процентные ставки по кредитам центрального банка, предоставляемым коммерческим банкам; обязательные резервы, которые банки обязаны держать в центральном банке и операции на открытом рынке, когда центральный банк приобретает или продает те или иные инструменты (ценные бумаги, драгоценные металлы, иностранная валюта, права требования и т.п.) банкам, тем самым увеличивая или уменьшая их ликвидность.

Все эти процессы, естественно, влияют и на рынок недвижимости. Во-первых, любые изменения процентных ставок влекут за собой изменение стоимости инвестиционных проектов в сфере недвижимости и переоценку текущей стоимости будущих денежных потоков от коммерческого использования действующих и планируемых объектов недвижимости. Во-вторых, появление более привлекательных финансовых инструментов способствует выходу ряда инвесторов из проектов в сфере недвижимости, что увеличивает предложение на рынке объектов недвижимости и проектов. В-третьих, банки и иные кредитно-финансовые институты пересматривают свою кредитную политику в отношении объектов недвижимости. А как мы отмечали, одна из особенностей недвижимости и, как следствие, рынков недвижимости — это длинные и специальные циклы финансирования, условия которого в результате определяют стоимость проекта.

Эти изменения приобретают масштабный характер при наличии широких слоев массовых заемщиков (например, при ипотечном кредитовании), которые могут изменить свои планы и при благоприятном изменении ставок предъявить повышенный спрос на недвижимость, а при повышении ставок — даже отказаться от ранее приобретенных объектов, что увеличит их предложение на рынке.

Таким образом, любые изменения в государственной денежно-кредитной политике (а они выражаются в изменениях процентных ставок на рынке и банковской ликвидности) немедленно воздействуют на всех участников рынка недвижимости, вынужденных корректировать свои планы. Произойдет ли эта коррекция в интересах экономического человека, будет ли способствовать более эффективном}' освоению пространства, добавит ли мотивации собственникам и пользователям недвижимости увеличивать свою активность — это вопросы направления денежно-кредитной политики, которая может быть сдерживающей (увеличение ставок, сжатие ликвидности) или экспансионистской (разогрев деловой активности путем снижения процентных ставок и увеличения денежной массы).

Еще одно направление, которое входит в сферу ответственности центрального банка и непосредственно влияет на развитие рынка недвижимости, — это банковский надзор. Казалось бы, какая связь между мерами центрального банка по защите вкладчиков и кредиторов коммерческих банков и развитием рынка недвижимости? На самом деле в рамках банковского надзора центральный банк вырабатывает систему показателей для банков, которые призваны ограничить кредитование операций под залог недвижимости или девелоперских проектов в целом.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >