Права пользования чужими вещами. b) Права на земельные участки

Право земельной аренды.

Рассмотрение данного права, являющегося частным случаем права аренды недвижимости, осуществляется нами в главе об ограниченных вещных правах на земельные участки, поскольку специфицируется рядом особенностей, предопределенных, в свою очередь, свойствами своего объекта — земельного участкаш. Согласно и. 2 ст. 22 ЗК «...земельные участки^[1]... могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим (т.е. Земельным. — В. Б.) Кодексом». Как мы уже знаем, ГК особенностей права земельной аренды не устанавливает; как увидим в дальнейшем, не особенно много их и в законодательстве земельном.

Думается, что это не случайно. То (весьма незначительное) нормативное внимание, которое оказывает праву земельной аренды действующее законодательство (ГК и ЗК, а также Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), в совокупности с тем величайшим многообразием целей, для достижения которых может использоваться земельный участок318, позволило этому праву стать самой содержательной и гибкой юридической формой земельных отношений. Можно сказать, что под обозначением «право аренды земельных участков» (право земельной аренды) скрывается несколько разнородных вещных прав, среди которых, между прочим, и такое, весьма известное истории, но нынешнему законодательству вроде бы незнакомое, как право застройки. Именно право земельной аренды является единственным конкурентом праву земельной собственности по частоте использования и ширине распространения; иные вещные права на земельные участки (в том числе такие «классические» для России, как право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования) сегодня изгнаны на задворки правоприменительной практики. Хорошо это или плохо - точно сказать не возьмемся^{[2] [3]}; ограничимся констатацией факта.

Право земельной аренды может быть производно только от права собственности, но не от иных ограниченных вещных прав на землю. Эго значит, что способностью передавать земельные участки в аренду располагают только их собственники (и. 2 ст. 22 ЗК)^[4]. Постановления п. 3 ст. 5 ЗК о том, что термином «арендаторы» обозначаются не только арендаторы в собственном смысле слова, но и субарендаторы, на которых, согласно п. 6 ст. 22 ЗК «...распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом», не следует понимать в смысле признания способности к сдаче земельных участков в аренду за самими же арендаторами. Терминологическое обозначение, равно как и характеристика прав субарендатора при помощи отсылки к законоположениям о правах арендатора (технический прием), отнюдь не означают отождествления субарендатора с арендатором.

Обладателями права аренды земельных участков могут быть любые субъекты гражданского права — граждане, юридические лица, а также публично-правовые образования. Пунктом 1 ст. 22 ЗК специально подчеркнуто то обстоятельство, что способность выступать арендаторами земельных участков принадлежит также иностранным гражданам и лицам без гражданства, но (в отличие от российских лиц) она не безусловна. Ее признание может ограничиваться в случаях, предусмотренных ЗК.

Основанием возникновения права земельной аренды является договор аренды, подчиняющийся общим положениям ГК об аренде (§ 1 гл. 34 ГК), ст. 22 и некоторым другим нормам^[5] ЗК. В дополнение к требованиям ГК, предъявляемым ко всякому договору аренды вообще, следует обратить внимание на некоторые положения ЗК, в том числе о том, что (1) условие о размере арендной платы относится к числу существенных условий данного договора (п. 4 ст. 22, абз. 3 п. 3, п. 4 ст. 65 ЗК); (2) по образу и подобию п. 2 ст. 651 ГК п. 2 ст. 26 ЗК устанавливает, что данный договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации; (3) заключение договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, по результатам торгов (ст. 38—38.2 ЗК); (4) арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных ему вследствие предоставления арендодателем заведомо ложной информации о земельном участке и условиях его использования (п. 3 и 4 ст. 37 ЗК);

(5) договор (а соответственно, и право) аренды может прекратиться досрочно по основаниям, предусмотренным не только гражданским, но и земельным законодательствам, а именно и. 2 и 3 ст. 46 ЗК. Кроме того, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть только срочным и заключаться на срок, не превышающий 49 лет (и. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Осуществляя право земельной аренды, арендатор может господствовать над земельным участком и использовать его поверхность в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, в частности: (1) «использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры...»; (2) «...возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения...»; (3) «проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты...», а также (4) «осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством» (и. 1 ст. 40, п. 1 ст. 41 ЗК; п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Кроме того, арендатор земельного участка приобретает право собственности на все осуществленные на нем «...посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации» (подп. 2 п. 2 ст. 40 ЗК)^[6].

Право аренды участка может быть ограничено в своем осуществлении в случае резервирования арендуемого участка для государственных или общественных нужд (ст. 56.1 ЗК). Права арендатора на возмещение убытков в этом случае не предусмотрено; вероятно, предполагается, что таковые будут возмещены в процессе его выкупа или принудительного изъятия для таких нужд^[7]. Действительно, принудительное изъятие арендуемого земельного участка для государственных или муниципальных нужд позволяет арендатору требовать возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением его права аренды по правилам, установленным для собственника (абз. 3 и. 5 ст. 31, п. 4 ст. 32, ст. 57,63 ЗК). Возмещения убытков вправе требовать и арендатор, участок которого эпизодически используется государством в качестве района падения отделяющихся частей (ступеней) ракет (п. 3 ст. 92), а также (по всей видимости) и арендатор, участок которого используется для проведения учения и иных мероприятий, связанных с нуждами обороны и безопасности страны (подп. 2 и 3 и. 2 ст. 93). Арендатор самовольно занятого участка вправе требовать его возвращения (виндикации?) без возмещения затрат на содержание и возделывание участка, понесенных захватившим его лицом за время такого самовольного захвата (п. 2 ст. 76 ЗК). Наконец, право земельных арендаторов на возмещение убытков, причиненных иными нарушениями, предусмотрено ст. 62 ЗК.

Арендатор земельного участка располагает по общему правилу значительно более широкими способностями в сфере распоряжения принадлежащим ему правом, чем те, что предусмотрены п. 2 ст. 615 ГК. Именно такой арендатор «...вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив... без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное» (п. 5 ст. 22 ЗК; п. 8 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Аналогичным образом, т.е. без согласия собственника, при условии одного только его уведомления, если иное не предусмотрено законом или договором, осуществляется сдача земельного участка в субаренду (п. 6 той же статьи). Впрочем, на арендаторов государственных и муниципальных земельных участков эти нормы распространяются только в том случае, если срок заключенного ими договора аренды превышает пять лет.

Право арендатора земельного участка, как и всякое иное право аренды, существует в течение известного или неопределенного срока, что зависит от содержания соответствующего договора аренды, а также от его судьбы по окончании срока действия^[8], т.е. от того, продолжает ли арендатор пользоваться участком по истечении такого срока или нет и наличествуют ли при этом возражения со стороны арендодателя (п. 2 ст. 621 ГК). Арендатор земельного участка имеет также преимущественное право на заключение с ним договора аренды на новый срок (и. 1 ст. 621 ГК, п. 3 ст. 22 ЗК, п. 5 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), исключая случаи, предусмотренные п. 3 ст. 35, и. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК. Интересно, что согласно п. 4 ст. 11.8 ЗК данное преимущественное право арендатора «распространяется» не только непосредственно на ранее арендовавшийся земельный участок, но также и на земельные у чистки, вновь образованные из состава земель, входивших в тот участок, что был предметом прежнего договора и объектом прекращенного права аренды. В совокупности с признанием за арендаторами известных возможностей по контролю за образованием новых земельных участков из состава арендуемой земли (см. п. 4 ст. 11.1 и п. 2 ст. 11.3 ЗК)^[9] такое предписание служит более чем достаточной гарантией, исключающей произвольное вмешательство в хозяйственную деятельность, ведущуюся на арендуемых участках. Кроме того, исправный арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения, по истечении не менее чем трехлетнего срока аренды, имеет преимущественное право на приобретение этого участка в собственность (п. 4 ст. 9, п. 4 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

• [1] Исключая те, что согласно п. 4 ст. 27 ЗК находятся в федеральной собственностии изъяты из оборота (государственные природные заповедники и национальныепарки, участки, на которых размещены Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды, организации ФСБ России, федеральных органов государственной охраны, объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядсрных материалов и радиоактивных веществ и т.п.).
• [2] Любая человеческая деятельность в конечном счете предполагает эксплуатацию какого-нибудь земельного участка.
• [3] Видимо, все-таки, скорее, плохо хотя бы потому, что обозначать различные понятия(права различного содержания и назначения) одним и тем же термином («правоаренды») как минимум неудобно. Следует также согласиться с мнением, согласнокоторому «...попытка свести титулы на землю к правам собственности и аренды противоречит объективной тенденции развития и усложнения оборота земельных участков, требующей расширения, а не сужения круга вещных прав. Не случайно и самЗК не смог обойтись без фактического установления новых ограниченных вещныхправ...» (Гражданское право : учебник / под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд. Т. II. С. 152,сноска 1).
• [4] До недавнего времени (до внесения в ГК изменений Федеральными законамиот 04.12.2006 № 201-ФЗ и от 26.06.2007 № 118-ФЗ) такими возможностями обладали также лица, владеющие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267 ГК в прежнем варианте) и постоянного (бессрочного)пользования (ст. 270 ГК; ст. 20, 21 ЗК в ранее действовавшей редакции), причем обладателю права пожизненного наследуемого владения не требовалось для этого дажесогласия собственника. Полагаем, что внесение подобных изменений в законодательство было продиктовано стремлением максимально последовательно и логичнопровести в жизнь ту самую попытку, о которой мы упомянули в предыдущей сноске,сделав права на землю иные, чем право собственности и аренды, максимально узкими но содержанию и максимально неудобными в осуществлении. Если это предположение верно, то поставленной цели, думается, вполне удалось достичь. Теперьдаже арендатор может сдавать участок в субаренду и вообще распоряжаться им безсогласия собственника, а вот обладатели прав пожизненного наследуемого владенияи постоянного (бессрочного) пользования — нет.
• [5] Нормы эти разбросаны довольно бессистемно по всему ЗК, см. п. 3 ст. 5, подп. 2п. 1 ст. 9, п. 4 и 6 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.3, п. 5 ст. 11.4, п. 4 ст. 11.8, п. 1 и 8 ст. 13, п. 2 ст. 26,п. 1 ст. 28, п. 2.1—2.3,3,4, 7 и 14 ст. 30, п. 1-3 ст. 30.1, п. 3-6, 9 ст. 30.2, п. 4,5,8 ст. 31,п. 4 ст. 32, п. 2,5 и 6 ст. 34, п. 3, 5 ст. 35, и. 1,3,6 ст. 36, и. 2—4 ст. 37, ст. 38,38.1 и 38.2,п. 2 ст. 39, ст. 40, 41, 46, 56.1, 57, 62, п. 2 ст. 63, п. 1 и 3 ст. 65, п. 3 ст. 69, п. 1 ст. 73,п. 2 ст. 76, п. 3 ст. 84, п. 3 ст. 85, п. 3 ст. 87, п. 2 ст. 90, п. 3 ст. 92, п. 2, 4 и 5 ст. 93,п. 4 ст. 95, п. 3 ст. 96, п. 4 ст. 97, п. 3 ст. 98, п. 3 ст. 99, п. 2 ст. 100. Большинство из нихимеют своим предметом различные публично-правовые аспекты земельных отношений; остальные регламентируют особенности договора аренды, технологии егозаключения и обязательственно-правового содержания. Праву арендатора как вещному праву посвящено буквально несколько законоположений (см. по основномутексту настоящего издания).
• [6] Существование и осуществление нрава земельной аренды обусловлено надлежащим исполнением арендатором не только своих договорных обязательств, но и рядапублично-правовых обязанностей, в том числе проведение мероприятий по охранеземель (п. 1 ст. 13 ЗК), по комплексному освоению участка (п. 3 ст. 30.2 ЗК), соблюдению требований «...градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов»(поди. 2 п. 1 ст. 40, н. 3 ст. 85 ЗК), но осуществлению производственного земельногоконтроля (ст. 73 ЗК) и др.
• [7] Правда, остается открытым вопрос, как возместить убытки арендатора, если самогоизъятия участка в обозримые сроки не состоится. Вероятно, возмещение таких убытков должно происходить на основании и. 5 ст. 57 ЗК.
• [8] Впрочем, согласно п. 3.1 ст. 22 ЗК «договор аренды земельного участка в границахземель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервированиятаких земель». По всей видимости, перед нами случай реализации п. 3 ст. 610 ГК —случай установления законом предельного срока действия договора аренды и (какследствие) предельного срока существования арендного права.
• [9] А также в совокупности с и. 8 ст. 22 ЗК, который признает за арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,преимущественное право его покупки в случае продажи «...в порядке, установленномгражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».