Концептуальные рамки при определении рыночной стоимости

Положение из МСО

Комментарий

1

«Не существует какой-либо четкой границы между рынком, который является активным, и неактивным рынком... Информация о цене, взятая с неактивного рынка, все же может служить доказательством рыночной стоимости» (п. 15, 17 МСО)

Можно считать подтверждением субъективного подхода. Не только отсутствует граница между активным и неактивным рынком, но и не предложено критериев активности рынка в принципе. Например, показатель трансформации количества предтожений объектов в фактические сделки с ними

2

«Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки»

(и. 30 МСО)

Принцип разумности сторон постоянно присутствует в МСО. Вне всякого сомнения, абсолютной объективизации оценочной деятельности не может быть места. По сути, речь идет о так называемом объективном тесте, применяемом судами в системе общего права, который заключается в оценке действий независимой третьей стороны в определенных обстоятельствах. То, как данная условная сторона действовала бы при заданных обстоятельствах, признается разумным

3

«...между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает.

«...и заинтересованным продавцом...» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент (п. 30 МСО)

Очевидно, что объективно установить границу между желанием и необходимость купить невозможно. Как, например, быть с приобретением товара, который необходим для жизненно важных потребностей? Имеет ли в таком аспекте право на существование понятие рыночной стоимости, например, лекарств?

4

«Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как „заинтересованный продавец" — это гипотетический собственник» (п. 30 МСО)

Это достаточно четкий критерий. Такой же принцип распространяется и на «гипотетического покупателя»

1 Составлено по данным МСО.

Положение из МСО

Комментарий

5

«...после проведения надлежащего маркетинга...» означает, что актив должен быть выставлен на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости (п. 30 МСО)

Надлежащий маркетинг объекта представляется субъективным критерием. Вероятно, оценщику стоит определять, что является надлежащим маркетингом. Это же касается и оговорки «наиболее подходящим образом»

6

«Продолжительность периода выставления может быть разной в зависимости от типа актива и рыночных условий. Единственным условием является то, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа рыночных участников» (п. 30 МСО)

Если про продолжительность периода выставления можно отметить, что это и есть срок экспозиции, измеряемый как промежуток времени с момента появления объекта в предложении до момента его реализации, то оговорка о том, что актив должен привлечь к себе внимание «достаточного числа рыночных участников» существенно затрудняет предложение какого- либо критерия

7

«...при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо...»

(п. 30 МСО)

В МСО используются понятия «разумность» и «расчетливость». Можем только предполагать, замышляли ли авторы использовать их как взаимозаменяемые или вкладывали в них разный смысл

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >