Два типа жизненных циклов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как объекта-вещи - это процесс существования и развития между формированием и прекращением объекта недвижимости как физического объекта-вещи. Он может происходить на множестве меняющихся собственников объекта. И только в частном случае жизненный цикл объекта-вещи будет связан с одним «пожизненным» собственником данного объекта, когда от своего формирования и до прекращения объект принадлежал одному лицу.

Жизненный цикл объекта недвижимости как объекта права - это период, связанный только с одним собственником, прекращающийся и одновременно возрождающийся со сменой собственников. В этом случае один объект недвижимости может проживать несколько «единичных» жизненных циклов (т.е. циклов как периодов принадлежности одному текущему собственнику) - за счет последовательных смен собственников.

Примеры:

1) Длительный жизненный цикл объекта на множестве собственников

Это, например, объекты-памятники. За свою длительную жизнь от создания в прошлые века и до утраты или до нашего времени (если их удалось сохранить) памятником может владеть множество меняющихся собственников и даже цивилизаций (как, например, для уцелевшей в течение четырех тысячелетий пирамиды Хеопса). Также и усадьба “Абрамцево'' в Подмосковье, история которой началась с создания обычной помещичьей усадьбы в середине 18 века, культурная слава к которой пришла с великим русским писателем С. Аксаковым (1843г.), приумножилась известным меценатом С. Мамонтовым и его художественным окружением (1870г.) и продолжается в форме государственного музея в наше время.

2) Короткий жизненный цикл объекта в рамках одного собственника

Это могут быть специализированные сооружения, временные выставочные комплексы (как, например, Всемирные выставки в Париже и Монреале), Всероссийские ярмарки (как Нижегородская ярмарка 1886 года), временные автостоянки, аттракционы и т.п. Их целевое создание специально ограничено временем.

Для каких целей могут быть полезными рассмотренные выше классификации жизненных циклов недвижимости? Прежде всего - для целей построения эффективного управления недвижимостью.

Действительно:

  • • в одних случаях эффективное управление строго ориентировано на собственника и его интересы. Соответственно, рассматривается жизненный цикл и выстраивается система управления, ориентированная на период его прав собственности на данный объект. Это, например, может относиться к имущественному комплексу частного предприятия;
  • • в других случаях, для эффективного управления понадобятся сквозные критерии, выходящие во времени за рамки одного собственника, охватывающие в целом жизненный цикл объекта недвижимости как вещи. Это, например, может относиться к объектам-памятникам. Здесь смена собственников не меняет строгих охранных требований и ограничений, накладываемых на условия владения и пользования ими;
  • • следует также иметь в виду смешанные ситуации, когда, например, один собственник имеет несколько объектов недвижимости различных типов и поэтому должен в управленческих разработках ориентироваться на различные типы, на множество жизненных циклов. Это, в частности, характерно для таких крупных имущественных комплексов, как имущество корпораций, федеральных и муниципальных собственников. Иным вариантом смешанной ситуации может быть совместная собственность и периодические частичные изменения состава собственников (как например, в акционерных обществах, в том числе, с участием государственного или муниципального собственника). Здесь первенствует понятие жизненного цикла имущественного комплекса в целом, который может быть разделен на меньшие циклы, определяемые, в частности, событиями купли-продажи контрольных или иных значительных пакетов акций. Подобные изменения в составе собственников и, соответственно, «малые» жизненные циклы могут вызывать или даже целенаправленно производиться для изменений в органах управления и, соответственно, в стратегии развития, параметрах хозяйственной деятельности и распределения финансовых результатов.

Важным направлением использования рассмотренных классификаций жизненных циклов является организация налогообложения недвижимости. Завершение жизненного цикла недвижимости как объекта права в связи со сменой собственника, отмена или наложение нормативных обременений на данный объект недвижимости внутри его «вещного» жизненного цикла могут послужить причиной изменения ставки и иных правил налогообложения.

Типовая структура для описания объекта недвижимости

Рис. 1.5. Типовая структура для описания объекта недвижимости

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >