Регулирование и проблемы развития арендных отношений

Регулирование арендных отношений входит в число важнейших компонентов при сравнении национальных законодательств по недвижимости (наряду с общим регулированием гражданского оборота и соответствующими положениями публичного права).

При анализе деталей регулирования арендных отношений принимают во внимание следующие характеристики арендных договоров:

  • • существуют ли предписанные законами формы и типы арендных договоров для различных объектов, например, земли, объектов-памятников, природных ресурсов;
  • • как фиксируют сроки в договорах аренды, в том числе сроки пересмотра ставок и иных условий договора аренды;
  • • как устанавливают и что включают в ставку арендной платы;
  • • предусмотрено ли право выкупа арендованного объекта;
  • • как осуществляют учет произведенных арендатором улучшений;
  • • каковы правила пересмотра условий договоров аренды в зависимости от различных обстоятельств и влияния различных факторов, как, например, рыночные колебания цен, инфляция, намерения сторон;
  • • другие особенности пересмотра договоров аренды, как, например, направления и ограничения изменения арендных ставок.

В числе наиболее актуальных проблем регулирования арендных отношений, требующих внимательного рассмотрения и решения в конкретных ситуациях и странах, как это отмечено в публикациях отечественных и зарубежных специалистов, можно выделить следующие:

  • (1) операционная и финансовая аренда - правила разделения. Понятие операционной аренды, как правило, связывают со средне- и краткосрочными договорами аренды. Предполагают, что арендатор несет чисто операционные издержки, которые могут быть отнесены на себестоимость результатов его основной деятельности. Финансовую аренду (в отечественном законодательстве отождествляемую с понятиями лизинга) связывают с долгосрочными договорами аренды и договорами с правом выкупа арендуемого объекта недвижимости. При этом, как отмечает ряд зарубежных специалистов, названные виды отношений не отражают характер затрат арендатора как операционный, а существенным образом связаны с изменениями меры правомочий сторон, вплоть до юридического или фактического перехода объекта к новому собственнику;
  • (2) проблема отражения арендных платежей на балансе арендодателя и арендатора. Это проблема из области качественной организации бухгалтерского учета, в том числе с учетом упомянутых аспектов разделения на финансовую и операционную аренду;
  • (3) аренда как скрытая продажа. Завышение ставок в долгосрочном договоре аренды с правом выкупа может, при согласованной позиции
  • (сговоре) сторон, привести к необоснованному занижению цены выкупа, вплоть до безвозмездной передачи объекта новому собственнику;
  • (4) эффективное налогообложение. Здесь находят отражение и аккумулируются в различных сочетаниях все выше названные проблемы (1)-(3). Так, положения бухгалтерского учета, в том числе в части отнесения к соответствующим статьям доходов и расходов по арендным договорам, являются базовыми при организации налогообложения. В целом же мера влияния факторов (1)-(3) на эффективную организацию налогообложения недвижимости зависит от содержания действующего законодательства (уровня разрешения названных проблем) и особенностей регулирования арендных отношений в стране или регионе действия арендного договора.
 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >