Статистика аренды на рынках недвижимости

Современные статистические данные, публикуемые в западных периодических и специальных изданиях, для описания состояния на рынках недвижимости крупнейших городов мира, как правило, содержат информацию о ставках арендной платы (Rents) и показателях доходности (Yields). В ряде случаев, эта статистика сопровождается информацией общеэкономического характера: о валовом национальном продукте, индексе безработицы, а также комментариями о состоянии и изменениях законодательной базы.

Для объективной сравнимости статистических данных информация о ставках арендной платы и показателях доходности относится только к первоклассным объектам (к так называемому классу «А» или прайм-классу / Prime Class офисных, торговых и других типов зданий и помещений). Считается, что такие объекты отвечают всем самым высоким современным требованиям по расположению, архитектурнопланировочным решениям и комфортности, технологическому оснащению и телекоммуникационному обеспечению и иным актуальным нормам. Также считается, что ставки арендной платы определяют для всех включаемых в статистику городов адекватно, то есть:

  • • в одинаковых стандартах измерения (например, в долларах или рублях на один квадратный метр общей площади),
  • • в одинаковой структуре относительно распределения затрат между собственником и арендатором на эксплуатационное обслуживание, страховку и др.

При этом информация о ставках арендной платы (Rents) является достаточно доступной (за рубежом эта информация не считается ни формально, ни реально коммерчески или по иным аргументам закрытой) и несложной для статистической подготовки. Для ее унификации требуется лишь проверка адекватности стандартов измерения и распределения расходных статей.

В свою очередь, информация о показателях доходности (Yields) гораздо более сложна для подготовки к статистическим публикациям. Идеально, поскольку показатель доходности отражает соотношение чистых операционных доходов, приносимых данным объектом недвижимости, и его текущей стоимости, было бы достаточно иметь информацию о результатах рыночных сделок купли-продажи для конкретных объектов недвижимости и о приносимых ими чистых доходах в периоды, непосредственно предшествующие таким сделкам. Так как реальных и аналогичных по своим условиям сделок купли-продажи не так уж много (тем более что современный рынок недвижимости предпочитает хорошо развитые арендные отношения), то используют всевозможные дополнительные приемы. Это может быть, например, учет ранее совершенных сделок купли-продажи для объектов, находящихся в аренде в текущее время, интеграция и усреднение данных по различным множествам продаваемых объектов и др. При этом приходится учитывать разрывы во времени, инфляционные и другие экономические процессы.

Кроме того, показатели доходности могут нести в себе важную дополнительную информацию, связанную с рисками на соответствующих рынках недвижимости. В связи с этим, помимо прямых вычислений показателей доходности и их алгоритмических корректировок, возможно внесение и экспертной составляющей. Поэтому регулярные вычисления и оценка показателей доходности является, как правило, прерогативой специализированных структур, давно и серьезно зарекомендовавших себя на рынках недвижимости как авторитетные источники информации, таких как СВ Richard Ellis, Knight Frank, DTZ, IVSC, RICS, EuroProperty, Commercial Real Estate и др. К таковым, в части коммерческой недвижимости, относятся, например, компании: DTZ, Hillier Parker, RICS, EuroProperty, NobleGibbons и др. Публикуемые ими статистические данные и регулярные аналитические обзоры являются источниками важнейшей информации о динамике и тенденциях рыночных активностей, состоянии и перспективах региональных рынков недвижимости, целесообразных решениях при формировании и планируемых корректировках портфелей недвижимости, а также о состоянии бизнеса в данном регионе в целом, его инвестиционной привлекательности.

Последний тезис отражает тот современный факт, что активизация бизнеса и инвестиционной активности в данном регионе обязательно сопровождается активизацией на рынке офисной недвижимости, повышением спроса, заполняемости и ставок арендной платы на первоклассные офисные помещения. При этом стимулируется новое строительство и реконструкция офисных комплексов, вслед за ними - служб современного сервиса (в том числе, информационно-аналитических, телекоммуникационных центров и технопарков), торговых комплексов, центров досуга и т.д. Такие процессы сегодня характерны для крупнейших традиционных и новых супер-центров деловой активности, как, например: европейских столиц, в том числе Москвы и Санкт-Петербурга, бурно прогрессирующих мегаполисов Юго-Восточной Азии, Китая и Индии.

Обзор публикуемых статистических данных в западных изданиях (главным образом, по крупнейшим европейским городам) позволяет отметить ряд достаточно устойчивых явлений, как более, так и менее очевидных. В их числе представляют интерес следующие явления и факты, непосредственно наблюдаемые по абсолютным значениям показателей ставки аренды и доходности:

  • • данные о ставках аренды существенно более динамичны, чем данные о показателях доходности;
  • • динамика ставок аренды в целом отражает общие экономические процессы подъемов и спадов (имея, в ряде случаев, определенные сдвиги во времени);
  • • изменения показателей офисного и торгового секторов рынка недвижимости могут не совпадать во времени и величине;
  • • изменения показателей для восточноевропейских столиц менее динамичны, чем для западноевропейских столиц; и это может объясняться как меньшими объемами рынков, меньшим количеством сделок, так и, по-видимому, меньшим интересом западных деловых кругов к этим рынкам;
  • • значения показателей доходности тем лучше (ниже), чем надежнее и стабильнее региональная экономика и социальная обстановка. Лидерами стабильного офисного и торгового бизнеса недвижимости здесь являются Лондон, Париж и Франкфурт, где область изменения показателей доходности находится в области 5-6%;
  • • показатели доходности для восточноевропейских столиц (например, Праги и Варшавы) устойчиво - в полтора-два раза превышают аналогичные значения для западноевропейских столиц. В период после августовского 1998 года кризиса показатели доходности по Москве превышали таковые для ведущих центров Западной Европы в четыре и более раз. И это происходило не только из-за реального падения стоимости недвижимости, но, скорее, как следствие экспертной оценки экономического и политического состояния, нестабильности и возрастания рисков соответствующего бизнеса в данном регионе;
  • • улучшения рыночной ситуации находят свое отражение в росте ставок арендной платы и, реже, в одновременном снижении показателей доходности (прежде всего, в силу их заметно меньшей динамичности); соответствующая, но уже асимметричная, картина имеет место при ухудшениях рыночной ситуации: динамично падают ставки арендной платы и, в ряде случаев, одновременно возрастают показатели доходности.

Полезную аналитическую информацию можно получить, проводя комбинированный анализ статистических данных по ставкам аренды и показателям доходности. Так, известно, что оценку капитализированной стоимости коммерческого объекта можно получить, применяя алгоритм капитализации прибыли, делением значения чистого дохода (например, чистого арендного дохода - Rent) на коэффициент капитализации - показатель доходности (Yield). Обратим внимание на факты существенно различной динамики данных о ставках аренды и показателях доходности, которые свидетельствуют о следующем:

  • • высокая динамичность ставок аренды отражает реальные высоко динамичные процессы (из месяца в месяц, согласно частоте наблюдений и публикаций) изменения текущего спроса на данный тип арендных операций с объектами недвижимости,
  • • относительно устойчивая стабильность показателей доходности, в свою очередь, отражает не только более долговременную меру успешности данного бизнеса, но также и интегральную меру риска этого бизнеса в данном регионе.

Рассмотрим, какие характеристики может нести в себе интегральная оценка капитализированной стоимости. В данном случае мы говорим именно об интегральной оценке стоимости, так как будем оперировать со статистическими данными ставок аренды и показателей доходности, которые также носят интегральный характер для каждого включаемого в статистический обзор региона, города.

Введем понятие удельной капитализированной стоимости (УКС) - как оценки стоимости некоторой усредненной единицы коммерческой площади арендуемого объекта. Значение УКС для данного города (CVi) будем определять с помощью известного алгоритма капитализации, применяя его к статистическим данным ставок аренды (Ri) и показателей доходности (Yi), приведенным в статистическом обзоре для города (i):

CVi = Ri / Yi

Подобная оценка, в наибольшей степени, представляет интерес для Москвы и других восточно-европейских столиц, поскольку несет в себе значительный компонент экспертных мнений западных специалистов об успешности и рисках бизнеса в этих столицах (главным образом, за счет представления данных о показателях доходности). И если в части ставок аренды мы могли бы сформировать и регулярно актуализировать собственный российский, более детальный и конкретный массив данных, то в настоящий момент трудно представить себе другой, сравнимый по доступности и регулярности, источник такой оценки для показателей доходности. И еще раз подчеркнем, что ценность западной информации о показателях доходности заключается именно в ее экспертном компоненте. То есть, если бы мы смогли каким-либо образом вычислить внутреннюю, реальную текущую доходность арендного бизнеса, то ее сравнение с западными статистическими данными как раз дало бы оценку меры неуверенности и рисков в этом бизнесе со стороны западных аналитиков.

Примечание

Эту оценку меры неуверенности и рисков западных аналитиков можно было бы вполне распространить и на западных инвесторов. Это, во многом, так, поскольку инвестиции не приходят сами по себе или абстрактными информационными и финансовыми перетоками даже в самых современных сетях телекоммуникационных средств. Крупномасштабные инвестиции сопровождаются (а часто и опережаются) появлениями массы физических представительств банков и других финансовых институтов, компаний-инвесторов и транснациональных холдингов, многочисленных фирм-консультантов, девелоперов, оценщиков, проектировщиков и др.

Ниже в качестве примера в табл. 2.2 сводка ежемесячных данных "EuroProperty" для офисного арендного бизнеса за период 01.1998 - 08.2000, приведена дополненная упомянутыми значениями УКС. Названный период наблюдения характерен, с одной стороны, достаточной протяженностью и месячной детализацией статистических наблюдений (всего - 32 наблюдения). С другой стороны, этот период знаменателен событиями российского финансового кризиса августа 1998 года и постепенным его преодолением.

Табл. 2.2. Офисный арендный бизнес в 1998-2000 гг.

Ri - ставка аренды [$/т2],

CVi - удельная капитализированная стоимость [$1000/т2],

Yi - показатель доходности [%].

Франкфурт

Лондон

Москва

Париж

Прага

Варшава

I-1998 Ri=433

915

750

517

381

600

CVi=7.53

18.3-16.6

4.41-3.41

8.27-7.66

4.23-3.18

5.00

Yi=5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.25-6.75

9.0-12.0

12.0

II-1998 436

942

750

501

369

600

8.72-7.58

18.84-17.13

4.41-3.41

8.02-7.42

4.10-3.08

5.00

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.25-6.75

9.0-12.0

12.0

  • 111-1998
  • 417

926

750

498

367

600

8.34-7.25

18.52-16.84

4.41-3.41

7.97-7.38

4.08-3.06

5.00

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.25-6.75

9.0-12.0

12.0

Франкфурт

Лондон

Москва

Париж

Прага

Варшава

IV-1998 410

946

750

490

361

600

8.20-7.13

18.92-17.2

4.41-3.41

7.84-7.26

4.01-3.01

5.00

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.25-6.75

9.0-12.0

12.0

V-1998 419

942

750

500

369

600

8.38-7.29

18.84-17.13

4.41-3.41

8.33-7.69

4.10-3.08

5.00

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.00-6.50

9.0-12.0

12.0

VI-1998 419

942

750

500

369

600

7.62

18.84-17.13

4.41-3.41

8.33-7.69

4.10-3.08

5.00

5.50

5.00-5.50

17.0-22.0

6.00-6.50

9.0-12.0

12.0

VII-1998 435

945

825

515

348

576

8.70-7.57

18.9-17.18

4.85-3.75

8.58-8.24

3.87-2.90

4.80

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.00-6.25

9.0-12.0

12.0

VIII-1998 435

990

825

515

348

576

8.70-7.57

19.8-18.0

4.85-3.75

8.58-8.24

3.87-2.90

4.80

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.00-6.25

9.0-12.0

12.0

IX-1998

435

990

825

550

371

576

8.70-7.57

19.8-18.0

4.85-3.75

9.17-8.80

4.12-3.09

4.80

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

6.00-6.25

9.0-12.0

12.0

Х-1998

464

1003

825

515

348

576

9.28-8.07

20.06-18.73

4.85-3.75

8.73-8.24

3.87-3.48

4.80

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

5.90-6.25

9.0-10.0

12.0

XI-1998 513

1013

725

564

381

576

10.26-8.92

20.26-18.42

4.26-3.3

9.56-9.02

4.23-3.81

4.80

5.0-5.75

5.00-5.50

17.0-22.0

5.90-6.25

9.0-10.0

12.0

II-1999 513

1013

700-725

564

381

504-576

10.3-8.92

20.3-18.4

4.83-3.5

9.81-9.4

4.23-3.81

4.8-42

5.00-5.75

5.00-5.50

15.0-20.0

5.75-6.00

9.00-10.00

12.00

III-1999 472

959

700

528

330

504

9.44-8.21

19.2-17.4

4.67-3.5

9.18-8.8

3.97-3.3

4.20

5.00-5.75

5.00-5.50

15.0-20.0

5.75-6.00

9.00-10.00

12.00

IV-1999 472

959

700

528

330

504

9.44-8.21

19.2-17.4

4.67-3.5

9.18-8.8

3.97-3.3

4.20

5.00-5.75

5.00-5.50

15.0-20.0

5.75-6.00

9.00-10.00

12.00

V-1999

455

998

650

517

292

432

9.1-7.91

19.%-18.2

4.33-3.82

9.4-8.62

3.07-2.65

3.60

5.00-5.75

5.00-5.50

15.0-17.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

VI-1999 456

998

650

519

294

432

Франкфурт

Лондон

Москва

Париж

Прага

Варшава

9.12-7.93

19.96-18.2

4.33-3.82

9.44-8.65

3.09-2.67

3.60

5.00-5.75

VII-1999

5.00-5.50

15.0-17.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

444

983

650

505

286

432

8.88-7.72

19.7-17.8

4.33-3.82

9.18-8.42

3.01-2.60

3.60

5.00-5.75 VMM 999

5.00-5.50

15.0-17.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

489

981

525

531

291

420

998-873

19.6-17.8

2.39-2.1

9.65-8.85

3.06-2.65

3.50

4.90-5.60 IX-1999

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

491

1002

525

537

295

420

10.02-8.77

20.04-18.2

2.39-2.1

9.76-8.95

3.11-2.68

3.50

4.90-5.60

Х-1999

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

491

1003

525

523

287

420

10.02-8.77

20.06-18.24

2.39-2.1

9.51-8.72

3.02-2.61

3.50

4.90-5.60

XI-1999

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

517

1084

500

543

298

396

10.55-9.23

21.7-19.7

2.27-2.0

9.87-9.05

3.14-2.71

3.30

  • 4.90-5.60
  • 1-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

493

1047

500

518

284

396

10.06-8.8

20.95-19.0

2.27-2.0

9.42-8.63

2.99-2.58

3.30

  • 4.90-5.60
  • 11-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

482

1047

500

507

278

372

9.84-8.6

20.95-19.0

2.27-2.0

9.22-8.45

2.95-2.53

3.10

  • 4.90-5.60
  • 111-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

470

1116

500

494

271

372

9.59-8.39

22.32-20.29

2.27-2.0

8.98-8.23

2.85-2.46

3.10

4.90-5.60

IV-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

460

1103

500

484

265

372

9.39-8.21

22.06-20.05

2.27-2.0

8.8-8.07

2.79-2.41

3.10

4.90-5.60

V-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.50-11.00

12.00

456

1162

520

482

239

384

9.31-8.14

23.24-21.13

2.36-2.08

8.76-8.03

2.58-2.39

3.49-3.2

4.90-5.60

V1-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.25-10.00

11.0-12.0

439

1094

520

464

230

384

8.96-7.84

21.88-19.89

2.36-2.08

8.44-7.73

2.49-2.3

3.49-3.2

4.90-5.60

VII-2000

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.25-10.00

11.0-12.0

458

1105

520

483

240

384

9.35-8.18

22.1-20.09

2.36-2.08

8.78-8.05

2.59-2.4

3.49-3.2

4.90-5.60

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.25-10.00

11.0-12.0

Франкфурт

Лондон

Москва

Париж

Прага

Варшава

VIII-2000

470

1136

520

566

239

360

9.59-8.39

22.72-20.65

2.36-2.08

10.29-9.45

2.58-2.39

3.27

4.90-5.50

5.00-5.50

22.0-25.0

5.50-6.00

9.25-10.00

11.00

В качестве объектов-представителей в табл. 2.2 выбраны следующие группы городов:

  • • Франкфурт, Лондон и Париж - как наиболее стабильные и благополучные центры европейского офисного бизнеса;
  • • Москва, Прага и Варшава - как центры переходной экономики с наиболее рискованными, в сравнении с другими европейскими столицами, показателями арендного бизнеса. Причем наиболее рискованные оценки имеет российская столица. Хотя еще раз подчеркнем, что само по себе устойчивое появление уже в течение около десяти лет Москвы в европейских статистиках является знаком очевидного внимания к офисному бизнесу в российской столице.

Представленный в табл. 2.2 период наблюдений 01.1998 - 08.2000 (32 наблюдения) для западноевропейских столиц свидетельствует в целом об улучшении показателей арендного бизнеса офисных помещений. В рамках этого процесса следует отметить абсолютно лучшую стабильность показателя доходности для Лондона (5.00-5.50%) и устойчивое улучшение показателей доходности для Франкфурта и Парижа: с 5.75% до 4.90-5.50% и с 6.25-6.75% до 5.50-6.00% соответственно. Наблюдаемые локальные экстремумы значений ставок аренды в целом не противоречат общей положительной тенденции данного бизнеса. Еще более такое улучшение наблюдается в расчетных показателях удельной оценки УКС. Для них среднее увеличение этого показателя за рассмотренный период почти в три года составило величину порядка одной четверти.

Для восточноевропейских столиц этот же период статистических наблюдений в целом отражает общее снижение показателей ставок аренды и расчетных значений УКС офисных площадей. Более того, именно переход к оценке показателей удельной капитализированной стоимости позволяет привести в соответствие внешнее расхождение логики для динамики ставок арендной платы, когда статистика показывает, например, их превышение вплоть до середины 1999 года в Москве и Варшаве над ставками аренды в Париже и Франкфурте соответственно.

Характерно, что для Москвы финансовый кризис августа 1998 года нашел отражение в резком ухудшении показателей, причем с определенным запаздывающим сдвигом для ставок аренды - в 3-4 месяца. При этом глубина и стабильность падения ставок аренды (на ~40%: с 825 [$/т2] до 500 [$/т2]) продолжались более полутора лет. Подъем ставок аренды (520[$/т2] и далее) начался только с середины 2000 года. В то же время, показатели доходности (как известно, несущие экспертную информацию о рисках) с годовым лагом и некоторыми колебаниями в оценках экспертов достигли рекордно наихудшего уровня в 22.0- 25.0%, который стабильно сохранялся около трех лет. Таким образом, восстановление доверия экспертов по рискам началось значительно позже рыночных сдвигов по ставкам аренды. В конечном счете, докризисный уровень оценки доходности в 17% был восстановлен только к концу 2002 года.

Дальнейший период стабильного социально-экономического развития страны и регионов положительно отразился на показателях доходности, в частности, на рынке офисной недвижимости Москвы, преодолевших критический уровень в 8-10%. Показатели доходности на рынках практически всех европейских столиц существенно сблизились. Последующий кризис 2008 года вновь резко повысил риски и показатели доходности московского офисного рынка, преодоление которых, как и ранее, растянулось на долгие годы.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ     След >