Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам, изъятие земель для государственных и муниципальных нужд

В советский период предоставление в пользование земельных участков гражданам и юридическим лицам было единственно возможным способом осуществления перераспределения земель. Переход к рыночным земельным отношениям привел к появлению второго способа (свойственного большинству экономически развитых государств) - рыночному земельному обороту.

Но земельные площади, перераспределенные путем их предоставления из земель государственной или муниципальной собственности все еще значительны. И здесь характерна тенденция к росту: 233,7 тыс. сделок в 2007 году, 292,8 тыс. - в 2008 году, 350,7 тыс. - в 2009 году, 384,6 тыс. - в 2010 году, 343,8 тыс. - в 2011 году,

374,9 тыс. - в 2012 году. В основном земельные участки предоставлялись гражданам: для ИЖС, ведения ЛПХ и садоводства. А также различным организациям - для промышленного производства.

Согласно ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность, в аренду, в безвозмездное срочное пользование, а также предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование определенному кругу юридических лиц (см. п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции, предусматривающей, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности:

  • - Российской Федерации (федеральной собственностью) - осуществляется Российской Федерацией;
  • - субъектов Российской Федерации - осуществляется субъектами Российской Федерации;
  • - в муниципальной собственности - осуществляется органами местного самоуправления.

Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату, а в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации - бесплатно. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату.

Процессуальные вопросы предоставления земельных участков были существенно пересмотрены в 2014 году при внесении изменений в ЗК РФ. Теперь такое предоставление (а также иные случаи, когда у граждан или юридических лиц возникают какие-либо права на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности) урегулированы шестью новыми главами ЗК РФ — VI- V6 (которые составляют половину общего объема текста кодекса).

В случае возмездного предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, как в частную собственность (их купля-продажа), так и в аренду основным процессуальным механизмом является проведение торгов в форме аукционов.

Следует отметить, что основной проблемой при предоставлении земельных участков на праве собственности в последние годы оставался крайне низкий уровень применения открытых торгов. И хотя динамика продажи на торгах положительная (16,3 тыс. сделок в 2007 г., 22,9 тыс. - в 2008 г., 41,9 тыс. - в 2009 г., 25,2 тыс. - в 2010 г., 29,3 тыс. - в 2011 г., 34,7 тыс. - в 2012 г.), всего в указанный период но результатам торгов ежегодно предоставлялось менее 10% от земли, предоставленной в частную собственность в соответствующем году. (Исключением стал лишь 2009 год, когда доля продажи на торгах достигла 12%)[1].

С 2015 года исключительными случаями, когда продажа возможна без проведения торгов, являются:

  • - образование земельного участка, предоставляемого для комплексного освоения территории либо для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (в том числе в результате раздела участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования);
  • - наличие на земельном участке здания, сооружения, (при продаже участка собственнику такого здания, сооружения либо помещения в них);
  • - наличие у юридических лиц права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки (ранее им предоставленные);
  • - предоставление земельных участков КФХ или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных законом об обороте сельхозземель;
  • - аренда гражданами или юридическими лицами земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства (по истечении 3 лет с момента заключения с ними договора аренды при условии надлежащего использования такого участка);
  • - приобретение земельных участков гражданами для ИЖС, ведения ЛИХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, осуществления деятельности КФХ (в том числе продажа такому хозяйству).

Для передачи в аренду оснований, когда это допускается без проведения аукциона, больше (более 20), однако ЗК РФ содержит их конкретный перечень, во всех же остальных случаях - обязательно проводятся аукционные торги.

Организатором аукциона выступает уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

Аукцион признается несостоявшимся:

  • - если на основании результатов рассмотрения заявок на участие в аукционе было принято решение об отказе в допуске к участию в аукционе всех заявителей;
  • - если участником аукциона признан только один заявитель или в нем участвовал только один участник. В этих случаях именно с ними уполномоченный орган заключает договор купли-продажи (или аренды); при этом цена устанавливается равной начальной цене предмета аукциона;
  • - если после троекратного объявления предложения о начальной цене предмета аукциона не поступило ни одного предложения о более высокой цене.

Победителем аукциона признается его участник, предложивший наибольшую цену или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок, либо предложивший наибольший размер первого арендного платежа (в случае аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства).

Срок предоставления земельного участка в аренду - по общему правилу - до 49 лег, но в ряде случаев предусмотрен и меньший предельно допустимый срок аренды.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, также предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, но исключительно:

  • 1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;
  • 2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);
  • 3) казенным предприятиям;
  • 4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Причем предоставление указанным лицам земельных участков на других правах не допускается (исключение составляют отдельные случаи безвозмездного пользования, а также земельные участки, на которых расположены здания и сооружения). Предоставление указанным лицам земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа.

Для отдельных случаев и категорий граждан предусмотрены особые порядки предоставления земельного участка (без проведения торгов). Это случаи:

  • 1) бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам, имеющим трех и более детей. А также отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;
  • 2) мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и земельного участка, находящегося в частной собственности;
  • 3) предоставления земельных участков в безвозмездное пользование в виде служебных наделов по решению организации, которой земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование.

Кроме того, дополнительные особенности предусмотрены для предоставления земельных участков Государственной компании «Российские автомобильные дороги».

Также в случаях предоставления земельных участков в местах традиционных проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации могут проводиться сходы, референдумы граждан по вопросам предоставления земельных участков для строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы указанных народов. Предоставление земельных участков осуществляется с учетом результатов данных сходов или референдумов.

По мере решения государством различных задач в рамках реализации экономической и социальной политики могут корректироваться условия и порядок предоставления земельных участков в отношении отдельных лиц.

В частности, в 2011 году ЗК РФ был дополнен положением о том, что граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки (в гом числе для ИЖС). При этом предоставление происходит без предварительного согласования мест размещения объектов, а конкретные случаи и порядок такого приобретения устанавливаются законами субъектов Российской Федерации.

Что касается изъятия земельных участков, то следует учитывать, что в дореформенный период изъятие и предоставление земельных участков представляло собой единый, достаточно рутинный процесс - ведь для того, чтобы предоставить землю одному лицу ее, как правило, требовалось изъять у прежнего правообладателя.

В настоящее время изъятие земельных участков возможно только для государственных или муниципальных нужд. При этом законодательство устанавливает, что такое изъятие осуществляется в исключительных случаях, связанных:

  • - с выполнением международных обязательств Российской Федерации;
  • - с размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения. Такими объектами являются объекты федеральных и региональных энергетических систем, атомной энергии; обороны и безопасности; федерального и регионального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, космической деятельности, объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;
  • - с иными случаями, установленными федеральными законами, а применительно к изъятию (выкупу) из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, - законами субъектов Российской Федерации.

Изъятие может быть осуществлено только после:

  • - предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются земельные участки, равноценных земельных участков;
  • - возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
  • - возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Убытки, в том числе упущенная выгода, возмещаются не только при изъятии, но и в некоторых других случаях:

  • - изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (кроме собственников, у которых такие участки выкупаются, а убытки входят в выкупную цену);
  • - ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц;
  • - временное занятие земельных участков;
  • - ограничение прав землепользователей;
  • - изменение целевого назначения земельного участка, осуществленное без согласования с его правообладателем на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую (кроме собственников).

Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или же лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них, а также лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон и влечет за собой ограничение прав на землю или ухудшение качества земель.

Собственнику земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок, возмещается рыночная стоимость земельного участка.

Не позднее, чем за год до предстоящего изъятия правообладатели земельных участков должны быть уведомлены об этом исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии.

Следует отметить, что в ряде случаев федеральными законами установлены несколько иные основания и процедуры, упрощенные для органов государственной власти и местного самоуправления, но ставящие в менее защищенное положение собственника участка. Такими изъятиями из общефедерального законодательства стали обстоятельства, связанные с подготовкой к проведению встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» (в г. Владивостоке в 2012 году), Олимпийских зимних игр (в г. Сочи в 2014 г.). А также присоединение в 2012 году к г. Москве новых территорий и др. Все эти случаи урегулированы специальными федеральными законами.

В случае если тот или иной земельный участок потребуется через определенный промежуток времени, законодательство допускает применять такой инструмент управления земельным фондом, как резервирование. Земельные участки могут быть зарезервированы только для государственных или муниципальных нужд, и лишь в исключительных случаях. Таковыми являются:

  • - выполнение международных обязательств Российской Федерации;
  • - размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их возможного размещения;
  • - иные случаи, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Так, например, допускается резервирование земель в зонах планируемого размещения объектов в пределах территории, указанной в заявке на создание ОЭЗ.

Кроме того, не предоставленные гражданам и юридическим лицам земли, также могут быть зарезервированы для:

  • - размещения объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности;
  • - создания ООПТ;
  • - строительства водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры ОЭЗ, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения ОЭЗ и прилегающей к ней территории.

По общему правилу срок резервирования составляет не более чем 7 лет. Однако для строительства автомобильных дорог, железных дорог и других линейных объектов (земель, не предоставленных гражданам и юридическим лицам) возможно резервирование земель на срок до 20 лет, а для создания ОЭЗ - не более чем на 2 года.

Решение о резервировании земель принимают:

  • • федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на оказание государственных услуг и управление федеральным имуществом, в установленной сфере деятельности которого планируется осуществить резервирование, - для федеральных нужд;
  • • уполномоченный исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления - для государственных нужд субъекта Российской Федерации или муниципальных нужд.

Решение о резервировании земель принимается в соответствии с:

  • - документами территориального планирования;
  • - решениями об утверждении границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства - федерального, регионального или местного значения;
  • - государственными программами геологического изучения недр, воспроизводства минерально-сырьевой базы и рационального использования недр, утвержденными в установленном порядке.

Решение о резервировании земель подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации:

  • - субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены резервируемые земельные участки - если решение принято органами государственной власти,
  • - органов местного самоуправления но месту нахождения резервируемых земельных участков - если решение принято органами местного самоуправления.

Действие ограничений прав, установленных решением о резервировании земель, прекращается:

  • - по истечении срока, указанного в решении резервирования земель;
  • - при предоставлении зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;
  • - при отмене решения о резервировании земель органом, ранее принявшим решение о резервировании земель;
  • - при изъятии в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
  • - на основании решения суда, вступившего в законную силу.

В настоящее время разрабатываются меры, связанные с дальнейшим совершенствованием порядка предоставления земельных участков гражданам и организациям, а также изъятия у них земельных участков. В числе таких мер можно отметить:

  • - предоставление земельных участков на торгах, проводимых в общем порядке в виде открытых аукционов;
  • - установление перечня случаев льготного предоставления земельных участков (без торгов, по льготной цене или бесплатно и др.), в том числе учитывая необходимость поддержки развития отраслей экономики, социальной поддержки населения, включая повышение уровня жизни сельского населения и малочисленных народов, а также обеспечения обороны и безопасности государства, сохранения природы и объектов культурного наследия;
  • - совершенствование порядка передачи земельных участков с одного уровня публичной власти на друз ой в целях рационального управления землями, в том числе муниципальным образованиям для обеспечения их развития.
  • - уточнение случаев изъятия земельных участков;
  • - уточнение порядка выявления и уведомления правообладателей земельных участков о предстоящем изъятии земельных участков, в том числе особенности такого порядка в отношении лиц, сведения о которых отсутствуют в ЕГРГТ;
  • - установление порядка принятия решений об изъятии земельных участков, включая определение органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных принимать указанные решения;
  • - определение порядка образования земельных участков, которые предстоит изъять, в том числе принудительно;

установление порядка предоставления земельных участков взамен изъятых;

  • - установление возможности привлечения частных средств для оплаты выкупной цены и убытков, причиняемых изъятием земельных участков;
  • - уточнение порядка оценки изымаемых земельных участков и расположенных на них объектов, с установлением порядка расчета убытков, причиняемых таким изъятием;

предоставление дополнительных прав правообладателям изымаемых земельных участков (право пользования земельным участком в течение определенного времени после его изъятия, право на предоставление иного недвижимого имущества в зачет стоимости изъятого земельного участка и др.).

Контрольные вопросы:

  • 1. Какая тенденция установилась на первичном земельном рынке в последние годы?
  • 2. Какие органы принимают решение о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам?
  • 3. Какова процедура предоставления земельных участков?
  • 4. Возможно ли предоставление земельного участка без проведения торгов?
  • 5. Чем отличается конкурс от аукциона? Какие бывают аукционы но форме подачи предложений?
  • 6. В каких случаях допускается изъятие земельных участков?
  • 7. Какие предусмотренные федеральными законами особые случаи изъятия земельных участков Вы знаете?
  • 8. В каких случаях и кому возмещаются убытки?
  • 9. Какие меры разрабатываются по совершенствованию порядка предоставления земельных участков гражданам и организациям, а также изъятия у них земельных участков?
  • 10. В каких случаях, и в каком порядке осуществляется резервирование земель для государственных и муниципальных нужд?
  • 11. На какой срок могут быть зарезервированы земельные участки?

  • [1] Государственные (национальные) доклады о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в2010-2012 годах. - М.: Росреестр. 2011-2013. - 257 с. (248 с.. 252 с.). 152
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >