Понятие и участники процесса развития недвижимости и территорий

Девелопмент (развитие) объекта — это повторяющиеся циклы, которые определяются не только физическим и функциональным состоянием объекта, но и меняющимися потребностями людей, требующими на том или ином историческом этапе определенного способа организации пространства. Смена циклов деловой активности выступает одной из причин преобразования объекта или территории, что всегда подразумевает вовлечение большого количества заинтересованных лиц, удов л ет в о р е н и е интересов которых возможно только при наличии некой организующей силы — профессионального девелопера.

В общем смысле девелопмент недвижимости представляет собой вид деятельности, направленный на преобразование объекта недвижимости с целью формирования его дополнительной стоимости.

Разнообразие определений девелопмента недвижимости представлено в прил. 9. Можно встретить толкования девелопмента как способа разрешения противоречий между потребностями людей и качеством объектов недвижимости; как преобразования, направленного на максимизацию дохода собственника или пользователя объекта; как качественного преобразования и др.

Следует различать девелопмент как управленческий процесс и как экономическое явление. Само собой, девелопмент включает определенные стадии, однако экономическое определение не должно подменяться управленческим. В рамках экономического толкования рассматриваются сущностные характеристики девелопмента, раскрывающие его способность зщовлетворять меняющиеся общественные потребности.

Девелопмент недвижимости представляет собой не частный процесс, ограниченный рамками конкретного земельного участка, а элемент преобразования общей материальной среды. Среди важнейших внешних факторов, которые девелоперу следует познавать на самом раннем этапе развития, можно выделить: народнохозяйственное значение девелопмента; макроэкономические показатели, которые определяют эффективность процессов девелопмента; градостроительная политика; государственное регулирование; социальная среда; инфраструктура; вопросы экологии и устойчивого развития; процессы глобализации и развития технологий.

В определенной степени девелопмент недвижимости в методологическом плане постигла та же участь, что и экономику недвижимости: исследователи только частично анализирует его сущность, как правило, сводя его к управленческому процессу. Девелопмент изучается преимущественно в рамках менеджмента и понимается как набор определенных стадий преобразования незастроенного земельного участка или существующего объекта с целью создания дополнительной стоимости объекта. Например, Дэвид Исаак, Джон О’Лири и Марк Дейли в работе «Девелопмент недвижимости. Оценка и финансирование»[1] отмечают:

Процесс девелопмента имеет также более широкий экономический контекст, в котором вклад девелопера может рассматриваться как восстановление местной экономики и использование активов в воспроизводственных процессах, которые генерируют экономический рост.

Экономисты-кейнсианцы подтвердят, что в период рецессии государство должно инвестировать в крупные инфраструктурные и строительные проекты, чтобы создавать экономический мультипликатор. С учетом этой перспективы от государства ожидаются инвестиции или в крупные строительные проекты типа скоростных железнодорожных магистралей с высокой пропускной способностью или сети аэропортов... (перевод наш. - М.К.).

Таким образом, девелопмент недвижимости — это важнейший сектор экономики, так как он предъявляет спрос на землю, здания, рабочую силу, капитал, машины и оборудование. Экономические циклы с позиции девелопера — это спрос на пространство для соответствующего вида деятельности. Как отмечают вышеупомянутые авторы, настоящим вызовом для девелоперов является создание объектов, которые бы удовлетворяли клиента по стоимости, качеств}' и времени. Негативное влияние на экономический рост могут оказать сбои в обеспечении хозяйствующих субъектов объектами недвижимости надлежащего качества и требуемого количества.

На наш взгляд, понимание девелопмента как процесса и как экономического явления удачно сочетается в работах классика науки о недвижимости Джеймса Грас- кэмпа1, основоположника междисциплинарного подхода к девелопмент}' недвижимости.

Интересен подход Д. Граскэмпа к определению недвижимости и девелопмента. Он, в частности, отмечает[2] [3]:

Недвижимость может быть в общем определена как место, выделенное человеком и зафиксированное географически под осуществление деятельности в определенный период времени.

К трем измерениям пространства (длина, ширина и высота) в случае с недвижимостью добавляется четвертое — время, а именно период владения и извлечения выгоды. Это некая пространственно-временная характеристика... Фундаментальный элемент в недвижимости заключается в том, что каждая пространственно-временная единица имеет соответствующую стоимость, выраженную в деньгах... Создание и управление этими пространственно-временными единицами называется девелопментом... (перевод наш. — М.К.).

Девелопмент представляет собой процесс создания объектов, удовлетворяющих потребности людей, и должен рассматриваться в контексте окружающей среды и наблюдаемых экономических и общественно-политических явлений. Именно поэтому важно толковать девелопмент не просто как процесс создания стоимости для конкретного инвестора и потребителя, а как взаимодействие и пересечение интересов различных групп заинтересованных лиц или, в представлении Д. Граскэмпа, трех систем — предпринимательской, политической и социальной.

Ряд зарубежных авторов (например, Д. Граскэмп1 и Д. Делисль[4] [5]) выделяют три основных группы, взаимодействующих и взаимосвязанных в девелоперском процессе: потребители пространства, производители пространства, создатели общественной инфраструктуры.

К этой группе относятся прямые (собственники и арендаторы недвижимости) и косвенные потребители (посетители объектов недвижимости, покупатели, клиенты), которые используют объект недвижимости как промежуточное звено для получения доступа к желаемой услуге или товару. Наличие и развитие этой группы, собственно, и определяет, каким будет девелопмент и, как следствие, окружающая среда, ведь именно для удовлетворения потребностей ее представителей и организуется процесс девелопмента. В этой группе авторы выделяют коллективных потребителей (например, приобретающие пространство под размещение объектов инфраструктуры или под создание объектов при проведении крупных спортивных мероприятий); будущих потребителей (предвидящих спрос и резервирующих пространство под будущее развитие объекта и прилегающих территорий); текущих потребителей пространства (покупатели и арендаторы, стремящиеся создать или улучшить имеющееся пространство для удовлетворения своих потребностей при располагаемых ресурсах).

Основные выгоды для данной группы — это удовлетворенные потребности, полученные услуги и иные преимущества от использования конкретного пространства в своих нуждах.

Группа включает обладателей всех видов профессиональных навыков, которые позволяют, по выражению Д. Граскэмпа, осуществлять «конвертацию пространственно-временных требований в денежно-временные». Иными словами, речь идет о финансовой эффективности каждого этапа девелопмента в процессе трансформации пространства. Это очень многочисленная группа поставщиков капитала, знаний, основных фондов, компетенций в сфере архитектуры и проектирования. Речь также идет о самих девелоперах, о специфике деятельности которых точно высказался еще один известный автор Ричард Пейзер, отметивший, что девелоперы извлекают выгоду посредством принятия на себя многочисленных рисков, возникающих на всех стадиях процесса девелопмента1.

Рамки отнесения специалистов к данной группе очень широки. По сути, это любые обладатели компетенций, которые прямо или косвенно, в материальной или нематериальной форме создают или преобразуют пространство для потребителей. Более наглядно субъектов данной группы можно представить на отдельных этапах девелопмента.

В плане представления девелопмента как процесса и набора определенных стадий (закрывающих полный цикл объекта недвижимости) можно выделить работу Дэниела Кохлепа «Матрица девелопмента недвижимости»[6] [7]. Автор представил девелоперский процесс как семь стадий: приобретение зшастка; разработка и получение проектноразрешительной документации; девелопмент земельного участка; девелопмент улучшений земельного участка; стадия операционного управления; стадия реновации; стадия редевелопмента.

Каждая из фаз является самостоятельным видом инвестиционной деятельности. Как отмечает Д. Кохлеп: «...на каждой стадии производится выполнение заданий, мобилизация капитала, принятие рисков и создание стоимости»[8]. На каждой стадии происходит формирование полноценной бизнес-единицы для трансформации преобразований в денежный поток, что практически реализуется в определении точки выхода из проекта и монетизации или переходе в следующую фазу девелоперского проекта.

Специфика деятельности производителей пространства заключается в том, что они не могут действовать только в рамках двухсторонних отношений с потребителем. Девелопмент — это не просто создание объекта недвижимости по заказу потребителя, это система отношений, подразумевающая учет факторов внешнего воздействия и деятельности третьих лиц, не просто поставщиков и подрядчиков, а создателей объектов инфраструктуры, без которых сам процесс девелопмента смысла иметь не будет. Характерная черта группы создателей объектов инфраструктуры заключается в том, что если что-то в деятельности представителей данной группы не устраивает, их нельзя просто заменить и выбрать новых, как это возможно в отношениях с любым другим контрагентом.

До сих пор может казаться недостаточно обоснованным выделение зарубежными авторами этой группы в число самостоятельных важнейших игроков, участвующих в процессе девелопмента недвижимости. К ней относятся структуры,

  • [1] Isaac D., O’Leary J., Daley M. Property Development. Appraisal andFinance. 2nd edition. Palgrave Macmillan, 2010. P. 15-16.
  • [2] Graaskamp J.A. Fundamentals of Real Estate Development. 3rd printing. ULI, 1989.
  • [3] Там же. P. 1.
  • [4] Graaskamp J.A. Fundamentals of Real Estate Development. 3rd printing.ULI, 1989.
  • [5] DeLisle J.R. Fundamentals of Real Estate. URL: http://jrdelisle.com/jrd_text/lChapter2_NewV20.pdf (дата обращения: 25.11.2015).
  • [6] Peiser R.B., Frej А.В. Professional Real Estate Development: The ULIGuide to the Business. 2nd edition. Washington, D.C.: Urban Land Institute(ULI), 2003. P. 14.
  • [7] Kohlhepp D.B. The Real Estate Development Matrix. Paper presentedat the American Real Estate Society Meetings (St. Petersburg, Florida.April 21, 2012). URL: https://www.ccimef.org/pdf/2012-299.The-Real-Estate-Development-Matrix.4-21-12.pdf (дата обращения: 25.11.2015).
  • [8] Kohlhepp D.B. The Real Estate Development Matrix. P. 10.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >