Стоимостной подход в управлении территорией

Стоимость недвижимости, расположенной на определенной территории, дает представление о рыночной и инвестиционной привлекательности этой территории. Органы власти вполне могут ориентироваться на стоимостные показатели развития их муниципального образования при оценке привлекательности и перспектив развития вверенной им территории. Как инвестору, так и предпринимателю, планирующему начать бизнес в конкретном месте, интересны емкость рынка, потоки доходов, создаваемые на конкретной местности, средние цены на недвижимость и арендные ставки. Все эти показатели сравниваются с аналогичными по соседним территориям.

Технологии сравнительного и доходного подходов в оценке отдельных объектов недвижимости вполне применимы для оценки рыночной и инвестиционной привлекательности территории муниципального образования. Власти, заинтересованные в развитии территории, способны продемонстрировать потенциальному инвестору своего рода капитализацию их территории.

Необходимо использовать такие показатели, как объем ввода коммерческих и жилых площадей; уровень доходов, извлекаемых от коммерческого использования площадей; средние арендные ставки; уровень налогов на недвижимость и др.

Любые управленческие усилия властей по развитию территорий могут воплощаться в конкретном показателе — добавленной стоимости. Прирост этого показателя подействует на инвестора лучше любого формального отчета.

  • 4. Рынок недвижимости является отражением деловой активности в стране, в том числе в региональном разрезе. Состояние и развитие местных и региональных рынков недвижимости по-прежнему остается в России одним из наименее разработанных направлений в плане прогнозирования деловой активности. Во многих странах индикаторы рынка недвижимости являются объектами исследования со стороны центральных банков, ответственных за проведение денежно-кредитной политики. Ценность данного индикатора заключается в том, что, в отличие от классических макроэкономических показателей, он позволяет оценивать эффективность регулирующего воздействия в региональном аспекте и получать представление о том, как применение того или иного инструмента государственной политики повлияло на уровень деловой активности на конкретной территории.
  • 5. Девелопмент недвижимости и развитие территорий — взаимосвязанные, питающие друг друга процессы. Развитие территории означает повышение интереса к ней со стороны инвесторов и девелоперов. В свою очередь, приход инвесторов и развитие рынков недвижимости способствуют повышению привлекательности территории.

Ключевая проблема заключается в том, что освоение новых пространств не кажется девелоперу привлекательным в силу невозможности без ущерба для коммерческой выгоды одновременно: 1) создать места притяжения деловой активности; 2) обеспечить строительство объектов всех видов инфраструктуры; 3) непосредственно построить объекты недвижимости. Именно поэтом}' ведущая роль в данных процессах отводится государству, задающему импульс развития территорий, который вызывает соответствующую реакцию инвесторов и девелоперов. Роль государства заключается именно в этом первом шаге, после которого механизм взаимодействия «объект недвижимости — территория» становится саморазвивающимся.

  • 6. Девелопмент недвижимости, основанный на экономическом подходе, является неотъемлемой частью государственной региональной политики и политики органа местного самоуправления. По поведению девелопера всегда отчетливо видно, насколько эффективно и адекватно то регулирующее воздействие, которое осуществляют органы управления регионом или городом. Любые действия органа управления, нормативные акты, стратегии и концепции развития должны проходить проверку на принятие инвестиционно-девелоперским сообществом, которому, собственно, и предназначено обеспечивать практическую реализацию планов развития территорий. Речь снова идет о значении экономического подхода при разработке и реализации планов развития территорий.
  • 7. Взаимосвязь основ градостроительного регулирования и девелопмента недвижимости. Система градостроительного регулирования эффективна при условии, что она создает и косвенные стимулы для вовлечения девелопера в процесс развития территорий. Это касается как минимум нецелесообразности возложения излишнего административного бремени на девелопера, обоснования необходимости тех или иных требований, состава градостроительной документации. В идеале появление любой регулирующей нормы градостроительного законодательства должно быть обосновано с точки зрения экономической эффективности и целесообразности, а также с позиции влияния на эффективность девелоперского процесса. В свою очередь, девелопмент недвижимости — это не только вид коммерческой деятельности. Как процесс, подразумевающий трансформацию среды жизнедеятельности людей, он является элементом общественной системы, следовательно, от девелопера требуется осознание ответственности участия в преобразовании городских территорий.
  • 8. Прозрачный компенсационный механизм как инструмент обеспечения баланса интересов субъектов градостроительной деятельности. Процессу развития территорий свойственны конфликты. Возникновение противоречий между частными и публичными интересами, равно как и иных форм социально-экономических конфликтов, неизбежно. Уровень качества и развития градостроительных отношений характеризуется не отсутствием конфликтов, что вряд ли достижимо в реальности, а наличием прозрачных экономических механизмов их урегулирования.
  • 9. Развитие экономической концепции градостроительного регулирования как условие эффективного девелопмента недвижимости. В идеале система законов и нормативных актов формируется для обеспечения законных интересов граждан и юридических лиц и призвана содействовать повышению эффективности деятельности в регулируемой области. Градостроительная деятельность, направленная на удовлетворение меняющихся потребностей людей в объектах недвижимости и комфортной и безопасной среде, по своей сути несомненно является экономической. Девелопмент как вид деятельности, направленный на удовлетворение спроса на материальное пространство, рамки которого задаются градостроительным законодательством, — это тоже экономический вид деятельности. Невозможно обеспечить эффективность девелопмента и заставить его решать задачи государственного масштаба, не начав сближение системы градостроительного регулирования и девелопмента в общей точке — в сфере экономических интересов субъектов градостроительной деятельности.

Современной России необходимы исследования, направленные на внедрение экономического подхода на всех стадиях девелопмента, а также в процессе территориального планирования и разработки проектов законов и нормативных документов. С учетом значимости тематики территориального развития для нашей страны можно утверждать, что будущее России за созданием полноценного направления, дисциплины и, главное, подхода на государственном и местном уровне, основанного на экономическом механизме развития объектов недвижимости и территорий.

Дай Бог, чтобы никто и никогда на этой планете не посмел посягнуть на территорию и суверенитет России, чтобы нам никогда не пришлось бы участвовать в битве за свою землю!

Однако, нам предстоит битва за нашу территорию совсем иного рода. Речь идет об освоении и развитии собственных городов и регионов, которые должны стать территориями, привлекательными для жизни и развития человека. Битва эта должна идти на прочной экономической основе, подразумевающей прежде всего учет потребностей и интересов людей, которые живут или будут жить на конкретных территориях.

Наша великая гордость — Россия с ее бескрайними просторами от Калининграда до Петропавловска-Камчатского, малыми и средними городами — это неисчерпаемый ресурс для развития человека. Однако мало просто создать призыв или придумать экономический стимул для того, чтобы люди оставались в российских городах или переезжали. Важно, чтобы у человека сформировалось понимание, что развитие территорий регионов и городов — это часть системной долгосрочной политики государства, что имеется видение развития минимум на 30 лет вперед. Основа этой политики — экономические механизмы, благодаря раскрытию и использованию которых в сектор территориального развития должен прийти девелопер и инвестор, интересы которых могут быть достигнуты через удовлетворение потребностей людей в комфортной среде для жизни и работы.

У нас огромная территория, но не так много времени...

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >